Апелляционное определение № 33-10965/2025 от 15 декабря 2025 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 декабря 2025 года по делу № 33-10965/2025

Судья в 1-й инстанции Судья Ж.Е. дело № 2-3425/2025

УИД 91RS0024-01-2024-009038-24

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи

Гоцкалюка В.Д.

Судей

Крапко В.В.

ФИО1

при секретаре

ФИО2

заслушав в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи В.Д. Гоцкалюка гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 сентября 2025 года,

у с т а н о в и л а:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 3200 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 27 апреля 2020 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и ФИО3, зарегистрированный в установленном порядке 01 декабря 2020 года №.

Исковые требования мотивированы тем, что 17 декабря 2004 года между Ялтинским городским советом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 3200 кв.м, кадастровый № (№), расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке 24 января 2005 года за №. В соответствии с п. 5.1 указанного Договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания мини-пансионата рекреационного типа. 27 апреля 2020 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта и ФИО3 в порядке переоформления прав заключен договор аренды земельного участка площадью 3200 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке 01 декабря 2020 года за №. Согласно п. 1.1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3200 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель - «Земли населенных пунктов». Согласно п. 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка - «Туристическое обслуживание» код 5.2.1). Договор заключен на срок до 23 января 2054 года (п.2.1 Договора). Согласно п. 4.1.3 Договора Арендодатель вправе требовать от Арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.1 Договора. В соответствии с п.п. 4.4.3, 4.4.4 Арендатор обязан использовать участок в соответствии целевым назначением и видом разрешенного использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной, регистрации Договора. 03 сентября 2024 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым проведено обследование фактического использования земельного участка площадью 3200 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. В ходе осмотра было установлено, что на земельном участке расположен одноуровневый объект незавершенного строительства ориентировочной площадью 30 кв.м, на земельном участке произрастают зеленые насаждения. Территория земельного участка не огорожена, доступ третьих лиц не ограничен. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено. Таким образом, по состоянию на 03 сентября 2024 года арендатор не приступил к освоению земельного участка, тем самым существенно нарушив условия Договора.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 16 декабря 2025 года в удовлетворении иска - отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Обжалуемое решение считает незаконным и необоснованным.

Заслушав докладчика, пояснения лиц явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из содержания положений статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд обязан разрешать дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, соответствует изложенным требованиям.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3200+/-20 кв.м находится в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Решением 23 сессии 4-го созыва Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым от 07 октября 2004 был утвержден проект землеустройства и передан в аренду СПД ФИО3 земельный участок для строительства и обслуживания пансионата рекреационного типа, в отношении земельного участка получена земельно-кадастровая информация, составлен кадастровый план земельного участка, план (схема) земельного участка, а также составлен акт перенесения границ земельного участка в натуру перенесения в натуру границы зоны ограничения - соблюдения режима использования земель для охранных и санитарно-защитных зон - охрана зелёных насаждений.

17 декабря 2004 года между Ялтинским городским советом и субъектом предпринимательской деятельности - физическим лицом ФИО3 заключен договора аренды земельного участка.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приёма-передачи земельного участка.

27 апреля 2020 года между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым с ФИО3 в порядке переоформления прав заключен договор аренды земельного участка.

01 декабря 2020 года между сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка.

Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование земельный участок (далее - Участок) общей площадью 3200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № из категории земель - «Земли населенных пунктов» в границах, указанных в выписке, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическо обслуживание» (код 5.2.1). Категория земель: «Земли населенных пунктов (п.1.2. Договора).

Из пункта 1.3. Договора следует, что на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО3, на прав собственности.

Договор заключен на срок до 23 января 2054 года и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.1 Договора).

Арендодатель имеет право требовать надлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 настоящего Договор (п.4.1.3 Договора), которым предусмотрены обязанности Арендатора, в том числе пунктом 4.4.4 Договора, согласно которому Арендатор обязан приступить освоению Участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объекта строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Из абзаца 3 пункта 6.2. Договора следует, что Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в соответствии со статьей 45 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке, связи с неисполнением Арендатором пункта 4.1.5. Договора.

Подпунктом «Д» пункта 4.1.5 Договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив Арендатора месяц до наступления такого события в случае: неиспользования (неосвоения) участка в установленные договором сроки и порядке.

Согласно акту от 03 сентября 2024 года осмотра территории обследования по адресу: <адрес>, 03 сентября 2024 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым осуществлен выезд к земельному участку по адресу: <адрес>. В ходе осмотра было установлено, что на земельном участке расположен одноуровневый объект незавершенного строительства. На земельном участке произрастают зеленые насаждения. Территория земельного участка не огорожена, доступ третьих лиц неограничен. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено, что также отражено в фото-таблице (т.1 л.д.28, 29).

18 сентября 2024 года за №9243/02.1-40 в адрес ответчика истцом направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора аренды.

Неудовлетворение требований, изложенных в предупреждении послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что в нарушение требований договора арендатор не приступил к освоению земельного участка в установленный на то договором срок, не осуществлено строительство соответствующего объекта недвижимого имущества.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Положениями пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодека Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки и тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенны нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Так, в силу положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянно (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственого производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Действующее законодательство Российской Федерации разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером № расположены объекты с кадастровыми номерами № и №.

Выписками из ЕГРН в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества подтверждается, что объект с кадастровым номером № является сооружением трубопроводного транспорта, а именно - газопроводом - ввод <адрес>, а объект с кадастровым номером № является нежилым зданием, площадью 41,7 кв.м, литер А, этажность 1.

30 августа 2021 года Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Ялта Республики Крым по заявлению ФИО3 выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №

В настоящее время нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное в пределах спорного земельного участка принадлежит на праве собственности ФИО4 на основании договора дарения нежилого здания серии № от 25 июня 2025 года, в связи с чем, к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка по спорному договору аренды.

С даты заключения первоначального договора аренды земельного участка, ответчиком было возведено на земельном участке нежилое здание площадью 41,7 кв.м, перезаключен договор аренды в 2020 году, разработан градостроительный план земельного участка, что свидетельствует о совершении активных действий по освоению земельного участка.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что совокупность действий, совершенных ответчиком за период действия договора аренды не может расцениваться как существенное нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды поскольку не свидетельствует о не освоении земельного участка переданного ответчику по договору аренды, в виду чего требования истца не подлежат удовлетворению.

С такими выводами суда первой инстанции соглашается и судебная коллегия.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО4 – ФИО5 указывает, что сами по себе нарушения не являются существенными и не могут быть основанием к расторжению договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок осваивался, на нем имеется незавершенный строительством объект недвижимости, право на которое внесено ЕГРН. После дарения нежилого здания, ФИО4 обратилась с заявлением о смене арендатора земельного участка, однако ее уведомили, что до разрешения настоящего спора никаких действий производить не будут, что фактически указывает на то, что сам истец своими формальными действиями препятствует освоению земельного участка, создает условия для невозможности устранить имеющиеся нарушения, что не отвечает положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решение суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материально права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены решения суда судебная коллегия не усматривает. При принятии по делу решения, суд первой инстанции правильно установил правоотношения сторон и обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, нормы материального права судом применены и истолкованы верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

о п р е д е л и л а:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 сентября 2025 года – оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым – без удовлетворения.

Председательствующий Гоцкалюк В.Д.

Судьи Крапко В.В.

ФИО1