Решение № 3А-5/2024 3А-5/2024(3А-78/2023;)~М-77/2023 3А-78/2023 М-77/2023 от 12 февраля 2024 г. по делу № 3А-5/2024

УИД 48OS0000-01-2023-000177-57

Дело № 3а-78/2023

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2024 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при секретарях Прокопенко И.В.,

ФИО1

рассмотрев к отрытом судебном заседании в г.Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» с учетом уточнения требований просила признать незаконным решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости от 16.06.2023г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В последующем заявленные требования дополнила и уточнила, указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта установлена в завышенном размере, что нарушает её права как плательщика арендной платы, а также приводит к увеличению выкупной цены земельного участка, что нарушает права административного истца как лица, имеющего право выкупа указанного объекта недвижимости.

29.05.2023 г. и 17.08.2023 г. в ОБУ «Центр кадастровой оценки» были поданы заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № от 18.04.2023г., выполненного независимым оценщиком ФИО5 Однако, решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.06.2023 г. и 4.09.2023г. в удовлетворении заявлений отказано. Полагая решения незаконными и не обоснованными, административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 31.03.2023 г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке (с учетом уточнения) в размере 266719,18 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержал, возражал против заключения судебных оценочных экспертизы, полагая их не достоверными доказательствами, выполненными с нарушением норм действующего законодательства.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенностям ФИО4 против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Административный истец ФИО2, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрация сельского поселения Косыревский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2865 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 9.11.2022 г. №131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (городским округам) Липецкой области» по состоянию на 01.01.2022г. в размере 772 977 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.07.2023г. (л.д.95 т.1). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023г.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 29.05.2023 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке №705/03/23 от 18.04.2023г., выполненный независимым оценщиком ФИО5

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.06.2023г. в удовлетворении заявления ФИО2 отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте №705/03/23 от 18.04.2023 г., а именно нарушены требования п.11б,в ФСО №7, п.2 ФСО №6, п.10 ФСО № 3 ( л.д.81-82 т.1).

В ходе рассмотрения дела в целях примирения ФИО2 17.08.2023г. подано повторно заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представлен скорректированный отчёт об оценке № от 18.04.2023г., выполненный независимым оценщиком ФИО5 в соответствии с замечаниями, изложенными в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.06.2023 г.

ОБУ «Центр кадастровой оценки» 04.09.2023г. принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке №705/03/23 от 18.04.2023г., а именно: нарушение п.10 ФСО № III п.2 ФСО №VI, п.11б,в ФСО №7. В частности, анализ рынка о ценах сделок, проведенный в отчете, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, диапазоне цен, а также отборе аналогов для расчета. В рамках сравнительного подхода отсутствует подтверждение существенной информации о характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов, влияющих на применение корректировки на подъездные пути. Также отсутствует существенная информация, подтверждающая применение корректировки на разрешенное использование.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО7

Исследовав отчёт об оценке рыночной стоимости №705/03/23 от 18.04.2023г., выполненный независимым оценщиком ФИО5, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчёта об оценке допущены следующие нарушения.

Объект оценки относится к землям ЛПХ, а представленные для анализа рынка и расчета земельные участки под ИЖС. Между ними существуют различия, о чем на стр.7 указывает оценщик. Им произведен анализ фактических цен в полном объеме на рынке земельных участков и не выявлен диапазон цен в этих сегментах рынка. Были предоставлены только цены аналогов. По предоставленным данным, невозможно сформировать точное представление разброса цен. В случае если рынок не развит, то необходимо расширить зону исследования рынка. Полученный результат величины рыночной стоимости не входит в диапазон цен выбранных аналогов, определенный оценщиком на л.д.208.

В отчете не содержится достаточного количество сведений, позволяющих провести оценку и сделать выводы о диапазоне цен. Нарушен п. 11 в ФСО№7, пункт 2.3 ФСО VI.

По аналогу 2 отсутствует информация, позволяющая точно определить его характеристики, его нельзя использовать, так как по нему нет информации. Скрин объявления, а так же ссылка на объявления не указаны, данные кроме площади, разрешенного использования и местоположения, невозможно подтвердить или опровергнуть. Нарушен пункт 10.1 ФСО V.

Для аналога 3 была введена корректировка на разрешенное использование. Согласно представленным данным сайта и указанным на фотографиях кадастровом квартале и отмеченном зеленным квадратиком участке, сложно определить, какой именно участок указан в объявлении. Согласно отметке в объявлении, продается участок с кадастровым номером №. Данный земельный участок полевой, у которого отличное от оцениваемого условия разрешенного использования, поэтому он не может использоваться в качестве аналога. Если участки №, то они под ЛПХ и корректировка не вводится. Оценщиком не изложена существенная информация объявлений, что не позволяет идентифицировать объекты аналоги и провести корректный расчет стоимости. Нарушен п. 10 ФСО V, п.2.1 ФСО VI.

Оценщиком произведен расчет на подъездные пути. Для аналога 2 невозможно установить его точное местоположение. Даже в описании к объявлению нет никакой информации. Для аналога 3 согласно публичной кадастровой карте установить наличие подъездных путей невозможно и некорректно. Для аналога 3 на л.д. 234 тома 1 на скрин-шоте объявления указано о подъездных путях к площадке. Там же указано, что площадка состоит из 15 участков. Из-за невозможности установить точный участок, используемый для расчета, данная корректировка введена неверно. Нарушен п. 10 ФСО V, п.2.1 ФСО VI.

Кроме того, данные для применения корректировок были выбраны неверно из-за ошибочного определения сегмента рынка.

Не приведено обоснование удаленности от объектов оценки и аналогов до областного центра, нарушение п. 22б, в, е ФСО №7.

На основании проведенного экспертом ФИО8 анализа соответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчет об оценке №705/03/23 от 18.04.2023г., выполненный независимым оценщиком ФИО5, как на момент принятия решения 16.06.2023 г., таки и после его корректировки на 4.09.2023 г. не соответствовал требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и ФСО. Выявлены нарушения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 16.06.2023 г. и 04.09.2023г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В соответствии с заключением эксперта №ЗЭ-27/23 от 08.11.2023г., выполненным экспертом Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2865 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 31.03.2023 г. составляет 864055,35 рублей.

В связи с предоставлением административным истцом дополнительных доказательств, определением суда от 13.12.2023 г. по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной судебно-оценочной экспертизы № ЗЭ-21/23/1 от 8 января 2024 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31.03.2023 г. также определена в размере 864055,35 рублей.

Анализируя вышеназванные экспертные заключения, суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Заключением дополнительной экспертизы от 8.01.2024 г. устранены неполнота и неясность заключения эксперта №ЗЭ-27/23 от 08.11.2023г. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключений следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод относительного сравнительного анализа) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов.

Как следует из материалов дела, объект оценки- земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный в <адрес><адрес>, объект-аналог № 1 –земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, расположенный в <адрес>, объект-аналог № 2- земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов, расположенный в <адрес><адрес>, объект-аналог № 3- земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов, расположенный в <адрес><адрес>,

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Оспаривая выводы судебных экспертиз, представитель административного истца ссылался на несопоставимость подобранных объектов-аналогов. Не соглашаясь с указанными доводами, суд учитывает, что на стр. 42 заключения эксперта представлены критерии отбора аналогов, основными среди которых являются местоположение и разрешенное использование земельных участков. Объекты–аналоги отнесены к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, по площади объекты находятся в одном сегменте функциональности.

В заключении судебной экспертизы приведено профессиональное суждения эксперта о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Несогласие административного истца с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует, поскольку использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам.

Заключение эксперта и его письменные пояснения содержат обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, подбор аналогов не являлся произвольным. Каких-либо противоречий между представленными сведениями об объекте оценки и аналогах, а также приведенными выводами и произведенными расчетами, суд не усматривает. Применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

То обстоятельство, что предназначение объекта-аналога № 1 в объявлении о продаже указано «под ИЖС» исследовалось экспертом.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Экспертом проверена информация, содержащаяся в объявлении о продаже аналога № 1 в части разрешенного использования под ИЖС и установлено, что фактически указанный аналог имеет вид разрешенного использования под ЛПХ, что подтверждается данными публичной кадастровой карты, в связи с чем экспертом обоснованно не применена корректировка на вид разрешенного использования.

Ссылка административного истца на несопоставимость объекта оценки и объектов-аналогов ввиду того, что договором аренды земельного участка не предусмотрено право возведения жилого дома, свидетельствует об условиях договорных отношений между арендодателем и арендатором, но не опровергает сведения Единого государственного реестра объектов недвижимости о виде разрешенного использования объекта оценки – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.18-22 т.1).

Доводы о том, что экспертом не введена корректировка на коммуникации, хотя из объявлений о продаже аналогов №1 и № 3 следует, что у них коммуникации проходят по границам участков, в отношении аналога № 2 –сведений о коммуникациях не имеется, у объекта оценки по границам участка коммуникации отсутствуют, как и возможность их подключения, не состоятельны.

По доводам представителя административного истца о том, что земельный участок обеспечен проездом менее 3 метров ( л.д.134 т.2), что делает не возможным подведение инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения (л.д.136 т.2), отсутствует согласие собственников смежных земельных участков на подведение коммуникаций и установление охранных зон (л.д.217 т.2, л.д.6 т.3), не может быть обеспечен проезд пожарной техники (л.д.210 т.2) даны письменные пояснения экспертом ФИО8, проведена дополнительная судебная экспертиза (л.д.154-163, 232-246 т.2), исследована возможность или невозможность подведения коммуникаций. Отклоняя вышеприведенные доводы административного истца, суд исходит из следующего.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Указанное условие соблюдено как для объекта оценки, так и для объектов-аналогов. Экспертом принято во внимание, что объект исследования расположен в зоне жилой застройки, обеспеченной инженерной инфраструктурой, коммуникации имеются по границе земельного участка. Исходя из характеристик проезда от земель общего пользования (дороги) до основной части земельного участка, содержащихся в межевом плане объекта оценки, произведенных расчетов, а также требований нормативных актов, регулирующих условия подведения коммуникаций, противопожарной безопасности, экспертом сделан вывод об имеющейся возможности обеспечения земельного участка коммуникациями.

Следует отметить, что действующим законодательством и существующей практикой обустройства коммуникаций предусмотрены различные варианты их подведения в зависимости от конкретных обстоятельств, в том числе путем установления сервитута, заключения соглашений, выкупа и т.д. Ответы организаций на запрос административного истца о недостаточности параметров существующего проезда не свидетельствуют, что специалистами были исследованы все возможные вышеупомянутые варианты, а поэтому не опровергают выводы эксперта о существующей возможности обеспечения оцениваемого земельного участка коммуникациями. Вопросы о параметрах, способах работ подлежат разрешению при разработке технических условий на подключение каждого вида коммуникаций.

Вопреки доводам представителя административного истца о завышенной стоимости аналогов, цена предложений аналогов находится в диапазоне средней цены в данном сегменте. Сам по себе тот факт, что объекты–аналоги длительное время не проданы, не свидетельствует об искусственно завышенной цене. Согласно справочным данным, сроки продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляют от 6 до 24 месяцев.

Ссылка на не обоснованное применение корректировки на местоположение по Справочнику оценщика недвижимости 2022 г., также не может быть принята, поскольку экспертом проведен анализ изменения рыночных условий продажи, сделан вывод об актуальности размера корректировки, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости 2022 г., на дату оценки.

Иные доводы административного истца о том, что заключения эксперта изготовлены с нарушением требований законодательства, ввиду нарушения им методологии оценки, некорректно подобранных аналогов, повлекшие за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем, является недопустимым доказательством, суд отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Исследуемые заключения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования с указанием примененного метода, обоснование сделанного в его результате выводов и ответов на поставленные судом вопросы, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки. Вопреки доводам административного истца, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Суд приходит к выводу о том, что заключения эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Общими принципами налогового законодательства предусмотрено, что правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса, не может быть ухудшено, в связи с чем установленная в рамках государственной оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости отвечает интересам административного истца как плательщика арендной платы, при этом установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, а также приведет к увеличению выкупной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (ч. 5 ст. 247 и п. 3 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № не нашёл своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных обязательств в связи с завышением суммы арендных платежей и намерением выкупа указанного земельного участка по рыночной цене, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как плательщика арендной платы, а также приведет к завышению выкупной цены земельного участка, что, исходя из положений действующего законодательства, недопустимо.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2865 +/- 19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 31.03.2023г. следует отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы, согласно счету от 12.10.2023г., составляет 50000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 04.09.2023г., об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ФИО2 в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» оплату за проведение судебной экспертизы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 28.02.2024 г.