Решение № 2-630/2020 2-630/2020~М-565/2020 М-565/2020 от 21 июля 2020 г. по делу № 2-630/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2020 года г. Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего Понамарева О.В.

при секретаре Нечкиной И.В.,

с участием представителя истца ФИО12

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов,

установил:

ФИО6 в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее по тексту ПАО «Сбербанк России»), в котором просит расторгнуть договор № купли-продажи недвижимого имущества жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» в лице заместителя управляющего Саратовского отделения № ПАО Сбербанк России ФИО14 и ФИО1, взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору № купли-продажи недвижимого имущества (жилой дом с земельным участком) от ДД.ММ.ГГГГ в суме 610 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 9600 рублей.

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» в лице заместителя управляющего Саратовского отделения № ПАО Сбербанк ФИО2 и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества (жилой дом с земельным участком»). Считает, что п. 1.1 и п. 1.2 Договора продавец не исполнил, так как при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом также был подписан акт приема-передачи имущества, но осмотр имущества истцом не производился, имущество фактически не передавалось и акт приема-передачи является формальным. При заключении договора ответчиком не было доведено до сведения истца, что приобретаемое им имущество обременено правами других лиц, а именно имелся факт регистрации, проживания и пользования приобретенным жилым домом ФИО7

В связи с имевшимся на тот момент в производстве Балашовского районного суда <адрес> иском ФИО7 и наложенным судом арестом имущества – жилого дома, площадью 180,9 кв.м. и земельного участка, общей площадью 1023+/- 22 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, имущество в распоряжение истца не поступило. В мае 2019 года истцу стало известно, что жилой дом по вышеуказанному адресу был разобран. По данному факту, ПАО «Сбербанк России» как собственник данного имущества обращался в правоохранительные органы с заявлением о привлечении к уголовной ответственности виновных лиц. В связи с неисполнением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ПАО «Сбербанк» в <адрес>. Согласно ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГа о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества ПАО «Сбербанк России» принял решение об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата оплаченной суммы по договору. Со ссылками на п.2 ст. 223 ГК РФ, п. 2 ст. 558 ГК РФ, ст. 211 ГК РФ, п.2 ст. 450 ГК РФ считает, что ответчиком нарушены существенные условия договора, так как имущество, указанное в договоре купли-продажи в том виде, качестве и характеристиках до настоящего времени истцу не передано, ответчик оказался расторгнуть договор купли-продажи в добровольном порядке, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Представителем ответчика ПАО «Сбербанк России» представлены возражения, согласно которым просит суд отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований, указав, что между банком и ФИО1 были согласованы основные условия договора купли-продажи. На момент заключения договора купли-продажи банк являлся собственником вышеуказанных объектов недвижимости на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ №, заочного решения Балашвоского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №(2)/2015, протокола открытого аукциона по реализации арестованного имущества по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ Балашовским районным судом <адрес> вынесено решение по делу № о признании бывших собственников ФИО7 и ФИО8 утратившими право пользования спорным жилым домом и земельным участком. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи с ФИО1, Банк являлся собственником вышеуказанных объектов недвижимости и прав третьих лиц на данное имущество не имелось, что подтверждается решением суда, вступившим в законную силу и не подлежит доказыванию на основании ст. 61 ГПК РФ. Истец указывает в иске на то, что государственная регистрация договора купли-продажи была приостановлена в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости имелись сведения о запрете на производство регистрационных действий в отношении приобретаемого имущества. Однако, данный факт не являлся для истца существенным. В соответствии с п. 5.2 договора «в случае приостановления/отказа Регистрационного органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок от продавца к покупателю, стороны обязуются предпринять все зависящие от них действия, необходимые для продолжения/возобновления государственной регистрации в соответствии с условиями договора». Запрет был снят и претензий о расторжении договора на этом основании заявлено от ФИО1 не было, не смотря на то, что в соответствии со ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Однако ФИО1 не заявил о необходимости прекращения государственной регистрации права собственности на приобретаемое недвижимое имущество. Кроме того, сведения об имеющихся ограничениях\обременениях в отношении недвижимого имущества являются общедоступными и могут быть получены любым лицом, обратившимся в органы Росреестра, либо на сайте rosreestr.ru. Проявив должную осмотрительность, ФИО1 мог запросить сведения об имевшихся ограничениях в отношении приобретаемого имущества, но он этого не сделал. Как исковое заявление, так и предшествующее поведение истца указывает на то, что для него существенным обстоятельством для расторжения договора является факт повреждения приобретенного жилого дома. Истец указывает, что приобретенный им дом был частично разобран. Судя по доводам самого же истца, это произошло в мае 2019 года, т.е. почти два месяца спустя даты передачи ему дома по акту. ДД.ММ.ГГГГ между банком и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Перед подписанием данного договора недвижимое имущество было осмотрено покупателем и стороны ДД.ММ.ГГГГ подписали акт приема - передачи, согласно которому претензий друг к другу не имеют. То есть, тот факт, что сторонами договора - банком и ФИО1 был подписан акт приема - передачи недвижимого имущества, свидетельствует о том, что у ФИО1 возникли права владения и пользования данными объектами недвижимости с момента подписания акта. Следовательно, истец осуществлял свои права по охране данного объекта недвижимости. Право собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за государственными регистрационными номерами: 64:06:070501:537-64/006/2019-10 и 64:06:070501:537- 64/006/2019-11 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился о дне, времени и месте рассмотрения дела судом извещен надлежаще и своевременно.

Представитель истца по доверенности ФИО6 просила суд удовлетворить исковые требования истца, поддержав доводы искового заявления.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела судом извещен надлежаще и своевременно, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие участников процесса.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи, одна сторона (продавец), обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе, или иных правовых актах как существенные, или необходимые для договоров данного вида, а также, все те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом, или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 209 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, или договором.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества (жилой дом с земельным участком), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять оплатить следующее недвижимое имущество: жилой дом, кадастровый/ условный номер объекта 64:06:070501:564, расположенный по адресу: <адрес>, Новопокровское, <адрес>. Жилой дом, количество этажей:1, площадью 180,9 кв.м. Стоимость имущества составляет 610 000 руб. из них стоимость объекта составляет 539 240 руб., стоимость земельного участка 70 760 руб. (п. 2.1 договора).

Из акта приема-передачи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ПАО «Сбербанк России» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи недвижимости жилого назначения продавец передает, а покупатель принимает жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Новопокровское, <адрес>. Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчеты произведены полностью, претензий друг к другу по существу договора не имеют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям:

Как следует из п. 5.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект и земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрационном органе.

В случае приостановления/отказа регистрационного органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок от продавца к покупателю, стороны обязуются предпринять все зависящие от них действия, необходимые для продолжения/возобновления государственной регистрации в соответствии с условиями договора (п. 5.2).

При невозможности осуществления государственной регистрации в разумный срок (разумными мерами) любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего исполнения подписанного договора, и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Об отказе (расторжении) соответствующая сторона письменно уведомляет другую сторону, с указанием даты отказа (расторжения). При этом покупатель обязан передать/вернуть продавцу по акту приема-передачи объект и земельный участок в том же состоянии, в котором он получил его от продавца (не в худшем состоянии), в течении 5 рабочих дней с даты отказа (расторжения договора), а продавец обязан возвратить покупателю денежные средства, полученные от покупателя в оплату объекта и земельного участка (без каких-либо иных выплат, процентов и компенсаций), в течение 10 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта и земельного участка (возврата объекта и земельного участка продавцу). Датой исполнения обязательства продавца по платежу при этом считается дата списания денежных средств со счета продавца.

Риск случайной гибели и случайного повреждения объекта и земельного участка переходит к соответствующей стороне с момента передачи ей объекта и земельного участка по акту приема-передачи.

Из дела правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО9 приостановлен переход права собственности от ПАО Сбербанк России к ФИО1, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об аресте в виде запрета на производство регистрационных действий на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на основании определения Балашовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании определения Балашовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ограничения (обременения) права, наложен арест на объект недвижимости, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав погашена запись об ограничении (обременении) права на основании вступившего в законную силу решения Балашовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГда.

Согласно сведений об основных характеристиках от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 Сведений об обременении и ограничении прав объектов недвижимости не зарегистрировано.

Довод искового заявления ФИО1 о том, что на момент заключения договора купли-продажи продавец гарантировал, что на момент заключения договора имущество подлежащее продаже в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено никакими другими правами третьих лиц, суд считает несостоятельными, так как ФИО1 вправе был отказаться от дальнейшего исполнения подписанного договора и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Таким образом, истец имел возможность получить выписку из ЕГРН, из которой узнать об имеющихся обременениях/ограничениях в отношении спорного объекта недвижимости и земельного участка до заключения договора купли-продажи.

Доказательств обратного суду не представлено.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче требований.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Как усматривается из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ находящемся в отказном материале МО МВД России «Балашовский» № (КУСП №) от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7, которому отказано в возбуждении уголовного дела в отношении неустановленных лиц по основанию, предусмотренному п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ.

В п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Следовательно, истец ФИО1 должен был проявить ту степень заботливости и предпринять меры по охране объекта недвижимости и не допустить риска его случайной гибели и случайного повреждения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (28 июля 2020 года).

Председательствующий О.В. Понамарев