Апелляционное определение № 33-778/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья: Седова Е.А. УИД 39RS0001-01-2025-003433-71

Дело № 2-4439/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-778/2026
07 апреля 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Филатовой Н.В., Мамичевой В.В.

при секретаре Шабанове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения, признании обязанности по возврату имущества отсутствующей, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и возложении обязанности возвратить имущество, с участием третьих лиц – ФИО3 и ФИО4, по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО3 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 05 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения ФИО1, ФИО3 и ее представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения ФИО2, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что 01.06.2024 сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>. В связи с нарушением арендодателем условий договора 31.03.2025 она направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора аренды с 31.03.2025, которая осталась без удовлетворения. Вместо этого 08.04.2025 ФИО2 направила встречную претензию, в которой потребовала от ФИО1 погашения задолженности по арендной плате и возврата имущества, приобретенного за счёт истца. Арендатор посчитала такие требования необоснованными, в том числе сослалась на постоянный стресс и тревогу, вызванные действиями ответчика, в связи с чем полагала возможным взыскать с неё в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Ссылаясь на изложенное, с учётом уточнения своих требований, ФИО1 просила:

- расторгнуть договор аренды от 01.06.2024 нежилого помещения по адресу: <адрес>, и считать его расторгнутым с 31.03.2025;

- признать отсутствие у ФИО1 обязанности по возврату ФИО2 имущества – светильников черных в кол-ве 6 штук, тумбочек под раковины в стиле лофт в кол-ве 3 штук и двух раковин;

- взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и возмещение расходов на юридические услуги в размере 53 400 руб.;

- отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, указав, что на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.06.2024 по 01.05.2025, ФИО1 было передано нежилое помещение с находящимся в нём имуществом согласно описи, являющейся приложением № 1 к договору и неотъемлемой его частью. Тем не менее, до настоящего времени имущество в полном объёме арендодателю не возвращено.

Арендатор исполняла свою обязанность по уплате арендной платы только до 31.03.2025, в связи с чем у неё образовалась задолженность за апрель 2025 года в виде арендной платы в размере 60 000 руб. и в виде расходов на коммунальные услуги в размере 9 402,42 руб.

Ссылаясь на изложенное, с учетом уточнения и частичного отказа от своих требований, ФИО2 просила взыскать со ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате за апрель 2025 года в размере 60 000 руб., расходы на коммунальные услуги за апрель 2025 года в размере 9 402,42 руб., а также обязать ФИО1 возвратить ФИО2 оборудование для маникюра/педикюра, полку для косметики (зал 3), ключи от помещения, освещение в помещении и сантехническое оборудование в санузле.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининград от 05.11.2025 исковые требования ФИО1 были оставлены без удовлетворения, тогда как встречные требования ФИО2 были удовлетворены в части:

- со ФИО1 пользу ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2024 за апрель 2025 года в размере 60 000 руб. и по уплате коммунальных платежей за апрель 2025 года в размере 9 352,43 руб., а также взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 7 000 руб.

- ФИО1 обязана возвратить ФИО2 тумбу с мойкой, элементы освещения в санузле, во входной части помещения и в кабинете, находившиеся в помещении по адресу: <адрес>, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме, а также взыскать с ФИО2 в её пользу расходы по уплате госпошлины в размере 9 000 руб.

Возражает против вывода суда о том, что в отсутствие письменного соглашения о расторжении договора аренды обязательства по такому договору продолжают свое действие. Обращает внимание на то, что она неоднократно уведомляла арендодателя о своем желании расторгнуть договор с 31.03.2025, на что ФИО2 выражала свое согласие, в том числе в переписке, но впоследствии отказалась от подписания акта о расторжении договора аренды, ссылаясь на отсутствие имущества – элементов освещения и тумбы с мойкой.

Указывает, что демонтированное имущество – светильники и сантехническое оборудование – было ею приобретено у предыдущего собственника – ФИО4 на основании договора приобретения бизнеса, тогда как ФИО2 собственником этого имущества никогда не являлась. При этом отмечает, что заменённые предыдущим арендатором – ФИО3 – светильники и сантехническое оборудование не являются неотделимыми улучшениями помещения, принадлежащего ответчику, и никакой договорённости о том, что после завершения аренды вышеуказанные светильники и сантехническое оборудование останутся у ответчика, между ФИО3 и ФИО2 не было. Оспаривает представленную ФИО2 опись имущества в арендованном помещении, указывая, что на момент заключения договора 01.06.2024 такая опись отсутствовала, акт приёма-передачи имущества арендатору от арендодателя при заключении договора не подписывался.

Ссылается на то, что ключи от спорного помещения были переданы арендодателю 31.03.2025, что создало истцу препятствия в пользовании помещением.

Третье лицо ФИО3 в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части обязания ФИО1 возвратить ФИО2 тумбу с мойкой и элементы освещения, а в остальной части оставить решение без изменения.

Указывает, что в апреле 2021 года между ней и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, после чего арендатор с согласия арендодателя произвела в помещении косметический ремонт, а также установила спорное имущество, которое было приобретено ею за личные денежные средства. Впоследствии между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи бизнеса, по которому в собственность покупателя были переданы в том числе спорные элементы освещения, а также раковина и тумба под раковину. При этом какие-либо договорённости между ней и ФИО2 о переходе в собственность арендодателя спорного имущества после расторжения договора аренды отсутствовали.

Обращает внимание на то, что в договоре аренды от 10.03.2023, заключенном между ФИО4 и ФИО2, и описи имущества, находящегося в арендуемом помещении, спорные элементы освещения и тумба с раковиной отсутствуют, тогда как в договоре купли-продажи бизнеса от 01.06.2024, заключенном между ФИО4 и ФИО1, упоминаются в том числе черные светильники, тумбы под раковину в стиле лофт и сами раковины.

Отмечает, что в представленном ФИО2 в ходе рассмотрения дела списке имущества, находящегося в арендуемом помещении на момент заключения договора аренды со ФИО1, формулировка «освещение во всём помещении» не позволяют определить ни состав, ни количество, ни характеристики имущества, в связи с чем считает такой документ недопустимым доказательством.

Возражает против пояснений ФИО2 о том, что ФИО3 после установки спорных мойки и элементов освещения самостоятельно распорядилась имуществом, ранее установленным в помещении. Указывает, что арендодатель самостоятельно забрала старую мойку и светильники.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы ФИО2, полагая их доводы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 01.06.2024 между ФИО2 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <адрес>, для использования его под предоставление парикмахерских услуг и иных сопутствующих услуг, на срок со дня подписания договора и до 01.05.2025 (п.п. 1.1, 2.1).

Согласно п. 3.1.5 арендодатель обязан предоставить или обеспечивать предоставление арендатору за плату необходимых коммунальных услуг. Расчет коммунальных услуг осуществляется на договорной основе согласно показаниям общих приборов учета и выставленным счетам.

В соответствии с п. 5.2 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор уплачивает арендодателю денежные средства в размере 60 000 руб. в месяц наличными денежными средствами не позднее 03 числа текущего месяца за предшествующий календарный месяц.

По соглашению сторон договор может быть расторгнут не ранее чем через 6 месяцев со дня его заключения (п. 7.1).

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законодательством, а также в случаях умышленного повреждения имущества одной из сторон, либо в случае невнесения арендной платы за пользование нежилым помещением более двух раз подряд (п. 7.2).

Арендатор обязался в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в договоре, незамедлительно вернуть недвижимое имущество в надлежащем состоянии (п. 3.2.7).

Передача недвижимого имущества в аренду/возврат имущества осуществляются на основании подписания договора, являющегося актом приема-передачи/соглашения о расторжении договора (соответственно) (п. 4.1).

Направление претензий, писем, уведомлений согласован сторонами, в том числе путем направления смс-сообщений в мессенджерах (п. 8.2).

Сторонами подтверждено и не оспаривается, что нежилое помещение арендодателем передано арендатору в день заключения договора аренды, обязанности по внесению арендных платежей и по оплате коммунальных услуг ФИО1 исполнены за период аренды по 31.03.2025.

01.05.2025 ФИО2 в адрес ФИО1 направлено соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия, с требованием исполнить обязательства по возврату имущества.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями к ФИО1, ФИО2 заявила о том, что арендатор не исполнила свои обязательства по внесению арендной платы за апрель 2025 года в размере 60 000 руб., а также не оплатила коммунальные услуги за апрель 2025 года в размере 9 352,43 руб., в связи с чем просила взыскать с ответчика данную сумму задолженности.

При этом, как указано ФИО1 и следует из представленной ею переписки сторон в мессенджере, 26.02.2025 она уведомила ФИО2 о намерении завершить свою деятельность 31.03.2025 и расторгнуть договор аренды. ФИО2 не возражала против расторжения договора аренды и в указанную дату стороны согласовали встречу. По утверждению ФИО1 31.03.2025 она передала ФИО2 ключи от спорного нежилого помещения и считала договор расторгнутым.

Вместе с тем такие доводы ФИО1 своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли – соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было, доказательств фактического возврата арендодателю 31.03.2025 арендованного имущества арендатором суду не представлено, ФИО2 данные обстоятельства отрицает.

05.05.2025 в связи с прекращением срока действия договора аренды ФИО2 в присутствии Р. и С. произведено вскрытие спорного нежилого помещения с составлением соответствующего акта, где отражено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, не убрано, в санузле отсутствует тумба с мойкой, вода перекрыта, отсутствует освещение в санузле, во входной части помещения, в отдельном кабинете; перечислено имущество, находящееся в помещении на момент осмотра.

12.05.2025 спорное нежилое помещение ФИО2 передано по договору аренду В.

Установив изложенные обстоятельства, суд правомерно в соответствии с положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и условиями заключенного сторонами договора аренды пришел к выводу об обоснованности заявленных ФИО2 требований о взыскании со ФИО1 задолженности по договору в заявленном размере, который подтвержден соответствующим расчетом и ответчиком не опровергнут.

Судебная коллегия с такими выводами соглашается.

Так, в силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу приведенных нормативных положений в их взаимосвязи арендная плата подлежит внесению арендатором до момента расторжения договора аренды и возврата арендодателю арендованного имущества.

Как указано выше, договор аренды был заключен на срок до 01.05.2025. При этом доказательств его расторжения сторонами до указанной даты и возврата арендатором арендованного имущества арендодателю материалы дела не содержат.

Само по себе направление ФИО1 31.03.2025 в адрес ФИО2 требования о расторжении договора аренды со ссылкой на нарушение арендодателем п. 1.1 договора аренды, как правильно указал суд первой инстанции, не свидетельствует о расторжении договора аренды и прекращении по нему обязательств арендатора.

Более того, нарушений п. 1.1 договора со стороны арендодателя не установлено – нежилое помещение при заключении договора передано ФИО1, находилось в её владении и пользовании и не было возвращено ФИО2 в надлежащем состоянии в порядке, предусмотренном договором аренды.

Доводы ФИО1 об отсутствии у неё возможности пользоваться помещением до истечения срока действия договора аренды по вине ФИО2 на доказательствах не основаны.

В правоохранительные органы в связи с возникшим с ФИО2 спором ФИО1 обратилась только 23.04.2025. По результатам проверки обращения 28.04.2025 вынесение постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды ФИО1 направила в суд почтовым отправлением лишь 29.04.2025, и поступило оно 05.05.2025, то есть по истечении срока действия договора.

Положения действующего законодательства предусматривают случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) и не предусматривают возможности расторжения договора, срок действия которого истек.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд обоснованно не усмотрел правовых оснований к удовлетворению исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды с признанием его расторгнутым с 31.03.2025.

Кроме того, между сторонами возник спор относительно обязательств арендатора по возврату арендодателю находившегося в спорном помещении имущества, а именно светильников черных в кол-ве 6 штук, тумбочек под раковины в кол-ве 3 штук и двух раковин.

В своем иске ФИО1, настаивая на принадлежности ей данного имущества, просила признать отсутствие у неё обязанности по возврату ФИО2 этого имущества.

Во встречном иске ФИО2 со ссылкой на то, что тумба с мойкой, элементы освещения в санузле, во входной части помещения и в кабинете передавались арендатору при заключении договора аренды 01.06.2024, относятся к неотделимым улучшениям, просила обязать ФИО1 вернуть ей указанное имущество.

Разрешая спор в данной части и удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2, суд исходил из того, что спорное имущество являлось предметом заключенного сторонами договора аренды, передано арендодателем арендатору по описи, при демонтаже освещения, тумбочки с раковиной помещение осталось без света и воды, тогда как передавалось со всеми жизнеобеспечивающими элементами, в связи с чем, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, положениями п.п. 3.2.1, 3.4.3 договора аренды, пришел к выводу о том, что на стороне арендатора лежит обязанность по возврату арендодателю данного имущества.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими суждениями и выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны в противоречии с фактическими обстоятельствами, установленными по делу, с нарушением норм материального права.

Так, в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Согласно материалам дела, на основании договора аренды от 12.04.2021 спорное помещение находилось в аренде у арендатора ФИО3 до 09.01.2023.

По договору аренды от 10.01.2023 нежилое помещение было передано ФИО2 арендатору ФИО4

Как следует из представленных ФИО3 платежных документов, ею были приобретены светильники черные в кол-ве 6 штук, тумбочки под раковину в кол-ве 3 штук, две раковины, которые были установлены в спорном помещении в период владения им по договору аренды от 12.04.2021, что ФИО2 подтверждено и не оспаривается.

01.01.2023 между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) был заключен договор купли-продажи указанного имущества.

Впоследствии по договору купли-продажи бизнеса от 01.06.2024 ФИО4 продала ФИО1 данное имущество, которое та демонтировала и вывезла из спорного нежилого помещения.

ФИО2, настаивая на принадлежности указанного имущества ей, ссылалась на условия договоров аренды, заключенных со всеми вышепоименованными арендаторами, предусматривающие оставление в собственности арендодателя неотделимых улучшений.

Действительно, в силу п. 3.4.3 договора аренды арендатор вправе осуществлять с согласия арендодателя неотделимые улучшения за свой счет. При расторжении договора все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя.

Вместе с тем, вопреки доводам ФИО2, имущество, являющееся предметом настоящего спора, к неотделимым улучшениям не относится, поскольку его демонтаж не влечет причинения вреда самому объекту недвижимости.

При этом произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу п. 1 ст. 623 ГК РФ являются его собственностью.

Кроме того, в опись имущества, передаваемого по договору аренды от ФИО2 ФИО4 10.03.2023, такое имущество включено не было. Не передавалось это имущество от ФИО2 и арендатору ФИО1 при заключении с ней договора аренды 01.06.2024.

Представленный ФИО2 список имущества, находящегося в арендуемом помещении (приложение № 1 к договору аренды от 01.06.2024), сторонами не подписан, его содержание не позволяет установить ни состав, ни количество, ни характеристики передаваемого имущества, в связи с чем такой список не может быть принят в качестве допустимого и достоверного доказательства, в том числе и при том, что ФИО1 отрицает передачу ей указанного в списке имущества.

При таких обстоятельствах правовых оснований для возложения на ФИО1 обязанности по передаче ФИО2 спорного имущества у суда первой инстанции не имелось.

Помимо этого, решение суда о передаче ФИО2 от ФИО1 указанного в резолютивной части имущества – тумбы с мойкой, элементов освещения в санузле, во входной части помещения и в кабинете, находившихся в помещении по адресу: <адрес> – фактически является неисполнимым, поскольку не позволяет установить ни состав, ни характеристики, ни количество имущества.

Учитывая изложенное, решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении таких требований ФИО2

При этом отказ в удовлетворении указанных требований ФИО2 не является основанием к удовлетворению исковых требований ФИО1 о признании отсутствия у нее обязанности по возврату ФИО2 имущества, поскольку самостоятельными такие требования об установлении и признании отрицательного факта не являются, приведенные в их обоснование доводы могли быть указаны ФИО1 лишь в качестве возражений на виндикационный иск ФИО2

В части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 компенсации морального вреда решение суда также является верным в связи с тем, что данный спор носит имущественный характер, компенсация морального вреда по которому законом не предусмотрена. При этом доказательства нарушения ответчиком личных неимущественных прав и (или) нематериальных благ истца отсутствуют.

С учётом отмены судебной коллегией решения суда в части удовлетворения встречного иска подлежит изменению размер госпошлины, взысканной судом со ФИО1 в пользу ФИО2, который определяется в соответствии со ст. 98 ГПК РФ – пропорционально удовлетворенным исковым требованиям – и составит 4 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 05 ноября 2025 года отменить в части возложения на ФИО1 (<данные изъяты>) обязанности возвратить ФИО2 (<данные изъяты>) тумбу с мойкой, элементы освещения в санузле, во входной части помещения и в кабинете, находившиеся в помещении по адресу: <адрес>, и вынести в данной части новое решение, которым указанные требования оставить без удовлетворения.

Это же решение в части взыскания со ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) расходов по уплате госпошлины изменить, снизив их до 4 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 14 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: