Апелляционное определение № 33-3-3745/2026 от 15 апреля 2026 г.

Судья Новикова В.В. 33-3-3745/2026

2-218/2026

26RS0012-01-2024-005589-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 16.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.,

судей: Мирошниченко Д.С., Дробиной М.Л.,

при секретаре судебного заседания Ртищевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело посредством видеоконференц-связи по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО2 – по доверенности ФИО3. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 12.03.2025,

по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного МО СК к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, признание договора аренды земельного участка расторгнутым,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

установила:

управление муниципальным имуществом администрации Предгорного района Ставропольского края (далее – Управление) обратилось в суд с настоящим иском к ФИО2, в котором просило взыскать с последнего задолженность по арендной плате в сумме 595 339 рублей 88 копеек за период с 10.04.2024 по 10.10.2024 и пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 63 197 рублей 62 копеек, а всего 658 537 рублей 50 копеек.

В обоснование иска указано, что ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 26:29:070811:90, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – индивидуальное жилищное строительство. На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № между Управлением и ФИО6 заключён договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 20 лет. Определение величины арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности, устанавливается по результатам аукциона на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №. Размер арендной платы в год составляет 824 316 рублей 76 копеек, в квартал – 206 079 рублей 19 копеек. ФИО6 обязательства по внесению арендной платы не исполнялись. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате составила 595 339 рублей 88 копеек. В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесённой в срок арендной платы за каждый день просрочки, которая за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 63 197 рублей 62 копейки. В связи с нарушением условий договора аренды и образовавшейся задолженностью по арендной плате за земельный участок, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, арендатору ФИО1 направлена претензия о погашении суммы задолженности по арендной плате, оставленная последним без удовлетворения.

В свою очередь, ФИО6 обратился в суд с встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), к Управлению, в котором просил:

признать незаконным решение Управления от ДД.ММ.ГГГГ №/-0107 об отказе в расторжении договора аренды и продаже ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 без проведения торгов;

признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Управлением и ФИО6, расторгнутым с даты отказа, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, Управления №/-0107 в расторжении договора аренды и продаже земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 без проведения торгов;

возложить обязанность на Управление передать ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:29:070811:90 путём заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 с даты отказа Управления от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО6 является собственником жилого дома с кадастровым номером 26:29:070811:804, площадью 36,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Принадлежащий ФИО1 на праве собственности жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:29:070811:90, земли населённых пунктов, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешённое использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. Указанный земельный участок предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка в границах земель Предгорного муниципального округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 20 лет, то есть по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в связи с постройкой жилого дома обратился в Управление с заявлением о расторжении договора аренды № земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90, но ему было отказано. ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием строительства жилого дома ФИО6 обратился в Управления с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в связи с нахождением на нём жилого дома, без проведения торгов. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ Управлением отказано ФИО1 в расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду. В обоснование отказа указано, что в ходе осмотра объекта недвижимости специалистами муниципального контроля Управления установлено, что объект не окончен строительством, а также не эксплуатируется и по своим внешним характеристикам не является индивидуальным жилым домом. Решением Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-2094/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, признан незаконным отказ администрации Предгорного муниципального района <адрес>, Управления в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 в аренду, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на нём жилого дома; на администрацию Предгорного муниципального округа <адрес> и Управление возложена обязанность повторно рассмотреть обращение ФИО1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на нём жилого дома; в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщить об исполнении решения в суд и административному истцу. ДД.ММ.ГГГГ Управление обязано было пересмотреть ответ, однако до настоящего времени этого не сделало. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости усматривается, что в пределах испрашиваемого земельного участка расположен объект капитального строительства с назначением – жилое с кадастровым номером 26:29:070811:804. Назначение возведённого объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90 соответствует виду разрешённого использования этого земельного участка. Согласно выводам заключения технической экспертизы №/ВСТЭ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Независимый Эксперт», объект капитального строительства с кадастровым номером 26:29:070811:804, площадью 36.7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Обжалуемым решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 12.03.2025 исковые требования Управления удовлетворены: суд взыскал с ФИО2 в пользу Управления денежную сумму в размере 658 537 рублей 50 копеек, в том числе, задолженность по арендной плате в сумме 595 339 рублей 88 копеек и пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 63 197 рублей 62 копеек;

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Управлению суд отказал в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением суда, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 ФИО3 подал апелляционную жалобу, в котором просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований в полном объёме и об отказе в удовлетворении требований Управления. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции противоречат установленным по делу обстоятельствам и нормам материального и процессуального права. Суд первой инстанции проигнорировал преюдициальное значение ранее вынесенного решения Предгорного районного суда Ставропольского края от 31.07.2024 по административному делу № 2а-2094/2024, оставленного без изменения судом апелляционной инстанции от 12.12.2024, которым отказ Управления в предоставлении земельного участка в аренду признан незаконным. Полагает, что суд неверно применил нормы материального права, дающие основание для передачи спорного земельного участка в собственность ФИО2 Согласно выводам технической экспертизы объект капитального строительства с кадастровым номером 26:29:070811:804 отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам, в связи с чем у ФИО2 возникло право собственности на дом, которое никем не оспорено. Считает, что судом не учтено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Возражений относительно доводов жалобы не поступило.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, судебная коллегия не находит оснований к его отмене или изменению.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения ввиду следующего.

Судом первой инстанции было достоверно установлено, что 11.01.2023 между Управлением и ФИО6 по результатам проведения торгов заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:070811:90, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – индивидуальное жилищное строительство.

11.01.2023 между сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка.

На земельном участке не имеется объектов капитального строительства. Ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют (пункты 1.2, 1.3 договора).

Срок аренды участка устанавливается на 20 лет, с 11.01.2023 по 10.01.2043 (пункт 2.2. договора).

На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок в год устанавливается по результатам аукциона на основании протокола о результатах торгов от 21.12.2022 № 42 и составляет 824 316 рублей 76 копеек.

Торги, по итогам которых составлен протокол о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 21.12.2022 № 42, не отменены и не признаны несостоявшимися.

ФИО2 признан победителем аукциона, с ним заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 03 от 11.01.2023, который передан арендатору, размер арендной платы ФИО2 рассчитан из предложенной им суммы с зачётом внесённого задатка.

На вышеуказанном земельном участке ФИО6 построен жилой дом площадью 36,7 кв.м., кадастровый №, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

ФИО6 исполнял обязательства по договору аренды ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность.

Согласно представленному Управлением расчёту размер задолженности ФИО1 по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 595 339 рублей 88 копеек, по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 63 197 рублей 62 копейки, который не оспорен ответчиком ФИО6

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования Управления, суд первой инстанции, руководствуясь нормами материального права, регулирующими спорные отношения, исходил из того, что при заключении договора аренды ФИО6 был осведомлён об условиях предоставления земельного участка в аренду; свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем пришёл к выводу об обоснованности требований Управления о взыскании с ФИО1 суммы задолженности по арендной плате в заявленном размере.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что сведений о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не представлено; решение суда о расторжении договора аренды земельного участка не представлено; на основании письма от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды; отказ от ДД.ММ.ГГГГ в расторжении договора аренды и продаже земельного участка без проведения торгов ФИО6 не обжаловался и незаконным не признавался; решением Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционным определением судебной коллегии по административным делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ на Управление возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1, при этом суд апелляционной инстанции исключил из мотивировочной части решения суда вывод о возникновении у ФИО1 права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 земельного кодекса Российской Федерации; факт нерассмотрения обращения до настоящего времени не является основанием для удовлетворения требований.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными, а доводы апелляционной жалобы неподлежащими удовлетворению.

В силу положений части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1,2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

- по основаниям, установленным законом;

- в связи с изменением размера процентов за использование займов при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

- по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Из анализа вышеуказанных норм действующего законодательства следует, что законодатель предусмотрел прямой запрет на изменение размера арендной платы земельного участка, которая определена по результатам состоявшихся торгов.

Из материалов дела следует, что с ФИО2 имеется заключенный договор аренды сроком на 20 лет с 11.01.2023 по 10.01.2024, с условиями заключенного договора ФИО2 был ознакомлен, договор подписан сторонами, арендатор добровольно исполнил обязательства по внесению суммы задатка, в ином случае оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка не имелось.

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

ФИО2 свои встречные требования обосновывал тем, что на спорном земельном участке им возведен индивидуальный жилой дом площадью 36,7 кв.м, право собственности на который зарегистрировано в Управлении Росреестра по СК. В подтверждение своих доводов представил заключение внесудебной строительно-технической экспертизы №/01/16/05/24ВСТЭ от 20.05.2024, согласно которому объекта капитального строительства на спорном земельном участке отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Согласно пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

По смыслу указанных норм права предусматривается, что жилой дом или садовый дом должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, определенным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, имеющиеся в деле доказательства не подтверждают факт возведения ФИО2 жилого дома, соответствующего градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, а также требованиям о целевом назначении земельного участка.

На основании изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

По существу, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о незаконности обжалуемого судебного акта, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены принятого судом решения не имеется.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 12.03.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.04.2026.

Председательствующий

Судьи: