Апелляционное определение № 33-217/2026 33-4721/2025 от 19 января 2026 г.

УИД 69RS0037-02-2024-003882-74

Дело 2-343/2025 судья Полестерова О.А. 2026 год

33-217/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Харитоновой В.А.,

судей Лозиной С.П., Кулакова А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кувшиновой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Харитоновой В.А. дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2, на решение Калининского районного Тверской области от 14 июля 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования Прокурора Тверской области в защиту интересов неопределённого круга лиц к ООО «Город-Сад», ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, Администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании договора аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, договоров купли-продажи земельного участка, недействительными (ничтожными) сделками, признании недействительным постановления, применении последствий недействительности ничтожных сделок и возложении обязанности возвратить земельные участки в первоначальном состоянии, признании объектов недвижимости самовольными постройками, возложении обязанности снести самовольные постройки удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящейся в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения его строительства № 15а/22 от 30.08.2022 заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 г.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 г.

Признать недействительным Постановление администрации Эммаусского сельского поселения от 30.11.2022 № 221 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества».

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30.11.2022 № 05, заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 07.04.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 29.01.2024, заключенный между ФИО4 в лице ФИО5 и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать объект с кадастровым номером №, самовольными постройками и возложить на ФИО1 обязанность осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО2 обязанность осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО2 обязанность осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № в пользу администрации Калининского муниципального округа.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами № в пользу администрации Калининского муниципального округа.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №), государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 2957 рублей 87 копеек.

Взыскать ФИО2 (паспорт №) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 12800 рублей.

Взыскать ООО «Город-Сад» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 450 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц к ФИО3 отказать.

Судебная коллегия

установила:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в суд с исковым заявлением, поданным в защиту интересов неопределенного круга лиц, о признании договоров аренды и субаренды недействительными (ничтожными) сделками; признании объектов самовольными постройками, возложении обязанности осуществить их снос; о признании договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельных участков недействительными (ничтожными) сделками; признании недействительными Постановлений администрации сельского поселения; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложении обязанности по возвращению в первоначальном состоянии земельных участков. В обоснование требований указано о том, что Прокуратурой Тверской области была проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории Калининского района Тверской области. В ходе проверки установлено, что администрацией Эммаусского сельского поселения (далее - Администрация, Арендодатель) с участием ООО «Город-Сад» реализован следующий способ распоряжения земельным участком с кадастровым номером №. Администрацией 13.03.2019 г. было издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности, земельного участка под «комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов общей площадью 110276 кв.м. под комплексное освоение территории, местоположение участка установлено относительно ориентира, имеющего адрес: <адрес>.

В соответствии с протоколом от 15.04.2019 г. аукцион был признан несостоявшимся по причине наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен ООО «Город-Сад».

В дальнейшем, 29.04.2019 года, Администрация и ООО «Город-Сад» заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 110276 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29.04.2019 г. по 28.04.2024 г. Также Администрацией и ООО «Город-Сад» (далее - Общество) 29.04.2019 г. заключен договор о комплексном освоении территории.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 г. по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 г. № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 г. и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019 г., заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад». Указанное решение вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета (28.07.2020 г.), произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе и участок с кадастровым номером №.

Между арендодателем и ООО «Город-Сад» 01.09.2020 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды установлен по 28.04.2024 г. Указанный договор заключен на основании решения Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 г. № 61, признанного решением Арбитражного суда Тверской области незаконным. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 23.08.2021 г. на указанном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0260501:839 осуществлено строительство объекта недвижимости, фактически признанного решением Арбитражного суда Тверской области незаконным.

В последующем, с целью исполнения решения суда по делу А66-11547/2020 между Администрацией и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. Дата подписания акта отсутствует. Согласно указанному акту земельные участки, в том числе, с кадастровым номером № переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад». При этом, на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо строений зарегистрировано не было. Также, судебный акт послужил основанием для снятия обременений в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ООО «Город Сад» заключен договор аренды земельного участка от 30.08.2022 г., на котором расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №.

В последующем права арендатора по договору от 30.08.2022 г. переданы ФИО1 (договор субаренды от 07.09.2022 г.), заключен договор купли - продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном земельном участке. С ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30.11.2023 г. № 05.

Являясь правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, ФИО6 произвел его раздел на участки №.

По договору купли-продажи от 07.04.2023 г. ФИО6 передал право собственности на земельный участок с номером № ФИО4, который продал участок по договору ФИО2, которая как правообладатель произвела раздел земельного участка с кадастровым номером № на участки № (объект недвижимости №), № (объект недвижимости №).

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № осуществлено строительство объекта недвижимости признанному решением Арбитражного суда Тверской области по делу А66-11547/2020 незаконным. Фактическое признание незаконным договора аренды от 01.09.2020 г., снятие обременений в ЕГРН и регистрация незавершенного строительством объекта послужили основанием для предоставления Администрацией 30.08.2022 г. земельного участка с кадастровым номером № ООО «Город-Сад» без торгов в аренду для завершения строительства объекта. Обращаясь за выкупом земельного участка, ФИО6 указал, что в его собственности находится объект незавершенного строительства, расположенный на участке. Данная сделка является недействительной, поскольку ФИО6, обращаясь за выкупом земельного участка, указал на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, при этом объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность. Площадь спорного земельного участка превышает площадь располагающегося на нем объекта недвижимости более, чем в 174 раза, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта. Кроме того, учитывая, что судом были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № признан недействительным, ООО «Город-Сад» злоупотребило своим правом на регистрацию объектов незавершенного строительства в период вступления решения суда в законную силу, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для заключения с ООО «Город-Сад» договора аренды земельного участка от 30.08.2022 г. по основаниям и в порядке положений пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а у ООО «Город-Сад» отсутствовали основания для предоставления спорного участка в субаренду. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска, истец просил суд:

- признать договор аренды, заключенный между администрацией администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 01.09.2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № 15а/22 от 30.08.2022 г. заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района и ООО «Город-Сад» недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1 от 07.09.2022 г. недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.09.2022 г. заключенного между ООО «Город-Сад» и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать недействительным Постановление от 30.11.2022 г. № 221 «О предоставлений в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1»;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30.11.2022 г. № 05 заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 07.04.2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 29.01.2024 г. заключенный между ФИО4 в лице ФИО5 и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой;

- признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО1 обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой возложить на ФИО2 обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО2 обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО6 земельный участок с кадастровым номером № в пользу администрации Калининского муниципального округа в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами № в пользу администрации Калининского муниципального округа в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчика ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении предъявленных прокурором исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указано о том, что в материалах гражданского дела отсутствуют материалы прокурорской проверки, послужившие основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли, и в рамках процесса истец должен доказать отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

ФИО1, ФИО2 и другие лица, приобрели спорное имущество, в том числе земельные участки по договорам купли-продажи, что само по себе подразумевает возмездность приобретения.

Никто из ответчиков, за исключением ООО «Город Сад», к участию в деле в Арбитражном суде Тверской области по иску Прокуратуры Тверской области к Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района, к ООО Город Сад», рассматриваемому в 2020 году и 2021 году, не привлекались.

Кроме этого, из резолютивной части решения Арбитражного суда Тверской области не усматривается обязанности вернуть земельные участки с указанными конкретными кадастровыми номерами (с учетом того, что материнский земельный участок прекратил свое существование на момент обращения в Арбитражный суд Тверской области), что свидетельствует, по мнению ФИО1, о неисполнимости принятого решения.

Истцом не представлено доказательств того, что ФИО1, а также иные лица были осведомлены о наличии указанного судебного спора и незаконности приобретения ими земельных участков.

Между тем, даже несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Тверской области, государственные органы, в том числе и сам истец реальных действий по исполнению этого судебного акта не осуществляли.

Администрация Калининского муниципального округа не оспаривала ненормативный правовой акт о предоставлении в собственность земельного участка и договор купли-продажи.

В апелляционной жалобе ФИО2 выражает несогласие с решением суда первой инстанции, просит о его отмене и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ФИО2, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на представленных доказательствах.

Собственником спорных земельных участков она стала на законном основании. В период заключения и регистрации сделки не было сведений о том, что земельный участок, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером № имеет какие-либо обременения или ограничения в использовании.

ФИО2 считает, что она добросовестно, разумно и осмотрительно осуществила свое право на приобретение спорного земельного участка, и правомерно осуществляла дальнейшие действия по размежеванию земельного участка и строительству.

К рассмотрению дела № А66-11547/2020 в Арбитражном суде Тверской области по иску Прокуратуры Тверской области к Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района, к ООО Город Сад», ФИО2 не привлекалась.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО1 и ФИО2 адвокаты Васильева О.Б., Екименкова М.А. доводы и требования апелляционных жалоб поддержали, просили отменить решение суда первой инстанции, заявляя о том, что ФИО1 и ФИО2 являются добросовестными приобретателями объектов недвижимости.

Представитель прокуратуры Матросова А.А. просила оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились в заседание суда апелляционной инстанции. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции на основании положений ст. ст. 39.1, 39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 10, 166, 167, 168, 301, 302, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 13, 61, 209, 222, 301, 302 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании установленных при рассмотрении дела обстоятельств, произведенной оценки представленных доказательств, с приведением обоснования в обжалуемом решении, пришел к выводу об обоснованности предъявленных прокурором исковых требований.

При рассмотрении спорной ситуации судом первой инстанции принято во внимание то, что Арбитражным судом Тверской области по гражданскому делу № А66-11547/2020 установлено, что 05.03.2020 г. в прокуратуру Калининского района Тверской области поступило обращение ФИО7 о проверке факта использования земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе проведенной проверки выявлено, что 20.12.2018 г. Администрацией было издано распоряжение № 31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12.03.2019 г. Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение № 25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

12.03.2019 г. Администрацией издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым Администрация постановила организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 кв.м., с кадастровым номером № под комплексное освоение территории. Адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Заявки на участие в аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10.04.2019 г. заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15.04.2019 г. аукцион признан несостоявшимся (ввиду наличия только одной заявки), проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29.04.2019 г. Администрация (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (Объекта).

29.04.2019 г. Администрация (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключили договор о комплексном освоении территории.

Арбитражный суд Тверской области пришел к выводу, что в силу прямого указания ч. 8 ст. ст. 9 Закона № 373-ФЗ после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 года не допускается.

Из решения Арбитражного суда по делу № А66-11547/2020 следует и Администрацией не оспаривалось, что предусмотренная ч. 7 ст. 9 Закона № 373-ФЗ обязанность не исполнена, Правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года № 25, постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 г. № 61, являются недействительными, как противоречащие п. 5.1 ст. 30 ГрК РФ, ч.ч. 7-8 ст. 9 Закона № 373-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 г., оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021 г., признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.01.2019 года № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 г. и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019 г., заключенные между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установлено, что Постановлением № 86 от 08.06.2020 Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области утвержден проект планировки и межевания территории «<адрес>».

Из земельного участка с кадастровым номером № образован в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3710 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Суд первой инстанции при разрешении спорной ситуации основывался на выводе о том, что договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (кадастровый номер №) от 30.08.2022 г. заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года по земельному участку с кадастровым номером №, которые решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 г. были признаны недействительными.

30.08.2022 г. между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения его строительства № 15а/22.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 Договора арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3710 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект (кадастровый номер №), представляющий собой незавершенное строительство дома, принадлежащий арендатору на праве собственности на основании выписки из ЕГРН №69/068/2022-1 от 01.04.2022 г., выданной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области. Земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

07.09.2022 г. ООО «Город-Сад» (продавец) заключило с покупателем ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю незавершенный строительством объект (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>. С получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 07.09.2022 г. переходит право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3710 кв.м. с кадастровым номером № (п.1.1., 1.2. договора). Строительство производится на основании уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № 133 от 15.12.2020 г., выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 22.03.2022 г. (п. 1.3. договора).

07.09.2022 г. ООО «Город-сад» (арендатор) заключило с ФИО1 (субарендатор) договор субаренды земельного участка. Согласно данному договору арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3710 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

На земельном участке располагается объект незавершенного строительства (кадастровый номер №), представляющий собой незавершенное строительство жилого дома площадью, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 07.09.2022 г. Настоящий договор заключен сроком до 29.08.2025 г. Целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.

30.11.2022 г. администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-сад» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства № 15а/22 от 30.08.2022 г., в связи с завершением строительства.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 24.11.2022 г., из него образован объект недвижимости с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Постановлением № 223 от 30.11.2022 г. администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1», ФИО1 предоставлен в собственность из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью 3710 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (п. 1). Цена выкупа земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего постановления, составляет 71829 рублей 68 копеек.

30.11.2022 г. между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: №. Разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3710 кв.м. (п. 1.1). На участке находятся объекты: жилой дом, площадью 81,6 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО1 (п. 1.2.). Цена участка согласно расчету цены участка составляет 71 829 рублей 68 копеек (п. 2.1.).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3710 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, принадлежал на праве собственности ФИО1 с 02.12.2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.12.2022.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3710 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №, снят с кадастрового учета 21.01.2023 года.

Постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области № 63 от 30.03.2023 г. земельному участку площадью 762 кв.м. с кадастровым номером № и индивидуальному жилому дому с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>

07.04.2023 г. между ФИО1 (продавец) (с согласия супруги ФИО1) и ФИО4 в лице ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2948 кв.м. по адресу: <адрес>

29.01.2024 г. между ФИО4 в лице ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 762+/-6 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1

Жилой дом с кадастровым номером № площадью 81,6 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО1

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2948+/-6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами № снят с кадастрового учета 30.05.2024 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.09.2024 г.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1312+/-13 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 819+/-10 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 817+/-10 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит н праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.09.2024 г.

Торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого образован, в том числе, и земельный участок с кадастровым номером № и последующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021 г., вступившим в законную силу 06.05.2021 г.

Установив незаконность передачи земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке суд признал, что у администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления указанного земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку жилой дом (кадастровый номер №) был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нём объекта незавершенного строительства являются ничтожными.

Наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Последующая сделка по предоставлению органом муниципального образования ООО «Город-Сад» земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной.

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Город-сад» и ФИО1, является ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Ничтожными являются и сделки по последующему отчуждению земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №.

Поскольку объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № возведены на земельных участках, которые поступили в собственность ФИО2 незаконно, данные объекты являются самовольными постройками.

Поскольку объект незавершенного строительства являлся самовольной постройкой, ООО «Город-Сад» не могло распоряжаться им. В связи с чем, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, заключенного между ООО «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 является ничтожной сделкой.

Как установлено судом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учёта, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 81,6 кв.м. по адресу: <адрес>

Поскольку судом было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке, который не предоставлялся ООО «Город-Сад» в соответствии с требованиями действующего законодательства, дом с кадастровым номером № площадью 81,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, также является самовольно возведенным строением, в связи с чем, подлежит сносу.

Поскольку объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, являются самовольными постройками, суд первой инстанции признал, что постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области Постановление администрации Эммаусского сельского поселения от 30.11.2022 г. № 221 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества» и договор № 05 от 30.11.2022 г. купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером №, являются недействительными в силу ничтожности.

Суд первой инстанции признал, что и последующие действия ООО «Город-Сад» по возведению на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершённого строительства, его регистрация, дальнейшее заключение Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» договора аренды от 30.08.2022 г. для завершения строительства, заключение договора субаренды ООО «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 г., договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 07.04.2023 г. заключенного между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО3, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 29.01.2024 г., заключенного между ФИО4 в лице ФИО5 и ФИО2, Постановление администрации Эммаусского сельского поселения от 30.03.2023 г. № 63 «О присвоении адреса земельному участку и индивидуальному жилому дому на территории Эммаусского сельского поселения» не могут быть признаны законными, поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду с нарушением требований земельного законодательства, без проведения соответствующей правовой процедуры.

Судебная коллегия признает обоснованными выводы суда первой инстанции, приведенные в решении.

Пунктом 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом первой инстанции дана оценка действиям ответчиков на предмет добросовестности, исходя из совокупности обстоятельств при заключении и исполнении оспариваемых договоров и возникновения права собственности на объекты недвижимости, с которой соглашается судебная коллегия.

Оценка действия администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в их совокупности позволяет сделать вывод о том, что ответчики произвели отчуждение муниципального имущества в пользу ООО «Город-Сад» в обход установленных законом конкурсных процедур, допустив нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации и прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Последовательные действия администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, являющиеся по своей сути злоупотреблением правом, не могут свидетельствовать о наличии у муниципального образования воли на отчуждение принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке, в связи с чем вывод суда первой инстанции о выбытии спорных земельных участков из муниципальной собственности в нарушение требований земельного законодательства, и как следствие о ничтожности оспариваемых сделок, основан на верной оценке установленных при рассмотрении дела обстоятельств, представленных доказательств.

Доводы ответчиков о том, что они считают себя добросовестными приобретателями, законно приобретшими объекты недвижимости, судебная коллегия не может признать обоснованными с учетом обстоятельств рассматриваемой спорной ситуации.

Следует учитывать, что по данному делу прокурором заявлены исковые требования о признании недействительными последовательных сделок в силу их ничтожности как нарушающих требования закона и при этом посягающих на публичные интересы, с применением последствий недействительности сделок. В такой ситуации ссылки ответчиков на добросовестность приобретения ими имущества не могут являться основанием для иных выводов по делу.

Поскольку земельные участки выбыли из муниципальной собственности незаконным способом, подтвержденным вступившим в законную силу решением арбитражного суда, доводы ответчиков об их добросовестности не опровергают законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения.

Доводы ответчиков о том, что они не участвовали при рассмотрении дела арбитражным судом не могут быть признаны основанием для иной оценки обстоятельств спорной ситуации. Законность и обоснованность принятого арбитражным судом решения не опровергнута ответчиками.

Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.

Доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, приведенными в решении, признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного Тверской области от 14 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи