Решение № 2А-8/2017 2А-8/2017~М-108/2016 3А-8/2017 М-108/2016 от 26 февраля 2017 г. по делу № 2А-8/2017

№3а-8/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 27 февраля 2017 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Правительству Астраханской области, с привлечением заинтересованных лиц – администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области», Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <--->, равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора от ---- №---Н, заключенного с администрацией муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области», является арендатором земельного участка с кадастровым номером <--->. Арендная плата по условиям договора рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» кадастровая стоимость земельного участка составляет <--->. Поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от кадастровой стоимости земельного участка, которая, по мнению истца, является завышенной, ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <---> рублей.

В судебное заседание представитель ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» ФИО1 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере <---> рублей, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО <--->.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО <--->.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 решение вопроса по заявленным требованиям оставила на усмотрение суда.

Руководителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области письменно заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, главой администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав явившиеся стороны, эксперта Б., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ---- №--- Н, заключенного между администрацией муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» и ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт», истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <---> Срок аренды сторонами определен до ----.

Из дополнительного соглашения к договору аренды от ----, а также приложения к дополнительному соглашению от ---- следует, что годовой размер арендной платы за земельный участок определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани», согласно которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ---- составила <--->.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем, часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право юридического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт», являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы за использование земельного участка, не согласен с определенной кадастровой стоимостью принадлежащего земельного участка, поскольку по условиям договора размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

21 июля 2016 года ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, представив в обоснование отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №--- ООО <--->, а также положительное экспертное заключение <---> Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки <--->

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от ---- №--- отчет об оценке признан несоответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также положениям ФСО №---.

В обоснование заявленных исковых требований ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» представлен Отчет №--- ООО <---> а также положительное экспертное заключение №--- Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «<---> согласно которым рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <---> на ---- определена в размере <---> рублей.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству представителя ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» определением суда от 30 января 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО <--->

Из заключения судебной оценочной экспертизы №---, проведенной ООО <--->, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> по состоянию на ---- составила <---> рублей.

Представитель ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» в судебном заседании просил установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> по состоянию на ---- в размере <---> рублей, полагая выводы судебной экспертизы достоверными.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО <--->, не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения ООО «<---> следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования в коммерческих целях, в том числе под строительство <--->, коммерческой недвижимости, придорожного комплекса, расположенных в различных районах Астраханской области.

При этом, местоположение земельных участков, принятых экспертом в качестве сравнения, аналогично расположению объекта оценки. Все объекты -аналоги, расположены в <--->, территориально приближены к объекту оценки. Кроме того, объекты-аналоги, принятые экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, по виду разрешенного использования схожи с объектом оценки (для строительства объектов коммерческого назначения), а также по количественным и качественным характеристикам.

Использование при проведении экспертизы объектов – аналогов, находящихся в собственности, не противоречит требованиям ФСО №---.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки май, июль, сентябрь 2012 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №--- и ФСО №---.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт Б. поддержала выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО <--->

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО <---> и отчет об оценке ООО <---> на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО <--->, так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО <--->, допускает неоднозначное токование, поскольку в отчете отсутствует вывод оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отчет содержит противоречивые сведений по земельным участкам – аналогам, отсутствуют пояснений к примененным корректировкам, в связи с чем применение его при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости нецелесообразно.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО <---> надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <---> площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <--->, на ---- в размере <---> рублей

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из представленных доказательств следует, что 21 июля 2016 года ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, в связи с чем, датой подачи заявления истцом является дата обращения в комиссию.

Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой справки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани». Датой утверждения кадастровой стоимости является 10 января 2014 года. На момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 104 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Определением Астраханского областного суда от 30 января 2017 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО <--->. Расходы по проведению экспертизы возложены судом на административного истца - ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 возражал против взыскания с ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» стоимости судебной оценочной экспертизы в сумме 60000 рублей, полагает стоимость судебной экспертизы завышенной.

В обоснование стоимости судебной оценочной экспертизы ООО <---> представлен прейскурант цен на производство несудебных и судебных оценочных экспертиз в ООО <--->, из которого следует, что стоимость оценки земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости, площадью от <---> кв. метров и выше при проведении судебной экспертизы установлена в размере <---> рублей.

В судебном заседании эксперт Б. пояснила, что стоимость судебной экспертизы в размере <---> рублей обусловлена ретроспективной датой оценки, сложностью поиска объектов-аналогов в территориальной зоне, приближенной к объекту оценки на период оценки. Кроме того, в стоимость оценки входит и расходы по выезду эксперта к месту расположения объекта оценки, находящегося в г<--->.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стоимость судебной экспертизы в сумме <---> рублей является соразмерной объему проведенной работы при проведении судебной оценочной экспертизы, оснований для снижения суммы не имеется.

Суд учитывает также и то обстоятельство, что при назначении экспертизы представителем административного истца не представлено возражений относительно организации, проводившей судебную оценочную экспертизу.

Принимая во внимание, что назначение судебной оценочной экспертизы сводилось к реализации в судебном порядке права ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, при назначении экспертизы обязанность ее оплаты возлагалась судом на ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт», и данная обязанность до настоящего времени юридическим лицом не исполнена, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» в пользу ООО <---> стоимости производства оценочной судебной экспертизы в сумме <---> рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв. метров, категория земель - <--->, расположенного по адресу: <--->, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере <---> рублей (<---> рублей) на период с ---- и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 21 июля 2016 года.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «<---> стоимость оценочной судебной экспертизы в сумме <---> рублей (<---> рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.