Решение № 2-545/2019 2-6/2020 2-6/2020(2-545/2019;)~М-556/2019 М-556/2019 от 19 мая 2020 г. по делу № 2-545/2019

Дело № 2-06/2020 УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2020 года г. Облучье

Облученский районный суд Еврейской автономной области в составе

председательствующего судьи Шлеверда Н.М.,

при помощнике судьи Бочарниковой О.А.,

с участием:

истца – ФИО1,

представителя истца – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчиков – ФИО3, действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Облученский районный суд ЕАО с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ истцу на условиях социального найма принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>. С 2018 года ФИО1 находится на учебе в <адрес>. По устной договоренности с ответчиком, истец разрешила ФИО4 проживать в своей квартире. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдана ответчику нотариальная доверенность № на право совершения всех необходимых действий, связанных с приватизацией квартиры. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение. Документы на приватизацию квартиры от ответчика получены не были. ДД.ММ.ГГГГ ответчик от имени истца по доверенности заключила договор купли-продажи на указанную выше квартиру с ФИО5.

Денежных средств по заключенному договору купли-продажи квартиры истец не получила, поскольку ФИО4 ей их не передала. ФИО1 не имела намерений продавать свою квартиру, о заключении договора купли-продажи недвижимости узнала случайно, т.к. до нее дошли сведения от жителей <адрес>, что ответчик ищет покупателей на квартиру ФИО1 Запросив выписку из единого государственного реестра недвижимости, истец узнала, что собственником ее квартиры является ФИО5.

Заключение данной следки лишает истца права собственности на вышеуказанное жилое помещение и возможности в последующем распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Истец просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ от ее имени по доверенности между ответчиком и ФИО5, недействительным, применить последствия недействительности сделки, восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ЕАО, <адрес>.

Определением суда от 14.10.2019 изменен процессуальный статус ФИО5 с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, на соответчика.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, дополнительно суду пояснили, что сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <адрес>, подлежит признанию недействительной, в связи с тем, что она нарушает требования закона, а также совершена под влиянием обмана. Указали, что истец не имела намерения продавать квартиру, выдавая доверенность ФИО4, ФИО1 преследовала цель приватизировать жилое помещение.

Представитель истца ФИО2 указала, что договор купли-продажи квартиры нарушает требования закона, поскольку не содержит всех существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. Так, стоимость квартиры с ФИО1 не оговаривалась, неверно указано расположение квартиры в договоре купли-продажи: в соответствии с п. 2.1 договора квартира находится на втором этаже, что не соответствует действительности. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, однако договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не содержит такого перечня лиц, хотя истец до настоящего времени сохраняет регистрацию по месту жительства по адресу: ЕАО, <адрес>. Также указала, что в расписке, подтверждающей получение денежных средств ФИО4, не указано за продажу какой квартиры они получены.

Представитель ответчиков ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, дополнительно суду пояснила, что наличие в доверенности, выданной ФИО4 истцом, полномочия на продажу квартиры с правом получения денег свидетельствует о том, что ФИО1 желала продать жилое помещение, оснований, предусмотренных законом, для признания сделки купли-продажи недействительной не имеется, своей подписью в доверенности ФИО1 подтвердила, что содержание доверенности прочитано истцом и условия сделки соответствуют ее намерениям. Не получение ФИО1 денежных средств за продажу жилого помещения не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Ответчики ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом своевременно и надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 420, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из пункта 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).Порядок нотариального удостоверения сделок установлен ст. 42, 43, 44, 50, 53, 54, 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса (абзац 1 ст. 44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей по доверенности от имени ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Облученского нотариального округа ЕАО ФИО и зарегистрированной в реестре под №, как представителем продавца, и ФИО5, как покупателем, заключен договор купли-продажи, по которому ФИО4, действуя в интересах ФИО1, продала ФИО5 принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: ЕАО, <адрес>.

Право собственности ФИО5 на указанную квартиру было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Из текста указанной доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 уполномочила ФИО4 быть ее представителем во всех организациях и учреждениях, любой формы собственности, органах власти и управления по вопросам приватизации квартиры, находящейся по адресу: ЕАО, <адрес>, с правом продажи указанной квартиры и правом получения денег. Для чего ФИО4 предоставлено право на подписание договора купли-продажи и передаточного акта. Истец, как участник сделки, указала, что понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях сделки, а также, что условия сделки соответствуют ее действительным намерениям.

Доверенность выдана сроком на три года, текст доверенности ФИО1 прочитан лично и зачитан нотариусом вслух. Доверенность удостоверена нотариусом Облученского нотариального округа ЕАО ФИО и подписана ФИО1 в присутствии нотариуса. Личность установлена, дееспособность проверена. Доверенность зарегистрирована в реестре за №.

Согласно представленному нотариусом реестру регистрации нотариальных действий ФИО1 сама расписалась в получении указанной доверенности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что доводы истца о том, что она не желала продавать свою квартиру, опровергаются имеющейся в материалах гражданского дела доверенностью с полномочиями ФИО4 на продажу квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <адрес>. Истцом не оспаривалось, что она лично присутствовала у нотариуса и подписывала доверенность на имя ФИО4.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 179 ГК РФ обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем, учитывая характер доверенности как односторонней сделки, оглашение ее содержания нотариусом, суд приходит к выводу, что при выдаче данной доверенности ФИО1 не была сообщена информация не соответствующая действительности либо намеренно скрыты обстоятельства, о которых ей должны были сообщить. При этом, судом отклоняется довод истца о том, что доверенность была выдана только для заключения договора приватизации спорной квартиры, учитывая объем предоставленных доверенностью ФИО4 полномочий.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, и цена имущества.

Указанные существенные условия в оспариваемом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указаны, вследствие чего оснований для признания договора недействительным по основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ, не имеется. Доводы представителя истца о неверном указании этажа, на котором расположена квартира, что, по мнению представителя, является существенным условием договора, отклоняются судом, поскольку указан адрес жилого помещения, что позволяет определить расположение жилого помещения в составе многоквартирного дома.

Также сторонами договора купли-продажи квартиры соблюдены требования ст. 550 ГК РФ о форме такого договора, поскольку он подписан ФИО4, действующей в пределах предоставленных истцом полномочий.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Вместе с тем, ФИО1 не сохраняет право пользования отчужденной квартирой, в связи с чем, такое указание не должно быть включено в договор.

Кроме того, неоплата покупателем стоимости квартиры не влечет недействительность сделки. Обстоятельства передачи денежных средств непосредственно ФИО1 не являются предметом рассмотрения при разрешении настоящего спора, поскольку правового значения для разрешения гражданского дела не имеют и на действительность договора купли-продажи не влияют, при этом, истец не лишена права требовать передачи ей денежных средств от ФИО4, если они не были ей переданы.

Довод представителя истца о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен между родственниками, не свидетельствует о недействительности сделки, тем более, что доверенностью каких-либо ограничений на продажу квартиры тем или иным лицам не предусматривалось, законодательство также не запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении своих родственников, в связи с чем ФИО4 могла продать спорное имущество, в том числе и ФИО5.

Принимая во внимание, что стороной истца не представлено доказательств заключения между ответчиками иных договоров купли-продажи квартир, судом отклоняются доводы представителя истца о не указании в расписке о получении денежных средств адреса квартиры, за которую ФИО4 получила денежные средства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Облученский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.М. Шлеверда

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2020.

Судья Н.М. Шлеверда