Решение № 2-4415/2020 2-4415/2020~М-4803/2020 М-4803/2020 от 29 октября 2020 г. по делу № 2-4415/2020

УИД 23RS0059-01-2020-008092-24

к делу 2-4415/2020

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Сочи 30 октября 2020 года

Центральный районный суд г.Сочи в составе председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором долевого участия,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с иском о признании предварительного договора договором долевого участия, в котором просит признать предварительный договор от 07.06.2017 года, заключенный между ним, ФИО1 и ФИО2 договором долевого участия с последующей его регистрацией в органе, осуществляющим государственную регистрацию сделок, на нежилое помещение № 44 на 2 подвальном этаже, нежилое помещение №64 на 1 цокольном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес), общей площадью 121,8 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что Между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен Предварительный договор с условием об обеспечении обязательств от 07.06.2017 г., по которому ответчик (Правообладатель) и истец (Правопреемник) обязуются заключить в срок до 01.02.2018 г. основной Договор о передаче прав требования на объект: нежилое помещение №44 на 2 подвальном этаже, нежилое помещение №64 на 1 цокольном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес) общей площадью 121,8 кв.м.

Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2017 г; срок передачи объекта - февраль 2018г.

Цена за передачу прав требования составляет 11 400 000 руб.

Во исполнение своих обязательство по предварительному договору, истец уплатил ответчику денежные средства: 07.06.2017г. в размере 4 800 000 руб., а также 14.06.2017г. в размере 4 000 000 руб., что подтверждается записью и личной подписью ответчика, выполненной ФИО2 собственноручно на последней странице договора. Оставшаяся сумма в размере 2 600 000 руб. должна быть оплачена после ввода объекта в эксплуатацию.

В силу п. 4.1 правообладатель подтверждает, что имеет все необходимые юридические действительные права и полномочия в отношении Объекта прав требований, указанного в п. 1.2. настоящего Договора.

Согласно п.6.1. предварительного договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Однако, ответчик не выполнил своих обязательств по договору.

В настоящее время многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес), практически завершен строительством, и его техническое состояние свидетельствует о возможности его сдачи в эксплуатацию в ближайшее время, а объект прав требования - нежилые помещения имеют техническое состояние, определенное в п.1.2. выше указанного договора.

В обращенном к суду заявлении ФИО1 просил дело рассмотреть в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивал, при этом не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.

Ответчик ФИО2 в назначенное судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом посредством направления судебного извещения заказным письмом с уведомлением.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседания ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Установленные взаимосвязанные положения ч. 4 ст. 167 и ч. 1 ст. 233 ГПК РФ предусматривают право суда рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства, также вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти. При разрешении вопроса о том, в каком порядке и в какой процедуре необходимо рассмотреть дело, суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов и мнения присутствующих лиц, участвующих в деле, исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение.

При данных обстоятельствах, в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, учитывая, что представитель истца не возражал против рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Суд, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как подтверждено материалами дела и установлено в судебном заседании, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен Предварительный договор с условием об обеспечении обязательств от 07.06.2017 г., по которому ответчик (Правообладатель) и истец (Правопреемник) обязуются заключить в срок до 01.02.2018 г. основной Договор о передаче прав требования на объект: нежилое помещение №44 на 2 подвальном этаже, нежилое помещение №64 на 1 цокольном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес) общей площадью 121,8 кв.м.

Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2017 г; срок передачи объекта - февраль 2018г.

Цена за передачу прав требования составляет 11 400 000 руб.

Во исполнение своих обязательство по предварительному договору, истец уплатил ответчику денежные средства: 07.06.2017г. в размере 4 800 000 руб., а также 14.06.2017г. в размере 4 000 000 руб., что подтверждается записью и личной подписью ответчика, выполненной ФИО2 собственноручно на последней странице договора. Оставшаяся сумма в размере 2 600 000 руб. должна быть оплачена после ввода объекта в эксплуатацию.

В силу п. 4.1 правообладатель подтверждает, что имеет все необходимые юридические действительные права и полномочия в отношении Объекта прав требований, указанного в п. 1.2. настоящего Договора.

Согласно п.6.1. предварительного договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Однако, ответчик не выполнил своих обязательств по договору.

В настоящее время многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес), практически завершен строительством, и его техническое состояние свидетельствует о возможности его сдачи в эксплуатацию в ближайшее время, а объект прав требования - нежилые помещения имеют техническое состояние, определенное в п.1.2. выше указанного договора.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из положений ст. 554 ГК РФ следует, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли- продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего задания или помещение, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности в соответствии с проектной документацией.

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижности, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнении заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Согласно ч. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Спорный предварительный договор от возлагает на истца обязанность оплатить полную стоимость за передаваемое недвижимое имущество, что и был исполнено истцом в день подписания указанного договора в той части, в которой это было необходимо, таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что заключенный предварительный договор, фактический является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, действительное содержание спорного договора, исходя из его условий и буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, с учетом цели договора, и с учетом фактически сложившихся отношений, независимо от его наименования, направлено на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, указанный договор, заключенный между истцом и ответчиком, хотя и поименован предварительным договором, однако его условиями предусмотрено строительство многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача помещений в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Кроме того, к такому же выводу пришел и Краснодарский краевой суд, изложив свою позицию в апелляционном определении от 05.03.2020 г. по делу № 33-5056/2020 на решение Центрального районного суда г. Сочи от 13.11.2019 г. по гражданскому делу № 2- 4627/2019 по исковому заявлению К. к ФИО2, то есть по аналогичному спору.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199, 233-237 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором долевого участия - удовлетворить.

Признать предварительный договор от 07.06.2017 г., заключенный между ФИО1. и ФИО2 договором долевого участия с последующей его регистрацией в органе, осуществляющим государственную регистрацию сделок, на нежилое помещение (Номер) на 2 подвальном этаже, нежилое помещение (Номер) на 1 цокольном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (Адрес), общей площадью 121,8 кв.м.

Ответчик вправе подать в Центральный районный суд г. Сочи заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: