Решение № 3А-429/2021 от 12 апреля 2021 г. по делу № 3А-429/2021

Дело № 3а-429/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2021 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Мухиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрация Вольского муниципального района Саратовской области, администрация Советского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором с учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 865,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пом. 127, в размере его рыночной стоимости 10 685 000 руб. по состоянию на 15 января 2018 года;

– нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 507,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 5 815 000 руб. по состоянию на 22 июня 2018 года;

– части здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 398,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 204 000 руб. по состоянию на 21 сентября 2017 года;

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеназванных объекта недвижимости. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Саратовской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 15 января 2018 года составила 16 205 757,33 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 22 июня 2018 года – 8 184 209,63 руб.; части здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21 сентября 2017 года – 14 101 456,49 руб.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами №53/К-20-57, № 53/К-20-58, составленными ИП ФИО2, что нарушает права и законные интересы административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере.

В письменном заявлении представитель административного истца уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области».

Согласно материалам дела АО «Тандер» принадлежат на праве собственности – нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 865,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пом. 127;

– нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 507,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>А;

– часть здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 398,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 29 ноября 2017 года № 1082-р вышеуказанные объекты включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год, следовательно, в отношении этих объектов недвижимости у административного истца возникло право на оспаривание результатов кадастровой оценки.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 15 января 2018 года составила 16 205 757,33 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 22 июня 2018 года – 8 184 209,63 руб.; части здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21 сентября 2017 года – 14 101 456,49 руб., что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.

16 сентября 2020 года АО «Тандер» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Саратовской области с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, однако решением комиссии они были отклонены.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилых помещений, административный истец представил в суд отчеты №53/К-20-57, № 53/К-20-58, составленные ИП ФИО2, которыми рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 15 января 2018 года определена в размере 10 610 000 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 22 июня 2018 года – в размере 4 641 000 руб.; части здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21 сентября 2017 года - в размере 8 201 000 руб.

Поскольку представленный отчеты оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержали сведения, вызывающие сомнения в их достоверности, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО5, работающего в ООО «<данные изъяты>», куда была назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 865,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пом. 127, по состоянию на 15 января 2018 года составила 10 685 000 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 507,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, по состоянию на 22 июня 2018 года - 5 815 000 руб.; части здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 398,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 21 сентября 2017 года - 8 204 000 руб..

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При расчете стоимости объектов оценки экспертом применен сравнительный подход, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован в заключении эксперта.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, местоположение, наличие коммуникаций, разрешенное использование, площадь, транспортная доступность, характер передаваемых прав, цена предложения и цена за единицу площади и др.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка.

Оценивая нежилое помещение, расположенное в р.п. Степном Саратовского района Саратовской области эксперт для сравнения выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в Краснокутском районе, Советском районе, Ершовском районе Саратовской области офисно-торгового назначения.

Экспертом применены корректировки на уторгование, на дату предложения, на численность населенного пункта, на тип объекта, на площадь.

Оценивая нежилое помещение, расположенное в р.п Степноом Саратовского района Саратовской области эксперт для сравнения выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в Краснокутском районе, Советском районе, Ершовском районе Саратовской области офисно-торгового назначения.

Экспертом применены корректировки на уторгование, на дату предложения, на численность населенного пункта, на тип объекта, на площадь.

Оценивая нежилое помещение, расположенное в г. Вольске Саратовской области эксперт для сравнения выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в г. Вольске Саратовской области, офисно-торгового назначения.

Экспертом применены корректировки на уторгование, на дату предложения, на площадь.

Оценивая часть здания, расположенного в г. Энгельсе Саратовской области эксперт для сравнения выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в г. Энгельсе Саратовской области офисно-торгового назначения.

Экспертом применены корректировки на уторгование, на дату предложения, на тип объекта, на площадь.

Примененные корректировки рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №20) под ред. Канд.тех.наук Е.Е. Яскевича – М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной оценки», 2017 г., данных с интернет источников: https://уровень инфляции.рф, https://statrielt.ru а также Справочника оценщика недвижимости – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Под ред. Лейфера Л.А. Н.Новгород, 2017 г. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицы корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, удаленность от остановки.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости наглядно приведен в таблицах экспертного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов экспертом приведена в заключении, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к экспертному заключению, что свидетельствует о возможности проверки содержащихся в нем сведений.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт ФИО5 является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 26 июня 2018 года, имеет сертификат соответствия судебного эксперта от 05 июля 2018 года по специальности 16.1, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 28 февраля 2018 года № 51, ответственность его застрахована в АО «<данные изъяты>».

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В соответствии со статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрация Вольского муниципального района Саратовской области, администрация Советского муниципального района Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 865,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пом. 127, в размере его рыночной стоимости 10 685 000 руб. по состоянию на 15 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 507,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 5 815 000 руб. по состоянию на 22 июня 2018 года.

Установить кадастровую стоимость части здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 398,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 204 000 руб. по состоянию на 21 сентября 2017 года;

Датой подачи заявления считать 16 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Бугаева