Решение № 2-3109/2017 2-3109/2017~М-2129/2017 М-2129/2017 от 6 ноября 2017 г. по делу № 2-3109/2017

2-3109/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2017 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи: Мухиной Т.А.,

при секретаре Морозовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, третье лицо по делу ФИО3, о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, понуждении принять денежные средства, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании провести государственную регистрацию, встречным исковым требованиям ФИО2 к ФИО1, третье лицо по делу ФИО3, о применении последствий недействительной ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, с учетом уточнений, к ФИО2, в обоснование иска указывая, что в 2016 году у нее возникло намерение приобрести в единоличную собственность две коммунальные квартиры <адрес>, т.е. фактически весь дом, на первом этаже которого находится квартира №, а на втором квартира №.

Истицей с собственниками квартир были согласованы условия о цене, порядке освобождения комнат и прочем. При этом цена за каждый квадратный метр оказалась завышенной по сравнению с рыночными ценами на любую жилую недвижимость (в том числе дома и не коммунальные квартиры) в г. Калининграде.

12 апреля 2017 года между истицей и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества на 32/100 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру №. В заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости участвовал муж ФИО2- ФИО3, который изучил и одобрил договор.

Цена указанного имущества сторонами определена 3200000 рублей. В момент подписания предварительного договора представителем истицы ФИО4 переданы ответчице денежные средства в размере 100 000 рублей. В получении денежных средств ответчица собственноручно расписалась в разделе 6 предварительного договора.

В соответствии с п.1.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 05 мая 2017 года.

При заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 12 апреля 2017 года ФИО2 и ФИО3 были приглашены на заключение основного договора 21 апреля 2017 года в 11 часов вместе со всеми собственниками квартиры <адрес>. Однако, мотивируя болезнью ребенка и нахождением в другом городе, просили предусмотреть в предварительном договоре возможность заключения договора купли-продажи доли квартиры в срок до 05 мая 2017 года, поясняя, что с этой даты точно вернутся и смогут заключить договор.

Бачуринские в спорном жилом помещении не проживали и не проживают, имеют регистрацию в <адрес>. Имели намерение продать жилое помещение, для чего получили в управляющей компании и передали истице поквартирную карточку, квартиросъемщик Бачуринских освободил жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ истица 29 апреля 2017 года своевременно направила ФИО2 предложение заключить договор купли-продажи, что подтверждается заверенной копией телеграммы, а также уведомила ее лично при свидетелях, о том, что она приглашается на сделку.

Однако, ответчица на сделку умышленно не явилась, не выполнила принятые на себя обязательства.

Принимая во внимание положения ст. 429, п.4 ст. 445 ГК РФ просили понудить ответчицу к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества- 32/100доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, признать за истицей право собственности на указанную долю жилого помещения, прекратив право собственности ответчицы на данный объект, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект, обязать ответчицу принять от истицы в уплату за приобретенный объект недвижимости 3100000 рублей, взыскать с ответчицы расходы по оплате государственной пошлине.

Ответчица заявила встречные исковые требования, с учетом уточнений, указывая, что 12 апреля 2017 года ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: 32/100 доли в праве собственности на квартиру <адрес>. По данному договору ФИО2 были получены денежные средства в размере 100 000 рублей.

Считает, указанный предварительный договор купли-продажи ничтожным договором (сделкой) по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Учитывая, что заключенный между сторонами предварительный договор не был нотариально удостоверен, принимая во внимание положения ч.1 ст. 166 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ, п. 3 ст. 307 ГК РФ, просили признать его ничтожным.

Кроме того, указывали, что 28 апреля 2017 года муж ответчицы с ее согласия уведомил представителя ФИО1 о решении расторгнуть предварительный договор, и 04 мая 2017 года ответчица в письменном виде направила истице предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 12 апреля 2017 года с возвратом полученных денежных средств.

Указывала, что до заключения предварительного договора купли-продажи покупатель неоднократно заверяла всех собственников долей в квартирах № и № лично, о том, что она покупает у всех собственников доли по цене пропорционально 100 000 рублей за 1% долевой собственности. Между тем, заверения были нарушены, из договора от 21 апреля 2017 года следует, что семья ФИО20 за 43% долевой собственности получила 5400000 рублей, собственник ФИО6 за свою долю 57% получила 1000 000 рублей, что, по мнению ФИО2, свидетельствует о притворности сделки, направленной на сокрытие от собственников квартиры № реальной цены за весь дом, а также уклонение ФИО6 от уплаты налога на доходы физических лиц. Полагает, что исходя из суммы, уплаченной за долю ФИО21, ФИО6 получила сумму не менее 7100000 рублей, что нарушает заверения данные покупателем о паритете цены с квартирой №. Таким образом, ФИО1 были нарушены требования ст.431.2 ГК РФ «Заверения об обстоятельствах».

Учитывая изложенное, просила применить последствия недействительности ничтожной сделки- предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества 32/100 доли в праве на спорную квартиру: признать отсутствие обязательств по предварительному договору от 12 апреля 2017 года и обязать ФИО1 принять от нее 100 000 рублей, полученных в качестве задатка.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, для участия в деле направила своих представителей.

Представители истицы по доверенности ФИО5 и ФИО4 исковые требования ФИО1 поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили иск удовлетворить, встречные исковые требования ФИО2И-,- оставить без удовлетворения.

Дополнительно указывали, что действительно между ФИО1 и собственниками квартир <адрес> была договоренность о выкупе 1 % доли в праве собственности на квартиру за 100 000 рублей. Эти условия были соблюдены.

Полагают, что действия ФИО2 направлены не на фактическую реализацию своих прав, а исключительно на причинение вреда и юридических сложностей истцу, ответчица злоупотребляет своим правом.

ФИО2 о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении дела слушанием ходатайств не заявляла. Для участия в деле направила своего представителя.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО7 поддержал встречные исковые требования, дал пояснения аналогичные изложенным во встречном иске, просил встречный иск удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Третьи лица по делу ФИО3 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом. Об отложении дела слушанием ходатайств не поступало.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 429 ГК РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с положениями пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 принадлежит 32/100 доли в праве собственности на квартиру, с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес>.

12 апреля 2017 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 ( покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи 32 /100 доли в праве собственности на указанную выше квартиру.

Пунктами 1.2 – 1.5 договора определено, что основные условия договора купли-продажи определены сторонами в настоящем договоре. Основной договор недвижимого имущества будет заключен не позднее 05 мая 2017 года.

Стоимость недвижимого имущества сторонами согласована 3200000 рублей. Определен порядок проведения расчета: 100000 рублей покупатель передает продавцу в момент подписания настоящего предварительного договора, оставшаяся сумма 3100000 рублей покупатель передает продавцу при подписании договора купли-продажи у нотариуса. ФИО2 факт получения 100 000 рублей не оспаривается.

Как следует из материалов дела, 29 апреля 2017 года истицей в адрес ФИО2 направлена телеграмма с предложением прибыть к нотариусу и заключить основной договор купли-продажи.

04 мая 2017 года ФИО2 направила по известному ей адресу регистрации ФИО1 письменное предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным изменением обстоятельств и возвратом денежных средств, полученных в счет задатка.

Основной договор купли-продажи сторонами не заключен до настоящего времени.

Как следует из пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Из статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно, в том числе, в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Как было указано выше, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует, что предварительный договор купли-продажи доли вышеуказанной квартиры нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, а поэтому в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка в соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчица ФИО2 необоснованно уклонялась от заключения основного договора купли-продажи доли в квартире <адрес>, не основан на законе, поскольку в силу ничтожности сделки последующие действия сторон, направленные на ее исполнение, правового значения не имеют.

Кроме несоблюдения формы предварительного договора суд приходит к выводу о том, что следует учесть неопределенность в договоренности по определению стоимости 1% доли для всех участников долевой собственности в названном доме.

Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, а также допрошенных в ходе судебных заседаний свидетелей ФИО11, ФИО14, ФИО12 стоимость квартир № и № согласовывалась сторонами по 10 000 000 рублей за квартиру (этаж), т.е. по 100 000 рублей за 1% доли.

На указанных условиях между сторонами предварительного договора ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор.

Между тем, как следует из предоставленного суду договора купли-продажи квартиры № указанного выше дома с иными собственниками, ФИО13 за ее долю- 57/100 было оплачено 1000 000 рублей, ФИО22 за их долю 43/100 - 5400 000 рублей. Принимая во внимание, пояснение стороны истца, что ФИО13 была выплачена сумма в соответствии с достигнутой договоренностью 100 000 рублей за 1% доли, свидетель ФИО14 пояснила, что их семья получила 5500000 рублей, суд приходит к выводу, что, полная стоимость квартиры превышает 10 000 000 рублей, в связи с этим суд соглашается с доводами стороны ответчика, что имеет место отступление от обозначенной сторонами цены договора.

В соответствии с положениями ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 получила от ФИО1 100000 рублей в качестве задатка.

Принимая во внимание, суд полагает, что предварительный договор от 12 апреля 2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой, полученные ФИО2 в качестве задатка денежные средства подлежат возврату ФИО1

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, понуждении принять денежные средства, признании права собственности на недвижимое имущество не подлежат удовлетворению в силу изложенного выше.

Внесенные ФИО1 14 августа 2017 года распоряжением на перевод денежных средств в рублях № 17420 на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, денежные средства в размере 3100000 ( три миллиона сто тысяч рублей) подлежат возврату ФИО1.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, третье лицо по делу ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, понуждении принять денежные средства, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности- оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества 32/100 доли в праве на квартиру <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 12 апреля 2017года недействительным (ничтожным).

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 100000 рублей.

Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента в Калининградской области денежных средств, внесенных ФИО2 безналичной оплатой услуг по чеку операции от 12 октября 2017 года на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, в размере 100000 (сто тысяч рублей) ФИО1.

Настоящее решение является основанием для возврата (выдачи) Управлением Судебного департамента в Калининградской области денежных средств, внесенных ФИО1 14 августа 2017 года распоряжением на перевод денежных средств в рублях № 17420 на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, в размере 3100000 ( три миллиона сто тысяч рублей) ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок, начиная с даты изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2017 года.

Судья: Т.А. Мухина