Апелляционное определение № 33-6124/2026 от 7 апреля 2026 г.

судья Боричевская Л.Е. УИД 61RS0057-01-2025-001420-70

дело № 33-6124/2026

номер дела суда первой инстанции 2-1016/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Глебкина П.С.,

судей Иноземцевой О.В., Панченко Ю.В.,

при секретаре Кравцовой С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства «ДЕМЕТРА» ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 ФИО29, ФИО5 ФИО30, ФИО3 ФИО31, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО17, ФИО15, ФИО16, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, Филиал ППК «Роскадастр», о выделе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и прекращении права общей долевой собственности по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 23 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Глебкина П.С., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились с иском к ФИО3 о выделении в счет принадлежащих им долей (каждой по 1/90 доле) в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 881 400 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АО «Холмистое» поле III, IV, IX, XI, земельный участок в общую долевую собственность по 1/2 доле каждой, площадью 126 000 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно проекту межевания земельных участков от 26.08.2025, подготовленному кадастровым инженером Д., прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на данный земельный участок.

В обоснование заявленных требований соистцы указали, что ФИО1, ФИО2 являются сособственниками спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

С 23.03.2005. земельный участок находится в аренде у индивидуального предпринимателя – главы крестьянского-фермерского хозяйства «ДЕМЕТРА» (далее ИП – глава КФХ «ДЕМЕТРА») ФИО3

С целью произвести выдел в натуре своих долей из указанного земельного участка соистцы обратились к кадастровому инженеру Д. которой подготовлен проект межевания, в районной газете опубликовано извещение о согласовании проекта межевания.

В течение указанного в законе времени возражения заинтересованных лиц относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка не поступали, кадастровым инженером подготовлен межевой план.

Соглашением соистцы определили доли в праве на образуемый в результате выдела земельный участок по 1/2 доле.

17.05.2025 соистцы направили ИП – главе КФХ «ДЕМЕТРА» ФИО3 уведомление о намерении выделить земельный участок и расторгнуть договор аренды

В даче согласия на выдел ИП – глав КФХ «ДЕМЕТРА» ФИО3 отказал, ссылаясь на желание продолжать обрабатывать земельный участок.

Решением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 23.12.2025 исковые требования ФИО1, ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая его незаконным и необоснованным.

Апеллянты, ссылаясь на положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полагали, что суд первой инстанции, отказывая в иске, не принял во внимание и не учел, что в случае не проведения общего собрания с вопросом об утверждении местоположения границ выделяемых в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности вправе выделить свою земельную долю в индивидуальном порядке путем соответствующего письменного извещения о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или путем опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации.

Причем на уведомления, направленные 17.07.2025 соистцами ФИО2, ФИО1, в адрес арендатора ИП – главе КФХ «ДЕМЕТРА» ФИО3 о намерении выделить земельный участок в счет своей доли, последний возражения не направил. В дальнейшем в судебное заседание ФИО3 не явился, возражения против выдела земельного участка суду также не представил. Достоверных сведений о том, что ФИО3 возражает против выдела земельного участка у суда не имелось.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, по мнению апеллянтов необоснованно сослался на пункт 5 статьи14 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и сделал вывод что, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду, а поскольку в материалах дела нет сведений о том, что наследодатель соистцов возражал против заключения договора на согласованных в нем условиях, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Однако, наследодатель соистцов не возражала против заключения договора аренды сроком на 10 лет. То обстоятельство что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок и фактически используется арендатором уже более 20 лет не получило какой-либо оценки суда, а ведь срок договора аренды является существенным условием договора.

Апеллянты полагали, что, не давая свое согласие на выдел доли из земельного участка, ответчик злоупотребляет правом, а суд необоснованно применил пункт 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Данная норма применима в случае, если согласованный общим собранием срок действия договора не истек.

Кроме того, по мнению апеллянтов, согласие арендатора на образование земельного участка стало требоваться с 24.10.2008, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ, который дополнил Земельный кодекс РФ новой главой «1.1 Земельные участки», регламентирующей порядок образования земельного участка. Ранее в Земельном кодексе РФ данная глава отсутствовала.

Следовательно, требование о согласии распространяется на правоотношения, возникшие после 24.10.2008.

Таким образом, если общее собрание собственников земельных долей проводилось до 24.10.2008, на котором все участники долевой собственности дали согласие на передачу земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду и были согласны с условиями договора аренды, то дальнейший выдел земельного участка из него может быть произведен без согласия арендатора на изменение исходного участка.

Как следует из материалов дела договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей заключен 23.03.2005 после проведения общего собрания дольщиков.

С учетом изложенного, апеллянты полагали, что имеют право на выдел своих долей из земельного участка без согласия арендатора.

Стороны и третьи лица, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия, исходя из требований статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ,) рассмотрела дело в их отсутствие.

Рассмотрев документы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Федеральный закон № 101-ФЗ) в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13, 14 данного Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и указанным Федеральным законом.

Земельный участок может быть образован путем выдела в счет земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности либо в индивидуальном порядке путем заключения договора с кадастровым инженером и согласования проекта межевания в порядке, установленном статьей 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ (пункты 2, 3, 4 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ).

Вместе с тем, порядок образования земельных участков регулируется также положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Данное правило направлено на защиту прав лиц, обладающих законными правами в отношении исходного земельного участка, включая арендаторов, чье право пользования участком в целом не может быть произвольно ограничено действиями одного из сособственников.

Особенность регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, заключается в том, что при передаче земельного участка в аренду воля участников долевой собственности формируется большинством голосов на общем собрании (статья 14 Федерального закона № 101- ФЗ).

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ установлено единственное исключение из общего правила об обязательности согласия арендатора: участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка или с условиями договора аренды, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей без согласия арендатора.

Таким образом, законодатель прямо предусмотрел механизм защиты прав миноритарного участника долевой собственности, который изначально возражал против обременения его доли арендой. Во всех остальных случаях, когда участник долевой собственности (или его правопредшественник) голосовал за передачу земли в аренду, либо не выразил несогласия на собрании, выдел земельного участка из арендованного массива возможен только с письменного согласия арендатора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 26.09.2023 на праве общей долевой собственности принадлежит по 1/90 доли каждой земельный участок, площадью 1 881 400 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АО «Холмистое» поле III, IV, IX, XI.

Указанный земельный участок находится в собственности более пяти лиц.

23.03.2005 сособственниками земельных долей и КФХ «Деметра» в лице главы индивидуального предпринимателя ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, срок действия договора аренды - 10 лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей глава КФХ «Деметра» ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование) 25.09.2020 зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде аренды, срок действия аренды с 23.05.2005, срок не определен, лицо, в пользу которого установлены ограничения – ФИО3

Таким образом, договор аренды является действующим, продлен на неопределенный срок, общее собрание по вопросу прекращения аренды не инициировалось и не проводилось, доказательств невозможности проведения общего собрания соистцами суду не представлены.

Ввиду принятия ФИО1, ФИО2 решения о выделе в натуре земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, кадастровым инженером Д. подготовлен проект межевания земельных участков от 26.08.2025, в состав которого входит проектный план, на который нанесены границы образуемого земельного участка.

Во исполнение требований, установленных Федеральным законом № 101-ФЗ, в газете «Донские Огни» № 30 (14036) от 26.07.2025 опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания, в соответствии с которым заинтересованные лица в течение 30 дней с момента публикации извещения могли ознакомиться с проектом межевания и направить обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

17.07.2025 ФИО2 и ФИО1 почтовой связью направили арендатор ИП ФИО3 уведомления о намерении выделить земельный участок в счет своих долей в праве общей долевой собственности и о расторжении договора аренды, на которые последний не ответил (л.д. 54, 55).

Отказывая в удовлетворении иска ФИО2 и ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 252, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статей 11, 11.2 ЗК РФ, Федерального закона № 101-ФЗ, исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование) передан главе КФХ «Деметра» - ИП ФИО3 по договору аренды на неопределенный срок, который до настоящего времени не расторгнут и не прекращен, сведений о том, что наследодатель соистцов возражала против заключения договора на согласованных в нем условиях, равно как и сведений об инициировании уже соистцами общего собрания собственников земельного участка по вопросу расторжения в одностороннем попрекращения договора аренды материалы дела не содержат, следовательно, данный земельный участок обременен правами арендатора и проведение кадастровых работ по образованию земельного участка путем выдела из общего земельного участка возможно только с согласия арендатора, которое не получено.

При этом суд указал, что направление соистцами 17.07.2025 ИП ФИО3 уведомлений от 16.07.2025 о намерении расторгнуть договор не освобождало ФИО1 и ФИО2 от соблюдения установленной Федеральным законом № 101-ФЗ процедуры выдела земельного участка в части получения согласия арендатора, поскольку само по себе такое уведомление действие договора аренды не прекратило.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, изложены в самом решении. Необходимости в дополнительной оценке и повторном изложении в апелляционном определении судебная коллегия не усматривает.

Доводы апеллянтов о том, что пункт 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ не подлежит применению ввиду истечения первоначального срока договора аренды земельного участка, в связи с чем он считается заключенным на неопределенный срок, отклоняется судебной коллегией как основанный на неправильном толковании и применении норм материального права к спорным правоотношениям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Закон не устанавливает предельных сроков аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Возобновление договора аренды на неопределенный срок не изменяет его правовой природы как действующего обременения. Право аренды ИП ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждает его юридическую силу для всех третьих лиц, включая новых собственников долей (истцов), которые приобрели свои доли в 2023 году, то есть в период действия договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Факт длительности арендных (более 20 лет) не является основанием для прекращения прав арендатора или для освобождения собственников от обязанности соблюдать процедуру выдела, установленную действующим законодательством.

Ссылка апеллянтов на то, что срок действия договора аренды являлся существенным условием и пролонгация на неопределенный срок меняет существо обязательства, несостоятельна, поскольку пункт 2 статьи 621 ГК РФ является диспозитивной нормой и стороны своим поведением (продолжение пользования имуществом и принятие арендной платы, регистрация обременения) выразили согласие на продолжение арендных отношений.

Доводы апеллянтов о том, что согласие арендатора ИП ФИО3 в данном случае не требуется, поскольку общее собрание долевых собственников о передаче спорного земельного участка в аренду проводилось до 24.10.2008 (даты введения в действие пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ), также не может служить основанием для отмены решения суда.

Действительно, положения пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, требующая получения письменного согласия арендатора на образование земельных участков, введена в действие Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ. Однако юридически значимым для решения вопроса о необходимости получения такого согласия является не дата возникновения арендных отношений (2005 год), а дата совершения действий по образованию земельного участка (выделу).

Процедура выдела долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения инициирована соистцами в 2025 году, когда указанная норма ЗК РФ являлась действующей и подлежала безусловному применению.

Довод апеллянтов о том, что наследодатель соистцов возражал против заключения договора аренды сроком на десять лет, и это обстоятельство не получило оценки суда первой инстанции, не подтвержден допустимыми и относимыми доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований. В материалах дела отсутствуют протоколы общих собраний участников долевой собственности от 2005 года, бюллетени голосования или иные документа, подтверждающие, что правопредшественник соистцов возражала против предоставления земельного участка в аренду ИП ФИО3 либо возражала против условий договора.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что соистцами не представлено доказательств проведения общего собрания участников долевой собственности по вопросу прекращения договора аренды или расторжения договора в связи с выделом. Направление 17.07.2025 уведомлений ИП ФИО3 не заменяет собой установленную законом процедуру и не прекращает действие договора аренды автоматически в отношении долей соистцов.

Довод же апелляционной жалобы о том, что ИП ФИО3 не направил письменных возражений на вышеуказанные уведомления от 17.07.2025 и тем самым фактически дал согласие на выдел земельных участков, судебной коллегией отклоняется, поскольку по смыслу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ согласие арендатора должно быть явно выраженным и оформленным в письменной форме. Отсутствие ответа ИП ФИО3 на уведомления или молчание на предложение соистцов о расторжении договора аренды исходного земельного участка и выделе из него земельных участков согласно подготовленному проекту межевания земельных участков от 26.08.2025, не может свидетельствовать о наличии согласия арендатора на совершение соистцами данных действий.

При установленных обстоятельствах, когда исходный земельный участок обременен действующим договором аренды, согласие арендатора на выдел в установленной законом письменной форме отсутствует, а соистцы не относятся к категории лиц, имеющих право на выдел без согласия арендатора в силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ, вывод суда об отсутствии оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения иска является правильным.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 23 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 апреля 2026 года