Решение № 2-136/2024 2-136/2024(2-3624/2023;)~М-1843/2023 2-3624/2023 М-1843/2023 от 28 мая 2024 г. по делу № 2-136/2024

54RS0010-01-2023-002797-28

Дело №2-136/2024 (№2-3624/2023)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2024 года город Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

судьи

Коцарь Ю.А.

при секретаре судебного заседания

ФИО1

с участием истца

ФИО2

представителя истца

ФИО3

представителя ответчика

ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной, признании права собственности на незначительную долю, выкупе указанной доли,

у с т а н о в и л:

истец обратилась в суд с иском к ответчику и просила первоначально признать долю ответчика в размере 2/7 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый № – незначительной; прекратить право собственности ответчика на данную долю и признать за ней право собственности на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>; обязать ее (истца) выплатить ответчику рыночную стоимость указанной доли в размере 577 143 рубля.

В обоснование иска указано, что истец является собственником 5/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №. Ответчику принадлежит 2/7 доли в праве на данную квартиру.

Ответчик в данной квартире не проживает, не несет бремени ее содержания, начиная с 2022 г. она (истец) не может пользоваться квартирой, поскольку ДД.ММ.ГГГГ неизвестные люди вскрыли замок, незаконно проникли внутрь жилого помещения, устроили «погром», после чего в квартире стали появляться люди, распивающие спиртные напитки. Данных людей привел в жилое помещение ответчик.

Площадь квартиры составляет 28,9 кв.м, жилая площадь – 14,9 кв.м. На долю ответчика приходится всего 8,25 кв.м, в связи с чем истец просила признать долю ответчика незначительной и обязать ее выкупить указанную долю у ответчика, поскольку она и ответчик не могут проживать совместно в виду конфликтных отношений, технически выдел долей в натуре невозможен.

В ходе рассмотрения истец уточнила требования, просила определить выкупную стоимость доли в праве общей долевой собственности в размере 733000 рублей согласно заключению повторной судебной экспертизы (л.д. 16 т. 2).

Представителем ответчика ФИО4 в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о взыскании с истца расходов по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей и расходов по оплате судебной экспертизы, выполненной ООО «НовоСтройЭксперт», в сумме 20000 рублей (л.д. 13 т. 1).

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленные требования, возражали против требования ответчика о взыскании судебных расходов.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, указал, что ответчик не возражает продать свою долю истцу, однако, между сторонами имеется спор о размере выкупной цены, которая, по мнению стороны ответчика, должна определяться исходя из рыночной стоимости доли без учета понижающих коэффициентов, поддержал требование о взыскании судебных расходов.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по адресу места жительства по месту регистрации в соответствии с требованиями ст. 165.1 ГК РФ, о причинах неявки не сообщил суду.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3).

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 кодекса).

Из анализа приведенных выше норм следует, что применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Судом установлено, что квартира по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №, площадью 29,7 кв.м, находится в общей долевой собственности ФИО2 (5/7 доли) и ФИО5 (2/7 доли), что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д. 11-15 т. 1).

Согласно техническому паспорту на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, данное жилое помещение имеет общую площадь 28,9 кв.м, жилую площадь 14,9 кв.м, состоит из жилой комнаты, площадью 14,9 кв.м, коридора, площадью 4,7 кв.м, сан.узла, площадью 3,2 кв.м, кухни, площадью 5,7 кв.м, встроенного шкафа, площадью 0,4 кв.м (л.д. 20-23 т. 1).

Размер площади, приходящийся на долю ответчика, составляет 8,26 кв.м (2/7 от 28,9 кв.м), следовательно, на долю ответчика невозможно выделить в пользование комнату в квартире, невозможно выделить долю ответчика в натуре. На долю истца приходится 20,64 кв.м (5/7 от 28,9 кв.м), следовательно, истцу возможно выделить в пользование жилую комнату пропорционально принадлежащей истцу доли в праве собственности на жилое помещение.

Кроме того, суд учитывает наличие конфликтных отношений между истцом и ответчиком, в связи с чем невозможно совместное проживание истца и ответчика.

Из заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ на имя начальника Отдела полиции № «Центральный» УМВД России по <адрес>, из жалобы истца от ДД.ММ.ГГГГ на имя прокурора <адрес> следует, что с того момента, как ответчик стал собственником доли в квартире, он заселил в нее неизвестных людей, которые распивают спиртные напитки, приводят жилое помещение в ненадлежащее состояние, в связи с чем в жилом помещении невозможно проживать (л.д. 26-35 т. 1).

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ФИО2 к ФИО6 и ФИО5 о выселении и взыскании денежных средств постановлено выселить ФИО6 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>. Данным решением суда установлено, что в спорное жилое помещение ФИО6 вселился с согласия ФИО5 В виду невозможности проживания ФИО2 в жилом помещении, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бор-1» и ФИО2 был заключен договор аренды объекта недвижимости категории стандарт в гостинице, расположенной по адресу: <адрес> - на срок с ДД.ММ.ГГГГ с 14 часов 00 минут по ДД.ММ.ГГГГ 12 часов 00 минут. Поскольку судом были установлены препятствия в пользовании жилым помещении ФИО2, учитывая возраст истца, площадь спорного жилого помещения, то, что ФИО6 не является членом семьи ФИО2, поскольку ФИО6 был вселен ФИО5 в спорное жилое помещение без согласования с сособственником – истцом, суд взыскал с ФИО5 в пользу ФИО2 убытки, понесенные истцом за аренду жилого помещения, в размере 120000 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Данное решение суда вступило в законную силу, обстоятельства, установленные данным решением суда, являются преюдициальными по отношению к настоящему спору.

Материалами дела подтверждается, что истец оплачивает коммунальные услуги и содержание жилья за жилое помещение по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес> (л.д. 44-52 т. 1).

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что доля ответчика в жилом помещении является незначительной, поскольку на долю ответчика невозможно выделить жилую комнату, и ответчик не имеет интереса в использовании данной доли для личных нужд, а извлечение прибыли из принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру путем ее сдачи в аренду ответчик осуществлял без согласия истца, в нарушение ее прав и интересов в использовании принадлежащей ей доли в спорной квартире для проживания.

В связи с изложенным, суд признает долю ответчика в размере 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №, незначительной.

Из представленного истцом экспертного заключения ООО «Первое Экспертное Бюро» следует, что рыночная стоимость 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, составляет 577143 рублей на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53-79 т. 1).

По ходатайству ответчика по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «НовоСтройЭксперт» (л.д.<адрес>. 1).

Согласно выводам Э. ООО «НовоСтройЭксперт» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, составила на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ - 4220000 рублей, рыночная стоимость 2/7 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру составила на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ - 1205714 рублей (л.д. 113-136 т. 1).

Из заключения Э. ООО «НовоСтройЭксперт» следует, что Э. в процессе проведения исследования были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта исследования: затратный, сравнительный и доходный. В результате сведения воедино всех данных, полученных в ходе исследования, Э. была определена рыночная стоимость квартиры в размере 4220000 рубелей. При этом Э. указано, что рыночная стоимость 2/7 долей в праве общей долевой собственности на квартиру определяется в пропорциональном отношении к рыночной стоимости жилого помещения в целом – квартиры, без применения дополнительных коэффициентов, с целью соответствия принципам справедливости и соразмерности, поскольку определение стоимости связано с необходимостью урегулирования компенсации стоимости долей в праве, подлежащей выплате отказавшемуся от собственности участнику долевой собственности. Мнение о необходимости применения понижающего коэффициента при продаже доли в праве собственности необоснованно, поскольку такое положение с очевидностью не соответствует требованиям разумного баланса интересов участников долевой собственности, исходя из того, что один из участников долевой собственности оказывается в экономически более выгодном положении, чем другие участники долевой собственности. Основываясь на приведенных доводах, рыночная стоимость 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру была Э. определена в размере 1205714 рублей из расчета: 4220000 рублей / 7 х 2 (л.д. 113-136 т. 1).

В судебном заседании Э. Моря И.В., проводившая судебную экспертизу по делу, свои выводы подтвердила, указала, что разница в стоимости 2/7 доли в праве общей долевой собственности, указанная в заключении Э. ООО «Первое Экспертное Бюро», и в заключении, подготовленном ею, заключается в том, что Э. ООО «Первое Экспертное Бюро» применил дисконт на долю 31%. Этот дисконт применяется, если доля выставляется на открытый рынок, то есть продается другому лицу. В данном случае, исходя из предмета спора, доля на рынок не выставляется, осуществляется выплата стоимости доли собственнику, отказавшемуся от своей доли. Применение дисконта обоснованно, если на рынок выставляется доля, которая в натуре не выделена. Выделить долю в натуре в указанной квартире невозможно (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 171-179 т. 1).

В связи с имеющимися противоречиями в выводах двух Э. относительно рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности, судом по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Департамент оценочной деятельности» (л.д. 180 т. 1).

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Департамент оценочной деятельности» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, составила на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ - 4421 000 рублей, рыночная стоимость 2/7 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру составила на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ – 733 000 рублей. При этом Э. указано, что в случае совместной продажи сособственниками объекта целиком, с последующим разделением стоимости по долям, стоимость доли составит 1263000 рублей (л.д. 184-280 т. 1).

В исследовательской части экспертного заключения указано, что цена доли зависит от многих факторов: неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности; усложненный порядок отчуждения права собственности; дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре \ возможность выделения доли в натуре. Если согласие участников рынка на совместную продажу собственности с дальнейшим разделением суммы, в соответствии с долями в праве собственности, не достигнуто, то для ее определения необходимо применять нелинейный метод расчета обесценения доли, в виду вышеперечисленных факторов. Для расчетов Э. приняли значение корректировки равное среднему значению диапазона от 0,51 до 0,64 в размере 0,58 или -42%, что подтверждается статьей «Об оценке доли в общей собственности на недвижимость», авторы ФИО7, ФИО8, где указано, что при размере в жилой недвижимости оцениваемой доли от 1/4 до 1/2, размер понижающей корректировки находится в диапазоне от 30% до 45%, в связи с чем рыночная стоимость 2/7 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру составит 733000 рублей с применением понижающей корректировки.

Истец и ее представитель просили определить выкупную стоимость доли в праве общей долевой собственности на квартиру с учетом понижающих корректировок, в размере 733000 рублей. Сторона ответчика возражала против этого, просила определить выкупную стоимость доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 1263000 рублей.

Истцом и ее представителем было заявлено ходатайство о вызове Э. ООО «Департамент оценочной деятельности» для опроса по экспертному заключению, однако, сеанс ВКС для опроса Э. не состоялся в виду занятости зала судебного заседания в Красногорском городском суде <адрес>. В повторном вызове Э. судом было отказано истцу, поскольку те вопросы, которые истец хотела задать Э. относительно применения понижающего коэффициента, являются правовыми, более того, Э. ООО «Департамент оценочной деятельности» подробно в экспертном заключении обосновал свою позицию относительно возможности применения понижающего коэффициента, а также судом учтена необходимость соблюдения разумного срока судопроизводства.

Разрешая вопрос о том, подлежит ли применению понижающий коэффициент при определении выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, суд исходит из следующего.

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Приобретение истцом спорной доли существенно увеличивает ее долю в спорном имуществе, тогда как ответчик утрачивает право собственности на принадлежащую ему долю недвижимого имущества. При таких обстоятельствах расчет денежной компенсации за долю должен производиться не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе с учетом дисконта, а от соответствующей доли рыночной стоимости всей квартиры (путем деления суммы рыночной стоимости квартиры применительно к долям каждой из сторон спора).

Соответственно, применение судом предложенной Э. корректировки на долю неправомерно, поскольку противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения одной из сторон спора выгоды за счет нарушения охраняемых законом имущественных интересов другой его стороны. Ответчик мог бы рассчитывать на стоимость доли исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры. В виду изложенного, в случае выкупа доли другим долевым собственником, право ответчика на получение компенсации исходя из рыночной стоимости принадлежащей ему доли без применения понижающих коэффициентов не может быть нарушено.

На основании изложенного, рыночная стоимость принадлежащей ответчику доли составляет 1263000 рублей согласно заключению повторной судебной экспертизы.

Суд принимает заключение повторной судебной экспертизы ООО «Департамент оценочной деятельности» в качестве доказательства по делу в части приведенной Э. рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, поскольку Э. подробно обоснованы изложенные в экспертном заключении выводы, Э. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы Э. не противоречивы, основаны на существующих методиках. Суд также учитывает, что заключение повторной судебной экспертизы в части стоимости доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение без учета понижающих коэффициентов согласуется с заключением судебной экспертизы ООО «НовоСтройЭксперт», ему не противоречит. Однако, суд не соглашается с выводами Э. ООО «Департамент оценочной деятельности» о применении понижающего коэффициента при определении рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по вышеизложенным мотивам.

В связи с изложенным, суд возлагает обязанность на истца осуществить выкуп доли ответчика по указанной рыночной стоимости 1263000 рублей.

В соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ право собственности на принадлежащую ответчику долю к истцу перейдет, а соответствующее право на долю у ответчика прекратиться только после выплаты истцом соответствующей компенсации ответчику в сумме 1263000 рублей.

На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению частично.

Относительно требований ответчика о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей и судебной экспертизы в сумме 20000 рублей, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит суммы, подлежащие выплате свидетелям, Э., специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку решение суда состоялось в пользу истца, суд отказывает в удовлетворении требований ответчика о взыскании расходов по оплате услуг представителя и судебной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать долю ФИО5 (паспорт №) в размере 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №, незначительной.

Обязать ФИО2 (паспорт №) произвести ФИО5 (паспорт №) выплату компенсации 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №, в размере 1263000 рублей.

После выплаты компенсации прекратить право собственности ФИО5 (паспорт №) на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый № и признать за ФИО2 (паспорт №) право собственности на 2/7 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Красный Проспект, <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении заявления ФИО5 (паспорт №) о взыскании расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате судебной экспертизы – отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Коцарь