Решение № 2-2334/2025 2-2334/2025~М-538/2025 М-538/2025 от 16 июля 2025 г. по делу № 2-2334/2025

№

Кат. 2.219 Дело № 2-2334/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2025года г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Халитовой А.Р.,

при секретаре Аминевой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к ООО СЗ «Строй-развитие» о понуждении заключения основного договора купли-продажи с потребителей и компенсации морального вреда,

Установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «Строй-развитие» с требованием обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от 27.11. 2024года и на условиях основного договора № от 20.12. 2024 на основании которого истцу был оформлен в ПАО «Сбербанк» кредитный договор № от 20.12. 2024года, а именно:1) предмет договора - <адрес> общей площадью 37,9 кв.м расположенная на 19 этаже под кадастровым номером № в жилом <адрес>, расположенная по <адрес> РБ;2) цена квартиры составляет 6226880рублей;3) предварительная оплата вносится в размере 1350000 рублей в качестве первоначального взноса оставшаяся часть цены Договоры в размере 4 9156 880 уплачивается Покупателем ипотечными денежными средствами. Обязать ООО СЗ «Строй-развитие» представить в орган государственной регистрации прав все документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Взыскать с ответчика в пользу компенсацию морального вреда в сумме 100000рублей, штраф 50%.

В обоснование исковых требований указывает следующее, что 27 ноября 2024года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> общей площадью 37,9кв.м на 19 этаже под кадастровым номером № в жилом <адрес>. Согласно п.3.1 Предварительного договора цена недвижимого имущества составляет 6266880рублей. Предварительная оплата вносится в соответствии с п.3.2 предварительного договора, а именно 1350000рублей первоначальный взнос, 21% покупатель вносит от стоимости недвижимого имущества оставшаяся часть цены договора в размере 4916880 рублей уплачивается покупателем ипотечными денежными средствами. В соответствии с п.5.1.2 Предварительного договора Продавец обязан представить в орган государственной регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 27 ноября 2024года между сторонами также было заключено Соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО1 передала в ООО СЗ «Строй-развитие» задаток в размере 50000рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером. Ответчиком через систему «Домклик» был направлен Основной договор на основании которого истцом была подана заявка на получение ипотечного кредита.

20 декабря 2024года ООО СЗ « Строй-развитие» через систему «Домклик» направил договор купли-продажи недвижимого имущества №. Истцом договор подписан, оформлен кредитный договора в ПАО «Сбербанк», денежные средства по кредитному договору переведены на номинальный счет ООО «Домклик», так как согласно п.3.5 Основного договора расчеты по сделке купли-продажи производится с использованием номинального счета ООО «Домклик».Кроме этого, ответчиком в адрес банка было направлено гарантийное письмо о том, что ответчик даёт свое согласие и просит предоставить истцу кредит на покупку объекта недвижимости. Ответчиком также банку был направлен согласованный со стороны ответчика проект Основного договора после чего банк оформил кредит истцу. После оформления кредита и подписания Основного договора истцом и перевода денежных средств на номинальный счет, ООО СЗ «Строй-Развитие» отказался завершить сделку и подписать договор для направления в Росреестр. Вместо этого ответчик направил новый договор, увеличив цену объекта недвижимости на 701539рублей. Однако на новых условий истец отказалась подписать договор, поскольку цена договора ранее согласована сторонами. 25 декабря 2024года ФИО1 направила досудебную претензию ответчику, 8 января 2025года была направлена повторная претензия, которые ответчиком были проигнорированы.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена судом. Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «Строй-развитие» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. Просил оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещен судом.

Суд, определив возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, заслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно статье 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данный закон регулирует отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года, а также распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

На основании части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что 27 ноября 2024года между ФИО1 и ООО «СЗ «Строй-развитие» заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> общей площадью 37,9кв.м на 19 этаже под кадастровым номером № в жилом <адрес>. Согласно п.3.1 Предварительного договора цена недвижимого имущества составляет 6266880рублей. Предварительная оплата вносится в соответствии с п.3.2 предварительного договора, а именно 1350000рублей первоначальный взнос, 21% покупатель вносит от стоимости недвижимого имущества оставшаяся часть цены договора в размере 4916880 рублей уплачивается покупателем ипотечными денежными средствами.

Согласно п.9.2 срок для заключения (подписания через онлайн-сервис) основного Договора купли-продажи сторонами устанавливается до пяти рабочих дней с момента получения подписанных Договоров ипотеки в электронной форме с отражением подписи сторон от покупателя и банка.

27 ноября 2024года между сторонами также было заключено Соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО1 передала в ООО СЗ «Строй-развитие» задаток в размере 50000рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером 31 от 27.11. 2024года.

20 декабря 2024года ООО СЗ « Строй-развитие» через систему «Домклик» направил договор купли-продажи недвижимого имущества №. Истцом договор подписан. 20 декабря 2024года между ФИО1 и ПАО «Сбербанк», заключен кредитный договор на получение заемных денежных средств в размере 4916880рублей на приобретение объекта недвижимости квартиры, находящейся по адресу: РБ <адрес>. В п.12 кредитного договора указано, что основанием приобретения объекта недвижимости является договор купли-продажи № от 20.12. 2024года.

Таким образом, предметом предварительного договора фактически является передача истице в будущем объекта долевого строительства - квартиры, расположенной РБ <адрес>. Воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на возникновение в будущем встречных обязательств: со стороны ООО «СЗ «Строй-развитие» по передаче квартиры, расположенной по адресу: РБ <адрес>, а у истца ФИО1 по принятию объекта долевого строительства и оплате квартиры.

Кроме этого судом установлено, что истец частично исполнил свои обязательства по договору, передав в ООО «СЗ»Строй-развитие» задаток в размере 50000рублей, а также перечислив на номинальный счет ООО «Домклик» сумму размере 1350000рублей, что не оспаривалось стороной ответчика, тем самым ответчиком было принято исполнение условий предварительного договора.

Тем самым, представленный сторонами предварительный договор содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче участнику долевого строительства по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, цену объекта недвижимости и порядок ее передачи, то есть все существенные условия договора.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее Постановление N 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 Постановления N 49 требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ, либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421 ГК РФ, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Пунктом 42 Постановления N 49 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Доводы представителя ответчика о том, что предварительный договор является незаключенным не принят судом во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 432 ГК РФ, пунктами 6, 25 Постановления N 49 сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Стороны согласовали все существенные условия предварительного договора на взаимовыгодных условиях, основания для вывода о признании предварительного договора незаключенным, отсутствуют.

Также суд приходит к выводу, что стороны согласовали все существенные условия основного договора о предмете, цене, условиях и сроке, в течение которого последний должен быть заключен.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"< разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Возражения представителя ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется, поскольку в данном случае обязательный досудебный порядок не предусмотрен.

Отклоняя исковые требования ФИО1 о компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей и штрафа в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» суд исходит из того, что правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в местный бюджет ГО г. Стерлитамака в сумме 4000рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО7 к ООО «СЗ «Строй-развитие» о понуждении заключения основного договора купли-продажи и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-развитие» заключить с ФИО1 ФИО8 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от 27.11. 2024года и на условиях договора № от 20.12. 2024, на основании которого истцу был оформлен в ПАО «Сбербанк» кредитный договор № от 20.12. 2024года, а именно:1) предмет договора - <адрес> общей площадью 37,9 кв.м расположенная на 19 этаже под кадастровым номером № в жилом <адрес>, расположенная по <адрес> РБ;2) цена квартиры составляет 6226880рублей;3) предварительная оплата вносится в размере 1350000 рублей в качестве первоначального взноса, оставшаяся часть цены Договоры в размере 4 9156 880 уплачивается Покупателем ипотечными денежными средствами.

Основной договор купли-продажи квартиры, расположенной РБ <адрес> считается заключенным со дня вступления в законную силу решения суда.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: РБ <адрес> на ФИО1 ФИО9.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Строй-развитие» в местный бюджет ГО г. Стерлитамака госпошлину в сумме 4000рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья: А.Р. Халитова

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>