Решение № 2-1112/2024 2-1112/2024~М-409/2024 М-409/2024 от 7 мая 2024 г. по делу № 2-1112/2024

Дело № 2-1112/2024 УИД 64RS0004-01-2024-000620-47


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 мая 2024 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Гордеева А.А.,

при секретаре судебного заседания Анниной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по аренде за земельные участки, неустойки,

установил:

Пугачевский муниципальный район Саратовской области обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 173 575 рублей 26 копеек и неустойку в сумме 237 508 рублей 90 копеек.

В обоснование исковых требований указано, что согласно зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик является собственником недвижимого имущества: нежилого здания птичника №, общей площадью 1653, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилого здания котельной, общей площадью 218, 1 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилое здание электроцеха общей площадью 159, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад.

Данные объекты недвижимости расположены на земельных участках: земельный участок №, общей площадью 3017, 56 кв.м, кадастровый №; земельный участок №, общей площадью 8782,42 кв.м, кадастровый №; земельный участок №, общей площадью 720,10 кв.м, кадастровый № и принадлежали прежнему собственнику на основании договора уступки прав аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация Пугачевского муниципального района неоднократно предлагала ответчику в кратчайшие сроки обратиться в администрацию Пугачевского муниципального района (кабинет № по <адрес> городе Пугачеве) с целью надлежащего оформления права на вышеуказанные земельные участки с последующей государственной регистрацией (претензия от ДД.ММ.ГГГГ №, письмо от ДД.ММ.ГГГГ №).

В результате сложившихся обстоятельств у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за земельные участки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 173 575 рублей 26 копеек и неустойка в сумме 237 508 рублей 90 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ администрация направила ответчику претензию с предложением добровольно в срок до ДД.ММ.ГГГГ в досудебном порядке погасить вышеуказанную задолженность.

Однако ответчик до настоящего времени не произвел оплату задолженности.

Истец полагает, что ввиду неоднократной просрочки ответчиком арендной платы за пользование земельными участками, является существенным нарушением норм законодательства, что привело к позиции истца по обращению в суд за защитой нарушенных прав.

Истец администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области, ответчик ФИО1, третье лицо Банк ВТБ (ПАО), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили. Истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Изучив предоставленные материалы, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законов.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В судебном заседании установлены, что на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Банком ВТБ, ответчик ФИО1 является собственником недвижимого имущества: нежилого здания птичника №, общей площадью 1653, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилого здания котельной, общей площадью 218, 1 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилое здание электроцеха общей площадью 159, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад, что подтверждается копией договора (том 1, листы дела 113-121), выписками из ЕГРН (том 1, листы дела 48-93).

Данные объекты недвижимости расположены на земельных участках категории земли населенных пунктов: земельный участок №, общей площадью 3017, 56 кв.м., кадастровый №; земельный участок №, общей площадью 8782,42 кв.м., кадастровый №; земельный участок №, общей площадью 720,10 кв.м., кадастровый №, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 1, листы дела 35-47).

Вышеуказанные земельные участки находились в пользовании на праве аренды у открытого акционерного общества «ТрансКредитБанк» на основании договора уступки права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 64-64-48/018/2009-291, что следует из ответа Банка ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ, направленного главе Пугачевского муниципального района Саратовской области ФИО2 (том 1, лист дела 112).

Однако, права аренды на указанные земельные участки подлежали оформлению в установленном законе порядке в связи с нахождением на них недвижимого имущества: нежилого здания птичника №, общей площадью 1653, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилого здания котельной, общей площадью 218, 1 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2,4 км от здания администрации по направлению на запад; нежилое здание электроцеха общей площадью 159, 9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, <адрес>, западная часть примерно в 2, 4 км от здания администрации по направлению на запад.

На основании заключенного между Банком ВТБ и ФИО1 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ также перешло право аренды на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, проданные ФИО1, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации на тех же условиях, что существовали для Банка.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ №№, 64№

В ответе Банка ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ, направленного главе Пугачевского муниципального района Саратовской области ФИО2, изложена просьба Банка прекратить действие данного договора аренды (том 1, лист дела 112).

ДД.ММ.ГГГГ администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области направила ФИО1 претензию, в которой предлагала в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 173 575 рублей 26 копеек и неустойку в сумме 237508 рублей 90 копеек (том 1, лист дела 8).

ДД.ММ.ГГГГ администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области направила ФИО1 предложение о надлежащем оформлении права на земельные спорные участки с последующей государственной регистрацией таковых (том 1, лист дел 9).

Вместе с тем, истцом не представлено суду в качестве доказательств договора аренды земельных участков, заключенного с Банком ВТБ и перешедших в пользование ФИО1

Из представленного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается, на каких условиях был заключен договор аренды земельных участков.

Анализируя вышеизложенное, суд приходить к выводу о том, что отсутствует предмет спора, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требованиях администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по аренде за земельные участки, неустойки, отказать.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья А.А. Гордеев

Мотивированное решение составлено 8 мая 2024 года.

Судья А.А. Гордеев