Решение № 3А-621/2017 3А-621/2017~М-300/2017 М-300/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 3А-621/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 16 октября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-621/2017 по административному иску ООО «Агрофирма «Калаусская» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Агрофирма «Калаусская» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: <адрес>; в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 18.09.2016 года.

В основании иска ООО «Агрофирма «Калаусская» указало, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 66/16 от 13.04.2015 года. Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 18.09.2016 года определена в размере <данные изъяты> рублей 30 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 52-16 от 12.12.2016 года, на которое получено положительное экспертное заключение. Административным истцом соблюден досудебный порядок по обращению в суд, что подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1638 от 25.01.2017 г., отказавшим в изменении кадастровой стоимости.

Определением Ставропольского краевого суда от 21 апреля 2017 г. к участию в деле в качестве административного соответчика было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которого судом проверены, в судебном заседании уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей. Ходатайство об уточнении административных требований приобщено к материалам административного дела. Замечаний по проведенной судебной экспертизе, по определению объектов-аналогов, определению ценообразующих факторов, примененным корректировкам не имеет.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, полномочия которой проверены судом, просила вынести решение на усмотрение суда. Замечаний к проведенной по делу судебной экспертизе не имела.

Представитель административного ответчика ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю ФИО3, полномочия которой на ведение дела проверены, указала, что в 2015 г. в Ставропольском крае проводилась массовая кадастровая оценка земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Земельный участок, принадлежащий административному истцу ООО «Агрофирма «Калаусская», не вошел в массовую оценку, т.к. был поставлен на государственный кадастровый учет 8 сентября 2016 г., потому его кадастровая оценка определялась удельными показателями, утвержденными Министерством имущественных отношений Ставропольского края применительно к району места нахождения. Указанный размер исчислялся ФГБУ ФКП Росреестра, в полномочия которого ранее входило ведение государственного кадастрового учета и внесение в него сведений. Просит вынести решение на усмотрение суда. Не оспаривает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Замечаний к проведенной по делу судебной экспертизе не имеет.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. От иных лиц доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Ява лиц в судебное заседание не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав арендатора административным истцом предоставлен договор аренды земельного участка № 66/16 от 01.12.2016 г. сроком действия до 30.11.2065 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: <адрес>.

08.09.2016 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в размере <данные изъяты> рублей 30 копеек.

Из расчета арендной платы, являющегося приложением № 1 к договору аренды земельного участка № 66/16 от 01.12.2016 г., следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец ООО «Агрофирма «Калаусская» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Агрофирма «Калаусская», в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ООО «Диалог Центр» (оценщик ФИО4) отчет об оценке № 52-16 от 12.12.2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 сентября 2016 года составляет <данные изъяты> рублей.

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Ранее, административный истец ООО «Агрофирма «Калаусская» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, предоставляя в доказательство своих доводов отчет об оценке № 52-16 от 12.12.2016 г.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой от 25.01.2017 г. № 1638 заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие требованиям Федеральных стандартам оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Агрофирма «Калаусская» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими наличие иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

От представителя административного истца ООО «Агрофирма «Калаусская» в судебном заседании 10 мая 2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8 сентября 2016 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению.

Определением Ставропольского краевого суда от 10.05.2017 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства и какова рыночная стоимость земельного участка; производство судебной экспертизы поручено ООО «Эксперт Профи».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 059/ЭО-с-17 от 13.09.2017 г., выполненного ООО «Эксперт Профи» (эксперт ФИО5), отчет об оценке рыночной стоимости № 52-16 от 12.12.2016 г., составленный ООО «Диалог центр» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки; а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

Из материалов административного дела следует, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером № находится в г Светлоград Ставропольского края, в зоне ближайшей застройки – объекты промышленного назначения. Граница земельного участка проходит по автодороге внутригородского значения ул. Привокзальная, 12.

Земельный участок, исходя из условий договора аренда, вида разрешенного использования, относится к землям промышленного назначения (под индустриальной застройкой). К аналогичному выводу пришел эксперт.

В пункте 10 раздела II ФСО № указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Для сравнения выбраны 3 аналога, сопоставимые с оцениваемым объектом по местоположению (г. Светлоград, г. Буденновск), виду целевого использования (промышленного назначение).

Обоснование выбора объектов-аналогов, расположенных в ином населенном пункте Ставропольского края, детально описано и мотивировано в заключении судебного эксперта о размере средней рыночной стоимости 1 квадратного метра земельных участков в городе Светлоград и городе Буденновск, а также неактивным рынком и отсутствием объявлений о продаже земельных участков, возможных к выбору в качестве аналогов.

Примененные корректировки и их размер не опровергают обоснованность выбор аналогов. Экспертом применены понижающие корректировки на передаваемые имущественные права (-14%); на площадь (от -4% до -7%); на наличие железнодорожной ветки (-12%), а также повышающие корректировки на наличие коммуникаций (+2% и +5%). Общий размер корректировок в отношении объектов-аналогов № 1, № 3 составляет -21%, в отношении объекта-аналога № 2 равен -28%.

Объявления о продажах объектов, принятых экспертом в качестве аналогов, имеются в заключении экспертизы, и содержат полную и необходимую информацию.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения и рынка исследуемого объекта.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, обоснован отказ от доходного и затратного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 52-16 от 12.12.2016 г., составленный ООО «Диалог центр», суд исключает из числа доказательств по делу при определении кадастровой стоимости, поскольку его содержание не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности», о чем свидетельствуют доказательства в совокупности (решение Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости от 25.01.2017 г. и заключение судебной оценочной экспертизы № 059/ЭО-с-17 от 13.09.2017 г.). Иных доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

Исходя из того, что правильность заключения судебной экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания сторонами не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 18.09.2016 г. кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.09.2016 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ООО «Агрофирма «Калаусская» с заявлением об изменении кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 11 января 2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административный иск ООО «Агрофирма «Калаусская» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 сентября 2016 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 11 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь