Решение № 2-6754/2017 2-6754/2017 ~ М-3855/2017 М-3855/2017 от 21 ноября 2017 г. по делу № 2-6754/2017

Дело № ДД.ММ.ГГГГ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гусевой Е.В.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвестиционно Строительная Компания «Константа» об уменьшении цены предварительного договора, признании исполнившим договор, признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости основным договором, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно Строительная Компания «Константа» о защите прав потребителя. Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит: уменьшить цену предварительного договора №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г. на суму имеющихся недостатков и признать истца исполнившим договор; признать предварительный договор №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г. основным договором; признать право собственности на следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью 402 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, земли ЗАО «Щеглово» и блок-секция по следующими характеристиками: корпус – 21, секция – Г, расположена в осях А-В, 7-9, количество этажей – два, общая площадь – 38, 29 кв.м.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, чтона основании соглашения об уступке прав требований от 29.09.2017г. ФИО1 стала стороной – покупателем по предварительному договору №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г., заключенному с ООО «ИСК «Константа». Согласно предварительному договору, дополнительным соглашениям к нему, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка площадью 213 кв.м. и части дома сблокированного типа общей площадью 72, 48 кв.м.

Согласно предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка площадью 402 кв.м. и части дома сблокированного типа общей площадью 81.25 кв.м.

Оплата по предварительному договору включала в себя стоимость земельного участка и блок-секции и составила 1550 000 рублей. Согласно соглашению о зачете денежных средств от 29.09.2016г. задолженность истца перед ответчиком по предварительному договору составила 470000 рублей. 28.01.2017г. в смотровой справке истцом было указано на ряд недостатков в блок-секции. Согласно экспертному заключению №Э от 05.05.2017г. устранение выявленных незавершенных объемов работ, возникших по вине застройщика, требует значительных затрат, стоимость которых составляет округленно 690601 рубль.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 30.12.2015г.

В настоящее время дом частично построен, земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен №, и почтовый адрес, однако ответчик уклонился от подписания основного договора купли-продажи.

Истец считает, что с учетом оплаты стоимости земельного участка и жилого дома продавцу в порядке предварительной оплаты и установлении порядка передачи объектов в собственность покупателя, заключенный договор следует признать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, объекты недвижимости подлежат передаче истцу в собственность.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, уведомлен о времени и месте судебного заседания.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие в РФ по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со ст.68 ГПК РФ, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Материалами дела установлено, что29.09.2016г. на основании соглашения об уступке прав требований (цессии) в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимости №/Т-ЗУ-БС от 16.04.2014г., заключенного между ФИО4, ФИО1 и ООО «ИСК «Константа», ФИО1 и ООО «ИСК «Константа» обязались заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости: части дома сблокированного типа общей площадью 81, 25 кв.м. и земельного участка площадью 402 кв.м. /с учетом дополнительного соглашения № от 30.06.2015г. к предварительному договору/, который является невыделенной частью земельного участка с кадастровым№по адресу:<адрес>, земли ЗАО «Щеглово».

В соответствии с п.1.7 Предварительного договора, основной договор купли-продажи будет заключен сторонами не позднее30.12.2015г.

По Договору ответчик принял на себя обязательства осуществить: процедуру изменения вида разрешенного использования и/или категории земель основного участка; процедуру выделения доли земельного участка из состава основного участка и постановки выделенной доли на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера; регистрацию права собственности на выделенную долю земельного участка; процедуру учета жилого дома, регистрации права собственности продавца на жилой дом.

В соответствии с п.3.1 Предварительного договора стоимость 1550 000 рублей является стоимостью земельного участка и жилого дома, согласована сторонами. При этом в силу п. 3.2 расчет между сторонами производится до подписания основного договора.

Материалами дела подтверждается и не опровергается ответчиком внесение в счет оплаты цены договора суммы в размере 1080 000 рублей в установленном договором порядке. Размер задолженности истца перед ответчиком составляет 470000 рублей.

28.01.2017г. между ФИО1 и ООО «ИСК «Константа» составлена смотровая справка с отражением имеющихся недостатков в спорной блок-секции.

Согласно экспертному заключению № Э от 05.05.2017г., составленного ООО «Эксперт Центр», в блок-секции, расположенной по адресу: <адрес>, земли ЗАО «Щеглово», блок-секция 21 в осях А-В/7-9, выявлены значительные объемы не завершенных работ. Устранение выявленных незавершенных объемов работ, возникших по вине застройщика, требует значительных затрат. Стоимость устранения имеющихся недостатков составляет округленно до одного рубля: 690601 рублей.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

При этом статьей 455 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п.3 ст.487 ГК РФ).

Решением Арбитражного судаг.Санкт-Петербурга и <адрес>от19.06.2017г.по делу №А56-13301/2017 в отношении ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа» открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО5

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГК РФ).

Таким образом, при заключении предварительного договора стороны согласовали существенные характеристики объектов недвижимого имущества, согласованная цена договора была оплачена истцом в полном объеме с учетом имеющихся недостатков блок-секции, на устранение которых требуется 690601 рублей, что превышает размер задолженности истца перед ответчиком по предварительному договору.

Таким образом, предварительный договор следует признать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, а стоимость объектов недвижимости подлежит уменьшению на сумму имеющихся недостатков - до 1080000 рублей.

Спорный земельный участок стоит на кадастровом учете, имеет площадь 402 кв.м., кадастровый№,на данный участок зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа».

Право собственности на жилой дом не зарегистрировано в установленном порядке.

В судебном заседании истец пояснил, что жилой дом и земельный участок в настоящее время принят им в одностороннем порядке, он несет затраты по его содержанию.

В соответствии с п.59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от29.04.2010г."О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 126 Закона о несостоятельности (банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать восстановления нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 58 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Суд также принимает во внимание, что ответчиком не выполнены принятые на себя обязательства в полном объеме, не имеется доказательств того, что в адрес истца направлялось требование о принятии объектов по акту приема-передачи и имеет место злоупотребления гражданином правами, доступ на объект является свободным.

При решении вопроса об удовлетворении требований о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, суд руководствуется положениями ст. 218 ГК РФ, п.1 ст.59 Земельного кодекса РФ и приходит к выводу о том, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Соответственно, подлежит прекращению право собственности ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа» на земельный участок категории земли населенных пунктов для жилищного строительства, кадастровый№,площадью 402 кв.м. по адресу:<адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение,<адрес>.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден на основании ст.333.36 НК РФ, в размере 12 393 рубля 99 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12,56,67,98, 196-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Инвестиционно Строительная Компания «Константа» об уменьшении цены предварительного договора, признании исполнившим договор, признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости основным договором, признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.

Уменьшить цену предварительного договора №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г., заключенного между ФИО1 и ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа», на сумму имеющихся недостатков.

Признать ФИО1 исполнившим предварительный договор №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г. заключенный между ФИО1 и ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа».

Признать предварительный договор №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2014г., заключенный между ФИО1 и ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа», основным договором купли-продажи объектов недвижимости.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 402 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, земли ЗАО «Щеглово» и блок-секцию со следующими характеристиками:

- корпус -21, секция – Г, расположена в осях А-В, 7-9;

- количество этажей – два;

- общая площадь 81,25 кв.м.;

- жилая площадь 38,29 кв.м.

Взыскать с ООО «ИСК «Константа» в доход бюджета МО «Всеволожский муниципальный район» государственную пошлину в размере 12393 рубля 99 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья Е.В Гусева