Решение № 3А-1870/2020 3А-313/2021 3А-313/2021(3А-1870/2020;)~М-1070/2020 М-1070/2020 от 11 апреля 2021 г. по делу № 3А-1870/2020

Дело № 3а-313/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Осадчей Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10978 +/-37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости производственного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В судебном заседании представитель административного истца с заключением судебной оценочной экспертизы не согласился, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, представил рецензию.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, также просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение поставленных вопросов оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10978 +/-37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости производственного назначения, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости Московской области оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 17 декабря 2018 года и утверждена Актом ГБУ МО ЦКО в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Прайм консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Светлоярский» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № Э-11966/21 от 26 февраля 2021 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласились представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Административный истец подверг заключение эксперта сомнению.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Суд в соответствии со статьей 84 КАС РФ дает оценку заключению судебной оценочной экспертизы и доказательствам, представленным сторонами.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 11-12 экспертного заключения).

По результатам ознакомления с экспертным заключением представителем административного истца была представлена рецензия, где рецензентом было указано, что вывод эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки, субъективен, несостоятелен и не основан на фактических данных.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, пояснения эксперта, с указанными выше доводами согласиться, не может, исходя из следующего.

Как следует из заключения на стр.47 отчета оценщик приводит график зависимости рыночной стоимости земельных участков от удаленности от МКАД, на данном графике приведен коэффициент детерминации (R2=0,497). Коэффициент детерминации - показатель качества модели, чем он выше, тем лучше. Поскольку коэффициент детерминации ниже 50% (диапазон значений данного коэффициента от 0-1), построенная регрессионная модель имеет низкое практическое значение., использование данных в расчетах является не корректным.

К расчету оценщиком принят объект аналог №4 с отличным от объекта оценки видом разрешенного использования, площадь объекта при расчете оценщиком приведена отличная от указания в объявлении. В Ходе исследования экспертом установлено, что в объявлении аналога № 4, представленном оценщиком в отчете, приведена схема расположения земельного участка, по которой возможно определить кадастровый номер земельного участка. Экспертом была приведена информация, на основании которой и должен был бы проведен корректный расчет (площадь, разрешенное использование).

Кроме того, информация об имеющихся ограничениях аналога № 4 находится в общем доступе и приводится в заключении. Представленный аналог находится в водоохранной зоне, что накладывает существенные ограничения на промышленное строительство. Однако в нарушение требований п. 5 ФСО №3 оценщик данные факты не учитывал.

В объявлении аналога №3 также приведен кадастровый номер, на основании которого возможно определить основные ценообразующие параметры аналога (площадь, разрешенное использование и пр.), однако оценщик в расчетах использует противоречивую информацию, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости. В объявлении указана удельная стоимость земельного участка и приведен кадастровый номер (т.е. отражена существенная информация), однако в расчетах оценщик используется площадь 1 га, что приводит к занижению рыночной стоимости.

Таким образом, суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

В обоснование замечаний к исследованию эксперта в ходе определения кадастровой стоимости объекта в рецензии указано, что экспертом не производился осмотр объекта исследования; экспертом использованы самые дорогие объекты, из представленных на рынке, что противоречит понятию рыночной стоимости и приводит к существенному завышению стоимости объекта оценки; экспертом ошибочно не вводится корректировка на статус населенного пункта, при этом объекты не являются сопоставимыми по данному параметру; эксперт использовал максимально возможную повышающую корректировку с неизвестным коэффициентом достоверности, чем существенно завысил результат оценки, кроме того, экспертом указано, что рассчитанная корректировка является корректировкой на площадь, а не на местоположение; не соответствует действительности, по мнению рецензента, указание эксперта, что коммуникации всех объектов-аналогов расположены по границе участков; примененный экспертом доходный подход, в целом, не состоятелен; утверждение о неизменности арендной ставки в зависимости от площади аренды экспертом не подтверждено; в рамках доходного подхода к оценке экспертом ошибочно не вводится корректировка на статус населенного пункта, при этом объекты не являются сопоставимыми по данному параметру.

Суд с указанными выше доводами согласиться не может, исходя из следующего.

Согласно представленного заключения, исследование экспертом проводится на ретроспективную дату, все количественные и качественные характеристики по объекту недвижимости получены им из материалов дела и открытых источниках. Вся необходимая информация указана экспертом в тексте заключения на стр. 10.

Также, согласно пояснениям эксперта, по большинству объектов, приведенных рецензентом в рецензии, сведения искажены и не соответствуют действительности; имеются неточности приведения ценовой информации: по объектам из сегмента оцениваемого объекта, сведения по которым удалось частично проверить.

Суд также не соглашается с замечанием рецензента, что экспертом использованы объекты-аналоги, расположенные в различных населенных пунктах.

Так, объект исследования и аналоги расположены в производственных зонах. Основные ценообразующие параметры для земельных участков производственного назначения приведены экспертом на стр. 22-23 заключения, все необходимые корректировки, в том числе и на местоположение, проведены.

Кроме того, из представленного заключения следует, что при расчете поправки на удаленность от МКАД эксперт использовал данные Справочника оценщика 2018 г. «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки, часть 1 и часть 2. под ред. ФИО3, 2018 г., Нижний Новгород». Оценочным и судебно-экспертным законодательством не регламентируется использование источников корректировок для выявления зависимости цен объектов недвижимости по ценообразующим факторам. Источники корректировок в рамках проведенного исследования подбирались экспертом в соответствии с требованием информативности и достоверности, а также являющимися актуальными по состоянию на дату определения стоимости.

Эксперт также в своих письменных пояснениях отметил, что при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости земельный участок оценивается как условно свободный согласно п.20 ФСО №7. Учету полежит не возможность подключения к коммуникациям.

Как видно из представленного заключения, при определении кадастровой стоимости земельных участков эксперт учитывал только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района, а также на основании данных представленных в объявлениях объектов-аналогов.

Объект исследования представляет собой земельный участок для размещения объектов производственного назначения, то есть для ведения коммерческой деятельности.

Как следует из заключения корректировка объектов аналогов на площадь экспертом не проводилась, поскольку в объявлениях указано, что аренда объектов-аналогов возможна любой площади (по запросу). Такими образом утверждение рецензента по указанному замечанию является ошибочным.

Также, вопреки мнения рецензента, корректировка на статус населенного пункта не требуется, так как объект исследования и аналоги расположены в одной ценовой зоне.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что исследование экспертом проведено корректно, все расчеты выполнены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Суд также отмечает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт, вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ООО «Прайм консалтинг» ФИО4 Изложенное в рецензии также не позволяет суду усомниться в правильности экспертного заключения и не является основанием для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 09 декабря 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, поданное в Московский областной суд 09 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 10978 +/-37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости производственного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 17 декабря 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова