Решение № 3А-272/2021 3А-272/2021~М-259/2021 М-259/2021 от 13 июля 2021 г. по делу № 3А-272/2021

Дело № 3а -272/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Октябрь» (далее – ООО «Октябрь», Общество) обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 211 кв.м., адрес: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 917 305 рублей по состоянию на 01 января 2020 года на период с 01 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является собственником указанного земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость определена в размере 5 227 025,1 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО8., нарушает права ООО «Октябрь», влечет увеличение его обязательств по уплате земельного налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца ООО «Октябрь» ФИО1, действующая на основании доверенности от 16 марта 2021 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала, уточнила, что кадастровую стоимость просят установить на период с 15 января 2021 года.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО2, действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, удовлетворение заявленных требований полагала возможным при предоставлении необходимых и допустимых доказательств.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Администрации Миаского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в письменном мнении позицию по рассматриваемому административному делу не сообщил, указав, что оспаривание кадастровой стоимости является правом административного истца.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ООО «Октябрь» является собственником земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 9-12).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных земельных участков определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июня 2021 года кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5 227 025, рублей (л.д. 8).

26 апреля 2021 года ООО «Октябрь» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением от 20 мая 2021 года заявление было отклонено (л.д. 13-14).

В обоснование своих выводов Комиссия указала, что на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги из нижнего диапазона цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 11 ФСО № 7; при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги № 2, № 3, несопоставимые с объектом оценки по площади и виду использования. Нарушение п. 11 ФСО № 7.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 166-ЗУ-ЧО-2021, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО9.. ФИО6. является членом СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика от 18 марта 2021 года, полис АО «<данные изъяты>» №№.

Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка составила 2 917 305 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке № 166-ЗУ-ЧО-2021 следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов подробно мотивирован.

Оценщиком проанализированы 10 предложений о продажах земельных участков, расположенных в г. Миассе, выбрано 3 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице 15 и подтверждены скринами архива объевлений объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 13 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

Оценщик ФИО7., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете подтвердила. Суду показала, что с замечанием Комиссии об использовании объектов-аналогов из низкого диапазона цен не согласна. При анализе рынка она отказывалась от предложений с низкими ценами и от объектов, которые застроены и не соответствуют объекту оценки. Осуществляла корректировки по положению, по назначению участков, были детализированы участки, пыталась выявить аналоги наиболее сопоставимые. В результате были подобраны идеальные аналоги и стоимость у них не низкая. Со вторым замечанием о несопоставимости объектов-аналогов № 2 и № 3 с объектом оценки по площади и виду использования также не согласна. В данном случае участки предназначены под коммерческое использование. Если брать справочники, то данные участки относятся к одной группе и имеют одну ценовую зону, а также используются для коммерческого назначения. По площади аналог № 2 меньше, но диапазон близкий. Корректировка имела место, но она незначительная, а аналог № 3 расположен в одном диапазоне площади с объектом оценки.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 апреля 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административным истцом заявлено об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на период с 15 января 2021 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, основания для указания в решения суда периода ее действия отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 211 кв.м., адрес относительно ориентира в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 917 305 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 26 апреля 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2021 года