Решение № 3А-1031/2020 3А-88/2021 3А-88/2021(3А-1031/2020;)~М-972/2020 М-972/2020 от 26 января 2021 г. по делу № 3А-1031/2020

Дело [номер]а - 88/21

ФИО2 ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 27 января 2021 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Садомовской ФИО10 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО9 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 976,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере 8 509 000 рублей по состоянию на 30.05.2014.

В обоснование ФИО1 указала, что данный объект недвижимости принадлежит ей на праве собственности.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и составляет 10 565 515,17 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости подтвержден отчетом об оценке № [номер] от 20.11.2020, выполненным оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5

Сылаясь на положения ст.402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что кадастровая стоимость принадлежащего ей нежилого здания, является завышенной и существенно затрагивает ее права и обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в порядке, предусмотренном главой 32 Налогового кодекса РФ.

Правительство Нижегородской области представило отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331.

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административным истцом в обоснование административных исковых требований был представлен Отчет об оценке № [номер] от 30.10.2020, составленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов».

Правительство считает, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости и при составлении отчета об оценке, оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности, а именно:

- в рамках сравнительного подхода Оценщиком необоснованно внесена повышающая корректировка на имущественные права земельного участка в цену объекта-аналога № 2 в размере 1,27 (табл.19 на стр.71-72), на основании допущения о краткосрочной аренде данного аналога, что не соответствует тексту объявления(стр.90). Внесение указанной корректировки привело к занижению стоимости объекта оценки, что является нарушением п.5 ФСО № 3;

- в рамках сравнительного подхода Оценщиком некорректно внесена понижающая корректировка на площадь объекта-аналога № 2 (табл.19 на стр.71-72), который имеет общую площадь 1250,9 кв.м., в объект оценки – 976,5 кв.м. Оценщиком сделано предположение, что «большие по размеру объекты недвижимости стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру объекты» (стр.65), соответственно корректировка должна быть повышающей и составлять 1,06 (вместо 0,95, примененной Оценщиком). Данная корректировка приводит к занижению стоимости объекта оценки, что является нарушением п.5 ФСО № 3.

В отсутствие указанных нарушений, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила бы 9 412 027,16 рублей, вместо 9 133 205 рублей, определенных в отчете.

Считает, что отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на юридически значимую дату.

Также, по мнению Правительства Нижегородской области, административным истцом пропущен срок на обращение в суд, установленный ч.3 ст.245 КАС РФ. Как следует из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка внесена в ЕГРН 30.05.2014. Административное исковое заявление подано в декабре 2020 года, то есть по истечении пяти лет. Таким образом, административным истцом пропущен срок обращения в суд, установленный ст.245 КАС РФ. Уважительные причины пропуска срока административным истцом не представлены. В связи с чем, Правительство Нижегородской области заявляет о пропуске административным истцом срока на обращение в суд без уважительных причин.

Считает, что исковые требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания удовлетворению не подлежат. Просит отказать в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст.45 КАС РФ, ходатайствует о направлении копии решения суда в его адрес.

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО6, из которого следует, что с 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Указывает, что Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости и, не утверждает удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Учреждение не является заказчиком и исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки, не утверждает результаты определения кадастровой стоимости и, не уполномочен делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методики и обоснованности сделанных оценщиком выводов.

Считает, что в административном исковом заявлении отсутствуют доводы и объективные основания привлечения Учреждения в качестве административного ответчика по делу.

Заинтересованное лицо - Администрация городского округа [адрес] Нижегородской области свой отзыв на административное исковое заявление ФИО1 в суд не представило, что не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации городского округа [адрес] Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, исследовав материалы дела, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ, ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 976,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № [номер] от 29.12.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.206-207).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить ходатайство и восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, ч.10 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Указанное согласуется и с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 27 июня 2017 г. № 1195-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Интерагрокомплекс» на нарушение конституционных прав и свобод частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации».

На момент подачи административным истцом административного искового заявления результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений от 21 октября 2020 г. N 326-13-566703/20, не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения и в 2020 году.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», согласно ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], был поставлен на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости 30.05.2014.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 в размере 10 565 515,17 рублей.

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в Единый государственный реестр недвижимости, по настоящее время не вносилось (л.д.203-205).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 30 мая 2014 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № [номер] от 20.11.2020, составленный оценщиком ФИО5

В ходе судебного разбирательства административным истцом представлено Дополнение к Отчету об оценке № [номер] от 20.11.2020, составленное с учетом замечаний заинтересованного лица – Правительства Нижегородской области, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] составила 8 649 000 рублей. В связи с этим, в порядке ст.46 КАС РФ, ФИО1 были уточнены административные исковые требования.

Судом установлено, что представленный ФИО1 Отчет об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5 № [номер] от 20.11.2020 и дополнение к нему, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

Выводы оценщика, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, имеющей необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода, метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода и иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости методом метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода Оценщик определил стоимость строительства 1 кв.м., использовав при этом сборник УПСС фирмы «КО-Инвест» («Общественные здания. 2011 год»); произвел корректировки на отличия в площади на основании данных сборника УПСС «Промышленные здания», 2011 год (табл.16 на стр.44 Отчета – л.д.66), произвел расчет прибыли предпринимателя – на основании Справочника оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 2, <...> год; определил затраты на замещение – табл.17 на стр.45 Отчета – л.д.67.

Также определил физический, функциональный и экономический износы – рассчитаны по формулам на стр.45 и стр.48 Отчета.

Подробный расчет стоимости объекта оценки при применении затратного подхода представлен в разделе 13.2 Отчета (стр.41-48 Отчета – л.д.63-70).

Для расчёта стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком рассчитана стоимость 1 кв.м. земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию, для чего отобраны 4 объекта-аналога (табл.15 на стр.50 Отчета – л.д.72) и применены корректировки: на торг, на местоположение, на расположение относительно «красной линии», на площадь – на основании данных Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, <...> год; на наличие коммуникаций - источник информации - //http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm. Расчет представлен в таблице 16 на стр.57-58 Отчета (л.д.79-80).

С учетом замечаний заинтересованного лица – Правительства Нижегородской области, при расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком отобраны 4 объекта-аналога (таблица на стр.3-5 Дополнения к Отчету) и применены следующие корректировки: на торг, на площадь, на этажность, на материал стен – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, <...>; на местоположение (табл.3.2 на стр.7 Дополнения к Отчету) – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 3, <...> год; на физическое состояние – определялось по формуле (на стр.9 Дополнения к Отчету) и на основании шкалы экспертных оценок: источник информации МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) - таблица на стр.9 Дополнения к Отчету; на размер земельного участка (рассчитано в разделе 13.2.1 Отчета). Детальный расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 19 на стр.13-14 Дополнения к Отчету.

Подробный расчет стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода изложен в Дополнении к Отчету об оценке.

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, выбраны объекты-аналоги (табл.23 на стр.74-75 Отчета – л.д.96-97) и для расчета корректировок цен арендной ставки объектов-аналогов, применены следующие корректировки: на торг, на расположение относительно «красной линии», на этаж, на материал стен - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, <...> г.; на местоположение – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, <...> год; на физическое состояние – определялось по формуле (на стр.66 Отчета об оценке) и на основании шкалы экспертных оценок: источник информации МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) - таблица на стр.78 Отчета об оценке (л.д.100). Расчет величины годовой арендной платы за объект оценки представлен в табл.24 на стр.80 – л.д.102.

Далее Оценщиком были определены: потенциальный валовый доход – рассчитан по формуле на стр.80 отчета (л.д.102), при выборе корректировки на недогрузку при сдаче в аренду торговых объектов, Оценщик воспользовался данными аналитического исследования, изложенных в Справочнике оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 2, <...> год; чистый операционный доход – рассчитан по формуле на стр.81 Отчета; операционные расходы – по данным Справочника оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 2, <...> год.

Далее рассчитана ставка капитализации (по формуле на стр.82 Отчета об оценке), для чего определены: безрисковая ставка (по данным сайта https://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/), премия за риск вложения (таблица на стр.83 Отчета), премия за ликвидность (по формуле на стр.84 Отчета); определены нормы возврата капитала (ставка возмещения) по методу Хоскольда (по формуле на стр.85 Отчета).

Подробный расчет стоимости объекта оценки, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 13.3 на стр.73-86 Отчета (л.д.95-108).

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлены в Дополнении к Отчету об оценке (стр.15-17 Дополнения к Отчету).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 8 649 000 (восемь миллионов шестьсот сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 30 мая 2014 года.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5 ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5 № [номер] от 20.11.2020 и дополнению к нему № [номер] от 12.01.2021, соответствующими требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5 № [номер] от 20.11.2020 и дополнение к нему № [номер] от 12.01.2021, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 52:13:0060204:650 по состоянию на юридически значимую дату – на 30 мая 2014 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца Садомовской ФИО11 об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 мая 2014 года, в заявленном размере подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Садомовской ФИО12 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого отдельно стоящего здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 976,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, по состоянию на 30 мая 2014 года в размере 8 649 000 (восемь миллионов шестьсот сорок девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 8 февраля 2021 г.