Решение № 2-4887/2019 2-4887/2019~М-4045/2019 М-4045/2019 от 13 июня 2019 г. по делу № 2-4887/2019

Дело № 2-4887/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной

с участием: истца ФИО1 и представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи парковочного места договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на парковочное место,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также - ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи парковочного места договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований, указав, что 19 февраля 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места <номер изъят>, согласно условиям которого, ответчик взял на себя обязательство передать в собственность общества с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» в срок до 1 июля 2015 года парковочное место <номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест, жилого 7-этажного, сборно-монолитно-каркасного, 6-подъездного жилого дома по улице <адрес изъят>. Согласно пункту 2.2.1 стоимость парковочного места составляет 550 000 рублей, обязательство по оплате исполнено в полном объеме. 9 апреля 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» заключено соглашение об изменении договора <номер изъят> от 19 февраля 2015 года: предметом договора является парковочное место <номер изъят> на 111 мест, жилого 7-этажного, сборно-монолитно-каркасного, 6-подъездного жилого дома по улице <адрес изъят> (5 дом), срок передачи объекта долевого строительства не позднее 1 июня 2019 мая. Общество с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» на основании договора от 9 апреля 2019 года <номер изъят> переуступило право требования по вышеуказанному договору ФИО1. Свои обязательства по оплате принятого права требования истец исполнил в полном объеме. Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи парковочного места <номер изъят> является истец. Однако до настоящего времени общество с ограниченной ответственностью «Фон» свои обязательства не исполнило. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи парковочного места от 19 февраля 2015 года <номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1, договором долевого участия в строительстве и признать право собственности на парковочное место.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть в его отсутствие; подтвердил факт оплаты по предварительному договору от 19 февраля 2015 года <номер изъят>.

Изучив материалы дела, выслушав истца и его представителя, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 19 февраля 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места <номер изъят>.

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее 1 июля 2015 года.

Предметом договора от 19 февраля 2015 года <номер изъят> выступает парковочное место <номер изъят> на подземной стоянке на 113 мест, жилого 7-этажного, сборно-монолитно-каркасного, 6-подъездного жилого дома по улице <адрес изъят> (5 дом).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 550 000 рублей.

Принятые на себя обязательства по оплате стоимости парковочного места обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» исполнены в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете взаимной задолженности.

9 апреля 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» заключено соглашение об изменении договора <номер изъят> от 19 февраля 2015 года: предметом договора является парковочное место <номер изъят> на 111 мест, жилого 7-этажного, сборно-монолитно-каркасного, 6-подъездного жилого дома по улице <адрес изъят> (5 дом), срок передачи объекта долевого строительства не позднее 1 июня 2019 мая.

Общество с ограниченной ответственностью «Казанский завод ЖБИ» на основании договора от 9 апреля 2019 года <номер изъят> переуступило право требования по вышеуказанному договору ФИО1.

Свои обязательства по оплате принятого права требования ФИО1 исполнил в полном объеме.

Таким образом, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 19 февраля2015 года <номер изъят> является истец.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

9 апреля 2019 года ФИО1 передано парковочное место <номер изъят> с кадастровым номером <номер изъят>, общей площадью 14,80 кв.м. в кирпичном жилом <адрес изъят>.

Из существа предварительного договора купли-продажи парковочного места от 19 февраля 2015 года <номер изъят> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи парковочного места, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи парковочного места истцу. Кроме того, положения пункта 5.1 договора, указывают на то, что оплата парковочного места должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят>, в состав которого должен входить <адрес изъят> парковочное место.

Следовательно, предварительный договор от 19 февраля 2015 года <номер изъят>, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» в части признания предварительного договора купли-продажи парковочного места от 19 февраля 2015 года <номер изъят> договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации, подлежат удовлетворению

В соответствии со статьей 3 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На момент обращения в суд и в ходе судебного разбирательства сведения о том, что права на спорный объект кем-либо оспариваются, в материалах дела отсутствуют. Доказательства обратного суду не представлено, и в ходе судебного разбирательства не добыто.

Кроме того, парковочное место <номер изъят>, площадью 14,80, являющееся предметом предварительного договора от 19 февраля 2015 года <номер изъят> передано истцу по акту приема-передачи от 9 апреля 2019 года.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи парковочного места в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на объект завершенного строительства в виде парковочного места подлежит удовлетворению.

В настоящее время притязания третьих лиц в отношении спорного парковочного места отсутствуют, право собственности на нее не зарегистрировано.

Оценив имеющиеся доказательства, принимая во внимание добросовестное исполнение обязанности со стороны истца и отсутствие такового со стороны ответчика, сам дом, в котором расположен спорный объект, возводился на основании надлежащего разрешения на строительство при наличии прав на землю у застройщика, сам объект долевого строительства на момент рассмотрения дела возведен и обладает индивидуально-определенными характеристиками, что свидетельствует о том, что спорное помещение возведено за счет средств истца, который вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств, а при неисполнении обязательств требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права на объект в судебном порядке, суд приходит к выводу, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи жилого помещения по проведению его регистрации в соответствии с действующим законодательством, по передаче истцу необходимых документов для оформления права собственности на спорный объект.

С учетом изложенного, вышеперечисленные обстоятельства являются основанием для признания исковых требований о признании права собственности на парковочное место обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи <номер изъят> в отношении парковочного места <номер изъят> жилого комплекса по адресу <адрес изъят> от 19 февраля 2015 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора <номер изъят> в отношении парковочного места <номер изъят> жилого комплекса по адресу <адрес изъят> от 19 февраля 2015 года, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», в качестве договора долевого участия в строительстве.

Признать за ФИО1 право собственности на парковочное место 1 (строительный номер объекта долевого участия 1<адрес изъят>, общей площадью 14,80 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2019 года, судья