Решение № 3А-17/2026 3А-17/2026(3А-85/2025;)~М-74/2025 3А-85/2025 М-74/2025 от 8 апреля 2026 г. по делу № 3А-17/2026

УИД 48OS0000-01-2025-000302-05

Дело № 3а-17/2026

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 апреля 2026 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Гончаровой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС48/2025/000044 от 24.10.2025 года и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС48/2025/000044 от 24.10.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше нежилого помещения и не согласен с его кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2023 года, считает ее завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как налогоплательщика.

07.10.2025 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № 140-2025 от 02.10.2025 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО8, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 22.08.2025 года составляет 2592 269 рублей.

24.10.2025 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесено решение №ОРС-48/2025/000044 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Административный истец просит признать незаконным решение ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 24.10.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере, установленном отчетом об оценке № 140-2025 от 02.10.2025 года, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО12 по состоянию на 22.08.2025 года.

Определением суда от 25.12.2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости № 140-2025 от 02.10.2025 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО8, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, по состоянию на 22.08.2025 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9

Определением суда от 16.03.2026 года, в связи с не соответствием характеристик объектов с кадастровыми номерами №, №, №, указанных в таблице 4-4 заключения эксперта № 002/02/2026 от 17.02.2026 года, характеристикам объектов аналогов, указанных в той же таблице, а так же при наличии расхождений в характеристиках объектов аналогов, указанных в объявлении о продаже, с характеристиками объектов аналогов, указанных в выписках из ЕГРН, производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, по состоянию на 22.08.2025 года. Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просил установить кадастровую стоимость по состоянию на 22.08.2025 года нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 3265 325 рублей, определенной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы № 002/1-02/2026 от 19.03.2026 года, выполненной экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9 Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца, полагая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным ввиду наличия в отчете об оценке № 140-2025 от 02.10.2025 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО8, нарушений Федеральных стандартов оценки и федерального законодательства об оценочной деятельности, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной по дополнительной судебной экспертизе № 002/1-02/2026 от 19.03.2026 года оставила на усмотрение суда. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Липецкой области, Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, администрация городского округа город Елец не явились, извещались своевременно и надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.3 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ред. утратила силу с 08.01.2026 года).

Согласно ч.15 той же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. утратила силу с 08.01.2026 года).

В соответствии с Постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> площадью 364,8 кв.м., наименование: Помещение №1 в литере А2 (л.д. 11-14 Т.1).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.11.2023 года № 28-Н, по состоянию на 01.01.2023 года составляла 5 708 470, 66 рублей и применяется с 01.01.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.12.2025 года (л.д. 9 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 24.12.2025 года № 080967/25 вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № действует с 01.01.2024 года по настоящее время (л.д. 128 Т.1).

Полагая кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, действующую в период с 01.01.2024 года по настоящее время, завышенной, административный истец 07.10.2025 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 140-2025 от 02.10.2025 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО8

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.10.2025 года № ОРС48/2025/000044 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 140-2025 от 02.10.2025 года, а именно:

- нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В сведениях об оценщике содержится недостоверная информация о квалификационном аттестате оценщика по направлению «Оценка недвижимости»;

- нарушение требований п. 22б ФСО №7. В качестве объектов-аналогов №2 и №3 используются объекты недвижимости, относящиеся к сегменту рынка, отличного от оцениваемого объекта и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

- нарушение пп.3 п.2 ФСО VI. Непонятна логика оценщика определения размера применяемой корректировки на физическое состояние;

- нарушение требований п.8 ФСО VI, пп.3 п.2 ФСО VI. В отчете не подтверждена информация о дате публикации объявления о продаже объекта-аналога №3 на дату оценки;

- нарушение пп.2 п.2 п.8 ФСО VI. Не подтверждена существенная информация о местоположении и о состоянии отделки объекта-аналога №2.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 25.12.2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9 от 17.02.2026 года № 002/02/2026, отчет № 140-2025 от 02.10.2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 22.08.2025 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 22.08.2025 года определена в размере 3136 915 рублей.

Согласно проведенной дополнительной судебной оценочной экспертизе, Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 22.08.2025 года определена в размере 3265 325 рублей.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № 140-2025 от 22.08.2025 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО8 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9 от 17.02.2026 года № 002/02/2026 при составлении отчета об оценке № 140-2025 от 22.08.2025 года выявлены следующие нарушения:

1. На стр. 52-54 приложены скрины объявлений о продаже объектов-аналогов, на которых отсутствует информация о дате публикации объявлений о продаже.

Согласно п.2 ФСО VI при составлении отчета об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки. Дата предложения/дата публикации объявления показывает актуальность информации на дату проведения оценки, соответственно является существенной и обязательно должна быть подтверждена в отчете об оценке.

На стр. 52 оценщик утверждает, что все цены указаны без НДС. При этом на стр. 53 в скрине объявления указано, что в цену предложения объекта-аналога НДС включен.

Таким образом, Оценщик нарушает требования п. 2 ФСО VI «Отчет об оценке», требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

2. Согласно п. 22 пп. б ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен использовать в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Объект исследования относится к сегменту рынка «производственно-складская недвижимость».

В качестве объекта-аналога №2 и №3 использованы нежилые здания/помещения, относимые к несопоставимому сегменту рынка.

По данным публичной кадастровой карты на сайте https://ik6map.roscadastres.com/map?ysclid=mlqkt7lvjw215725663, объект-аналог №3 представляет собой пристроенное помещение к жилому многоэтажному дому, расположено на земельном участке категории «для размещения жилого дома со встроенно-пристроенным магазином».

По данным публичной кадастровой карты на сайте https://ik6map.roscadastres.com/map?ysclid=mlqkt7lvjw215725663, объект-аналог №2 представляет собой административное здание, расположено на земельном участке категории «для размещения конторы».

Таким образом, Оценщик использует объекты-аналоги из несопоставимого сегмента рынка, нарушает требования п. 22 пп. б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», соответственно допускает ошибки в расчетах.

3. В отчете об оценке 140-2025 от 02.10.2025 года на стр. 56 Оценщик рассчитывает корректировку на наличие земельного участка по данным существенно устаревшего сборника корректировок. Сегмент «Земельные участки», Омск. 2017 г., который создавался для применения в г. Омск и Омской области.

Использование подобного сборника в расчетах недопустимо, так как в отдельных округах России, существует особенности рынка земельных участков, учитывая климатические и географические особенности местности, социально-экономические и политические показатели округа.

Кроме того, в пользовании Оценщика имелся актуальный справочник, которым он воспользовался для определения других корректировок.

Оценщик в расчетах вводит дважды корректировку, которая учитывает влияние фактора наличия земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Корректировка на «тип объекта» учитывает наличие в составе объектов доли земельного участка, относимого к зданию, так же как и отдельно введенная корректировка на «наличие земельного участка».

Таким образом, Оценщик нарушает требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

4. При определении корректировки на физическое состояние на стр. 58 отчета об оценке Оценщик неверно рассчитывает корректировку, отсутствует обоснование использования корректировки в размере коэффициента 0,85. В таблице из используемого сборника отсутствует корректирующий коэффициент 0,85.

Оценщик допускает ошибку в расчете корректировки, нарушает требования ст.11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № № 140-2025 от 22.08.2025 года, представленного в ОБУ «Центр кадастровой оценки», допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности (ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI), указанные нарушения отражены в оспариваемом решении и, наряду с иными, отмечены в заключении проведенной по делу судебной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.10. 2025 года №ОРС48/2025/000044 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с дополнительным заключением эксперта от 19.03.2026 года № 002/1-02/2026, выполненным экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО9, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 364,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22.08.2025 года составляет 3265325 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя дополнительное заключение эксперта от 19.03.2026 года № 002/1-02/2026, суд считает, что оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; дополнительное экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в дополнительном заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения и заключения по дополнительной экспертизы, следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В дополнительном заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в дополнительном заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В дополнительном заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного дополнительного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять дополнительному заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, в части ответа на вопрос о соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, а так же заключение по дополнительной экспертизе соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объектов оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем, суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, не приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения дополнительной судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность дополнительного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы № 002/1-02/2026 от 19.03.2026 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме проведенного экспертом дополнительного исследования, не имеется, учитывая, что данным заключением дополнительной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что по состоянию на 22.08.2025 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 364,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3265325 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 07.10.2025 года.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.10.2025 года №ОРС48/2025/000044, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ФИО1 в пользу в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Поскольку заключение судебной экспертизы №003/02/2026 от 17.02.2026 года, с учетом дополнительного заключения эксперта № 002/1-02/2026 от 19.03.2026 года являются доказательствами по делу, с использованием которых разрешен входящий в предмет доказывания по делу вопрос о соответствии отчета, представленного ФИО1, требованиям федеральных стандартов оценки, а так же в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости; данные доказательства положены в основу выводов суда, недопустимыми не признаны и положены в основу решения суда.

Оснований полагать, что стоимость экспертного исследования является завышенной, неразумной, суд не усматривает.

Принимая во внимание категории проведенных по делу судебных экспертиз, объем выполненных экспертом исследований, суд считает, что размер стоимости экспертного исследования соответствует принципу разумности, не является чрезмерным, соотносится с расценками, установленными на аналогичные услуги в данном регионе, как в Федерации независимых экспертов, так и нормативами для данного рода экспертиз, определенными Минюстом России.

Размер заявленных расходов в сумме 60000 рублей обоснован ООО «Международный центр оценки и консалтинга» представленной калькуляцией, расчеты которой подтверждены Приложением № 3 к «Отраслевому соглашению в оценочной деятельности и в других видах экономической деятельности, связанных с определением стоимости в Российской Федерации на 2024-2026 годы», а так же Тарифами на проведение экспертизы отчетов, утвержденными решением Совета Русского Общества оценщиков (протокол № 41-Р от 17.12.2024 года). Доказательств того, что заявленный размер расходов является завышенным, в материалы дела не представлено. Размер расходов со стороны административного истца не оспаривался.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС48/2025/000044 от 24.10.2025 года отказать.

Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 364,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22.08.2025 года – 3265325 (три миллиона двести шестьдесят пять тысяч триста двадцать пять) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № считать 07.10.2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 9 апреля 2026 года.