Решение № 2-4439/2025 2-4439/2025~М-2100/2025 М-2100/2025 от 4 ноября 2025 г. по делу № 2-4439/2025

39RS0001-01-2025-003433-71

Дело № 2-4439/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.

при секретаре Савельевой Е.С., помощнике ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения, признании обязанности по возврату имущества отсутствующей, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанности возвратить имущество,

УСТАНОВИЛ:

01 июня 2024 года между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, лит VI из литера А. 31 марта 2025 года истец направила арендодателю требование о расторжении договора с 31 марта 2025 года в связи с нарушением ответчиком п. 1.1. условий договора, однако в ответ истец получила требование о погашении арендной платы. По мнению истца, требование арендодателя является неправомерным, поскольку она уведомила о расторжении договора с 31 марта 2025 года в связи с существенными изменениями обстоятельств. Кроме того, ответчик потребовал возврата имущества, ссылаясь на п. 3.4.3 условий договора, однако истребуемое имущество было приобретено истцом для ведения собственного бизнеса и является ее личным имуществом. В результате действий ответчика по истребованию арендой платы, имущества истец испытывает стресс, тревогу, что негативно сказывается на здоровье. Посчитав свои права нарушенными, истец с учетом уточнения требований, просила суд расторгнуть договор аренды вышеназванного помещения на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ с 31 марта 2025 года, признать отсутствующим обязанность по возврату ответчику имущества, приобретенного за личные средства истца, а именно светильника черного в количестве шести штук, тумбочек под раковины в стиле лофт в количестве трех штук, раковин двух штук, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на юридические услуги в размере 50 000 руб..

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1, в обоснование указав на то, что вышеназванный договор заключался на срок с 01 июня 2024 года по 01 мая 2025 года. Переданное имущество во временное пользование не было возвращено. Помещение передавалось пригодным для использования по назначению, системы жизнеобеспечения помещения были проверены. Возврат помещения осуществляется по акту приема-передачи имущества. Срок уплаты арендной платы в размере 60 000 руб. был установлен до 3-го числа текущего месяца. Оснований для одностороннего досрочного расторжения договора не имелось, обязательства по оплате аренды за апрель 2025 года арендатором не были исполнены. Кроме того, расходы за жилищно- коммунальные услуги за апрель месяц составили 9402 руб. 42 коп., из которых оплата услуг интернета – 1000 руб., оплата тепловой энергии – 3649 руб. 94 коп., электроэнергия – 1786 руб. 24 коп., водоснабжение/водоотведение – 277 руб. 69 коп., обслуживание нежилого помещения – 2688 руб. 55 коп. Посчитав свои права нарушенными, уточнив требования, истец по встречному иску просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за апрель 2025 года в размере 60 000 руб., расходы по оплате коммунальных услуг за апрель 2025 года в размере 9402 руб. 42 коп., обязать возвратить оборудование для маникюра/педикюра, полку для косметики (зал 3), ключи от помещения, освещение в помещении, сантехническое оборудование в санузле.

В судебном заседании ФИО1, представитель ФИО10 требования поддержали. Дополнительно пояснили, что при заключении договора имущество передавалось по акту от ФИО11, у которой приобретен бизнес, а также помещение принималось от арендатора по другому акту, при этом перечень имущества, которое передается с помещением, ответчиком не был предоставлен. Между сторонами была договоренность расторгнуть договор 31 марта 2025 года, о расторжении зафиксировать на самом договоре, однако в указанный день ответчик забрала экземпляр договора истца, отказавшись от подписания соглашения о расторжении договора. При этом не отрицают, что имущество, которое было приобретено вместе с бизнесом, истец демонтировала и вывезла. 31 марта 2025 года ключи от помещения истец отдала арендодателю, соответственно, отсутствовала с указанного времени возможность пользоваться помещением. Просили в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 встречные требования поддержала, пояснила, что предыдущий арендатор ФИО12 сделала с ее согласия в спорном помещении косметический ремонт в стиле лофт, при этом была договоренность, что в случае завершения аренды установленное оборудование либо остается в помещении, либо она возвращает оборудование в прежнее состояние. При ремонте часть имущества в виде шкафов ФИО2 вывезла, при этом раковину в туалете с тумбой, элементы потолочного освещения она не забирала. Помещение сдавалось пригодным для жизнеобеспечения в санузле, везде имелось освещение. О том, что ФИО12 часть имущества включила в акт при продаже бизнеса никто арендодателя не уведомлял. По истечении действия срочного договора помещение с 16 мая 2025 года восстановлено и передано другому арендатору.

Третье лицо ФИО11 пояснила, что она до ФИО1 была арендатором указанного помещения, после продала бизнес вместе с имуществом последней. Полагала, что требования об истребовании имущества у ФИО1 неправомерны, поскольку она приобрела его вместе с бизнесом. При этом имущество ранее также продано было ФИО11 от ФИО12 Известно было, что до ремонта все имущество свое арендодатель вывез.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены ст. 620 ГК РФ. В том числе данной нормой предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68) подтверждается, что ФИО2 (арендодатель) предоставила ФИО1 (арендатор), а арендатор приняла за плату во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <адрес> литер VI из литера А, для использования его под предоставление парикмахерских услуг и иных сопутствующих услуг (п.1.1).

Срок действия договора определен со дня его подписания до 01 мая 2025 года (п.2.1).

Обязанности арендодателя предусмотрены п. 3.1. условий договора, в том числе в присутствии арендатора проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду недвижимого имущества, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации (п.3.1.4).

В соответствии с п. 3.1.5 арендодатель обязан предоставить или обеспечивать арендатору за плату необходимые коммунальные услуги. Расчет коммунальных услуг осуществляется на договорной основе согласно показаниям общих приборов учета и выставленным счетам.

Арендатор обязался вернуть недвижимое имущество в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора в указанный выше срок (п. 3.2.1), обеспечить сохранность недвижимого имущества (со всем имеющимся имуществом внутри последнего согласно описи, являющейся приложением № 1 к настоящему договору, а также фотографиями, произведенными сторонами совместно) с момента передачи имущества и до его возврата (п. 3.2.2), вносить арендную плату в размере и сроки установленные договором (п.3.2.4), в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в договоре, незамедлительно вернуть недвижимое имущество в надлежащем состоянии (п. 3.2.7).

Кроме того, в соответствии с п. 3.4.2 условий договора арендатор вправе сдавать недвижимое имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), коворкинг, предоставлять недвижимое имущество в безвозмездное пользование без согласия арендодателя. При передаче недвижимого имущества третьим лицам всю ответственность за его состояние несет арендатор.

В соответствии с 3.4.3 арендатор вправе осуществить неотделимые улучшения недвижимого имущества только с согласия арендодателя и за свой счет. При этом при расторжении договора все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя.

В силу п. 4.1 условий договора передача недвижимого имущества арендатору в аренду/возврата недвижимого имущества арендодателю арендатором осуществляется на основании подписания настоящего договора, являющегося актом приема-передачи/соглашения о расторжении настоящего договора (соответственно).

В соответствии с п. 4.3. условий договора недвижимое имущество сдается в аренду с мебелью и оборудованием, принадлежащем арендодателю на праве собственности. Арендатор обязуется вернуть имущество в целости и сохранности, а также исправном состоянии. В случае порчи имущества арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость последнего, которая определяется сторонами исходя из суммы приобретения испорченного имущества на день его возврата.

Арендная плата определена в размере 60 000 руб. в месяц (п. 5.2), которая вносится не позднее 3-го числа текущего месяца за предшествующий календарный месяц.

По соглашению сторон договор может быть расторгнут не ранее чем через 6 месяцев со дня его заключения (п.7.1).

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законодательством, а также в случаях умышленного повреждения имущества одной из сторон, либо в случае невнесения арендной платы за пользование нежилым помещением более двух раз подряд (п. 7.2).

Направление претензий, писем, уведомлений согласован в том числе путем смс-сообщений в мессенджерах ( п.8.2.)

Согласно представленной переписке сторон, установлено, что 26 февраля 2025 года арендатор предупредила, что заканчивает свою деятельность в помещении 31 марта 2025 года. Кроме того, предложено решить нужна ли мебель или ФИО1 ее вывозит в конце марта (л.д.37).

В ответ арендодатель сообщила, что мебель не нужна.

Из переписки также следует, что о встрече и передаче ключей договорились на 31 марта 2025 года.

Однако в указанный день соглашение о расторжении не было подписано.

Из переписки также следует, что арендодатель потребовала вернуть ее мебель и сантехническое оборудование. Предложено по вопросу приобретения имущества в помещении разбираться с предыдущим арендатором (л.д.38).

Судом установлено, что 31 марта 2025 года арендатор потребовала расторгнуть договор с 31 марта 2025 года в связи с нарушением арендодателем п. 1.1. условий договора (л.д.32).

08 апреля 2025 года в ответ на претензию ФИО2 направлено требование об оплате арендной платы (л.д. 36).

Согласно приложению к договору № арендатору предоставлялось находящееся в помещении имущество, в том числе рабочее освещение, сантехническое оборудование в санузле (унитаз/мойка с тумбой) (л.д.72).

Неподписание приложения № арендатором не свидетельствует об отсутствии сведений об имуществе, поскольку в самом договоре указано на то, что опись имущества является неотъемлемой частью договора. Арендатор вправе была потребовать опись для ознакомления в случае ее не предоставления.

При этом ФИО6 поясняла, что при заключении договора она принимала часть имущества от предыдущего арендатора, часть – от арендодателя.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что истцу не было известно какое имущество в помещении передавалось в пользование, у суда не имеется.

Между тем, установлено, что освещение в помещении, оборудование в санузле – мойка с тумбой демонтированы ФИО1, что подтверждается фотографиями, видеосъемкой (л.д. 208-211, 228).

Данные обстоятельства ФИО1 не оспариваются, поскольку она приобретала часть имущества в помещении вместе с бизнесом от предыдущего арендатора.

Установлено, что 01 июня 2024 года ФИО1 купила бизнес у ФИО11, одновременно составила акт о том, что продавец бизнеса передает в пользование предметы, в том числе светильники черные в количестве 6 штук, тумбочки под раковины в стиле лофт в количестве трех штук, раковины маленькие и туалетная в количестве двух штук. (т.2 л.д. 47-52).

ФИО11, в свою очередь, приобрела имущество у ФИО12

ФИО12 пользовалась помещением арендодателя на основании договора от 12 апреля 2021 года на аналогичных условиях, в частности о том, что неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя, остаются в собственности последнего (л.д. 187), договор расторгнут 09 января 2023 года (л.д.194).

В дальнейшем 10 января 2023 года аналогичный договор был заключен с ФИО11 (л.д. 195), и расторгнут ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 200).

05 мая 2025 года ФИО2 произведено вскрытие помещения в присутствии ФИО8 и ФИО7 в связи с прекращением срока действия договора аренды от 01 июня 2024 года. В результате вскрытия и осмотра помещения обнаружено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, а именно помещении не убрано, в санузле отсутствует тумба с мойкой, а также отсутствует освещение в санузле, во входной части помещения, в отдельном кабинете, вода перекрыта. Кроме того, этим же актом определено имущество, которое находилось в помещении ( т.2. л.д. 6)

Свидетель ФИО8 пояснила, что ранее готовила проект ремонта помещения, спорное помещение имело встроенные точки освещения, которые в дальнейшем арендатором были заменены на светильники в стиле лофт, сантехническое оборудование в классическом стиле, однако оборудование сначала заменили, а потом его и демонтировали, что привело помещение к невозможности использованию.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, учитывая что, соглашение о расторжении договора аренды между сторонами в письменной форме не заключено, уведомление о том, что арендатор прекращает пользоваться помещением с 31 марта 2025 года не свидетельствует о прекращении договора, пользование помещением прекращено истцом не по вине ответчика, доступ в помещение не ограничивался, арендатор самостоятельно прекратила пользование помещением, забрав часть имущества, отключив воду в помещении, демонтировав освещение, в то время когда помещение передавалось и с освещением и функционирующим санузлом, в том числе санитарным оборудованием и подводом воды в раковину, то суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора с 31 марта 2025 года.

Размещение объявления об аренде помещения правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Как установлено нежилое помещения после прекращения договора с ФИО1 было предоставлено в аренду по договору от 12 мая 2025 года иному лицу (л.д. 172-179).

Поскольку имущество в установленном порядке не возвращено, то не имеется оснований и для удовлетворения требований о признании отсутствующей обязанности по возврату ответчику имущества.

Истец ссылается на то, что имущество является отделимым, приобретено за личные средства истца, а именно светильник черный в количестве шести штук, тумбочки под раковины в стиле лофт в количестве трех штук, раковины две штуки.

Вместе с тем при демонтаже освещения тумбочки с раковиной помещение фактически оставлено без света и воды, в то время когда передавалось со всеми жизнеобеспечивающими элементами. Светильники, тумба, раковина, которые существовали до передачи помещения в аренду арендодателю не были возвращены, доказательств обратному не представлено.

При таких обстоятельствах руководствуюсь ст. 301 ГК РФ, исходя из условий договора, изложенных в п. 3.2.1. и п. 3.4.3, с учетом сведений, содержащихся в акте по результатам вскрытия помещения, на стороне арендатора лежит обязанность по возврату тумбы с мойкой, элементов освещения в санузле, входной части помещения, кабинете, находившиеся в помещении по адресу: <адрес>, литер VI из литера А.

Таким образом, встречный иск подлежит удовлетворению в данной части, поскольку иного имущества отсутствующего в акте не зафиксировано и у арендатора не истребовалось.

На основании ст. 206 ГПК РФ срок для исполнения обязанности по возврату указанного имущества суд устанавливает в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Оснований для возложения на арендатора обязанности передать ключи от помещения суд не усматривает, поскольку в настоящее время помещение предоставлено иному арендатору, в связи с чем полагать, что ключи отсутствуют и имеется нарушение прав собственника помещения не имеется.

Более того, как пояснила ФИО1, ключи она оставила 31 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что договор действовал до 01 мая 2025 года, неиспользование помещения по назначению не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору, соответственно, арендатор обязан оплатить арендную плату в размере 60 000 руб., в связи с чем встречный иск в данной части также подлежит удовлетворению.

Разрешая требования об оплате коммунальных платежей, то суд приходит к выводу о частичном его удовлетворении в связи с перерасчетом суммы, заявленной к взысканию.

За обслуживание помещения за апрель месяц начислено и оплачено 2688 руб. 55 коп. (л.д.85,91), за водоснабжение /водоотведение 227 руб. 69 коп. (л.д. 81,87), за интернет - 1000 руб.(л.д. 82,88), за электричество – 1786 руб. 25 коп. (л.д. 83, 89), за тепловую энергию – 3649 руб. 94 коп. (л.д. 84,90), итого с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию 9352 руб. 43 коп.

Доводы ФИО1 о том, что она помещением не пользовалась и не обязана производить оплату в заявленном размере, суд отклоняет, поскольку как следует из представленных документов, показания приборов учета были переданы в апреле месяце, соответственно, за период пользования арендатором помещения, включены в квитанции за апрель, платежи произведены в мае.

Оснований для взыскания компенсации морального вреда с ФИО2 пользу ФИО1 на основании ст. 151 ГК РФ не имеется, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, в том числе и по тому основанию, что требования заявлялись имущественного характера, в то время, когда при нарушении имущественных прав взыскание компенсации морального вреда в данном случае не предусмотрено.

На основании ст. 98 ГПК РФ заявление ФИО1 о взыскании судебных расходов с ФИО2подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку в удовлетворении иска отказано в полном объеме, в то же время подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы на уплату госпошлины в размере 7000 руб., поскольку встречные исковые требования были удовлетворены частично, при частичном удовлетворении неимущественных требований принцип пропорциональности взыскания судебных расходов не применим.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 (паспорт №) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате за апрель 2025 года в размере 60 000 руб., за оплату коммунальных платежей за апрель 2025 года в размере 9352 руб. 43 коп.

Обязать ФИО1 возвратить ФИО2 тумбу с мойкой, элементы освещения в санузле, входной части помещения, кабинете, находившиеся в помещении по адресу: <адрес><адрес>, литер VI из литера А, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 7000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Седова

Мотивированное решение суда составлено 01 декабря 2025 года.