Решение № 2-1224/2017 2-4/2018 2-4/2018(2-1224/2017;)~М-1191/2017 М-1191/2017 от 12 июля 2018 г. по делу № 2-1224/2017

Р Е Ш Е Н И Е к делу № 2- 4/ 18

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 13 » июля 2018 года г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Федоровой Ю.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении заключения основного договора купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении заключения основного договора купли-продажи земельного участка, площадью 500 кв.м., кадастровый №, и жилого дома, площадью 965.7 кв.м., расположенных по <адрес>

В ходе рассмотрения дела ФИО3 изменил свои требования: просит признать договор подряда на строительство дома от 01.11.2014 года и предварительный договор купли-продажи земельного участка от 25.07.2015 года, заключенные им с ФИО4, в их совокупности договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате. Просит также взыскать в его пользу с ФИО4 2 294 275 рублей, уплаченных им по предварительному договору купли-продажи земельного участка, проценты на эту сумму в размере 170 993,30 рублей, а также сумму разницы между ценой недвижимого имущества (предмета договора купли-продажи), и настоящей рыночной стоимостью имущества, - 631 725 рублей, возместить судебные расходы 8 500 рублей.

Обосновывая иск, представитель истца ФИО3 показала, что 25.07.2015 года ФИО3 и ФИО4 заключили предварительный договор купли-продажи з/участка, расположенного по вышеуказанному адресу, согласно которому они достигли соглашения, что основной договор заключат, когда покупатель выплатит деньги согласно графику, и заключит договор подряда на строительство жилого дома на этом участке, а также надлежащим образом будут исполнены обязательства по договору подряда, а строительство жилого дома будет завершено в полном объеме. Впоследствии стоимость участка покупатель выплатил продавцу в полном объеме, в рамках приложения № 1 к предварительному договору купли-продажи з/участка. 01.11.2014 года стороны заключили договор подряда на строительство жилого дома, все обязательства по нему ФИО3 также исполнил. 01.11.2016 года стороны подписали акт приемки-сдачи работ по строительству дома, следовательно, препятствий к заключению договора не имелось. Однако 26.01.2017 года в рамках дела по иску А,А, к ФИО4 о расторжении договора и взыскании денег был наложен арест на имущество должника (ФИО4), в том числе, на недвижимость по <адрес>, с ФИО4 было взыскано 10 276 708 рублей. Об обеспечительных мерах ФИО4 знал, но не предупредил ФИО3, не принял мер о возврате ФИО3 денежных средств, т.е. злоупотребил своим правом. Ввиду названных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности ФИО3 в настоящее время истребовать у ФИО4 спорную недвижимость в натуре, просит удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 иск считает необоснованным и противоречащим законодательству. Вначале ответчик заявил встречные исковые требования о признании сделок недействительными /т.2 л.д.110/, но после не стал настаивать на рассмотрении встречного иска по существу. В отношении иска ФИО3 он полагает, что истец избрал ненадлежащую правовую позицию защиты его прав. Договоры заключались, но денежные средства за недвижимость не передавались, этот факт не доказан. Имеются только графики предполагаемых на будущее платежей, не более. Просит иск оставить без удовлетворения ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих доводы иска.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, при этом обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться иными доказательствами /ч.1 ст.56, ст.60 ГПК РФ/.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащие сведения о фактах /ч.1 ст.55 ГПК РФ/.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей /ст.420 ГК РФ/.

Исходя из положений ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором /ст.429 ГК РФ/.

Согласно ст.702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Исходя из положений ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома).

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче /ст.556 ГК РФ/.

Согласно ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом /ст.431 ГК РФ/.

Как установлено в судебном заседании, 23.10.2014 года в пользование ФИО4 на правах аренды был передан земельный участок, площадью, 500 кв.м., кадастровый №, расположенный по <адрес>.

01.11.2014 года ФИО4 (подрядчик) заключил с ФИО3 (заказчик) договор подряда на строительство дома по вышеуказанному адресу. «Подрядчик» обязался собственными силами и средствами, с использованием своих материалов и своего оборудования, по заданию «заказчика» в установленный договором срок (с 01.11.2014 г. по 01.12.2016 г.) построить 1-этажный кирпичный жилой дом, а «заказчик» - принять результат работы и уплатить обусловленную договором цену (1 794 275 руб.) /л.д.17-23/, стороны также согласовали перечень материалов и работ, предоставляемых «подрядчиком» /л.д.28-50/. Согласно графику платежей, период оплаты - с 01.11.2014 года по 30.09.2016 года /л.д.32/.

01.04.2015 года жилой дом, площадью 965.7 кв.м., возведенный на земельном участке, площадью 500 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, был зарегистрирован на праве собственности за ФИО4 /л.д.24/.

10.07.2015 года названный земельный участок перешел в собственность ФИО4, а 23.07.2015 года он прошел гос.регистрацию в Росреестре /л.д.25/.

25.07.2015 года ФИО4 заключил с ФИО3 предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 500 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, стороны согласовали цену сделки – 500 000 рублей, составили график платежей /л.д.8-11/, уточнили характеристики объекта строительства на сумму 1 794 275 рублей /л.д.12-13/.

Исходя из указанного, на июль 2015 года ФИО4 уже владел на праве собственности, как жилым домом, площадью 965.7 кв.м., так и земельным участком, площадью 500 кв.м., кадастровый №, расположенным по <адрес>, которые прошли гос.регистрацию в компетентном органе, следовательно, эта недвижимость могла быть предметом договора купли-продажи. Однако стороны не готовы были заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем имел место быть предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому еще не были переданы денежные средства по сделке (п.1.3.1), не выполнены все условия договора подряда (п.1.3.2), строительство жилого дома не завершено в полном объеме (п.1.3.3).

И только 01.11.2016 года стороны подписали акт выполненных строительных работ относительно названного жилого дома, при этом основной договор купли-продажи недвижимости они так и не заключили. Названный акт подтверждает исключительно объем и качество выполненных ФИО4 строительных работ, которые, как следует из договора подряда, он, как подрядчик, обязался выполнить собственными силами и средствами, с использованием своих материалов и своего оборудования, а не за денежные средства истца. Фактически недвижимость не передавалась ФИО3, как покупателю.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что между сторонами были заключены сделки в рамках положений ст.ст.429,702, 740 ГК РФ, не более, основной договор купли-продажи недвижимости они намеревались заключить в будущем, однако не достигли по нему соглашения в полном объеме, поскольку остался не выполненным один пункт соглашения – передача денежных средств за недвижимость, иного не усматривается.

В обоснование своей позиции ФИО3 ссылается на графики платежей по договору подряда и предварительного договора купли-продажи земельного участка /л.д.11,32/, как на основные доказательства передачи ФИО3 денежных средств ФИО4 за спорную недвижимость.

Вместе с тем, учитывая буквальное толкование этих документов, где подлинные намерения сторон изложены четко и недвусмысленно, суд не может принять во внимание доводы ФИО3, поскольку истец в нарушение ст.56 ГПК РФ не представил доказательств (расписок), которые с достоверностью подтверждали бы факт передачи ФИО3 ответчику ФИО4 денежных средств во исполнение заключенных сторонами договора подряда от 01.11.2014 года, либо предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2015 года. Не установлено и обстоятельств, свидетельствующих о том, что финансовое положение ФИО3 (как покупателя, с учетом его доходов) позволяло ему предоставить ФИО4 (продавцу) соответствующие денежные средства.

В данном случае отсутствие расписок о передаче денежных средств, если последнее имело место быть, свидетельствует о неразумности действий истца, тогда как добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются законодателем /п.5 ст.10 ГК РФ/.

Таким образом, учитывая возникшие правоотношения сторон и требования действующего законодательства, суд пришел к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств в подтверждение передачи денежных средств ответчику. Имеющиеся письменные доказательства не позволяют суду установить относимость этих документов к заявленным исковым требованиям. Сам по себе факт своевременного не заключения сторонами основного договора купли-продажи недвижимости только подтверждает, что стороны не достигли соглашения по всем пунктам сделки.

Ряд письменных доказательств, находящихся в материалах настоящего дела, свидетельствуют о том, что на спорную недвижимость, принадлежащую на праве собственности ФИО4, на настоящее время наложен арест в рамках иного гражданского дела, что это имущество обременено правами третьих лиц. Однако наличие этого факта только объясняет изменение исковых требований, но не может являться основанием для удовлетворения иска ФИО3

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 следует оставить без удовлетворения в полном объеме, как необоснованные, поскольку со стороны истца в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих исполнение им обязательств о передаче ответчику денежных средств в счет оплаты приобретаемой им недвижимости.

Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.

Согласно ст.103 ГПК РФ, ст.ст.333.18,333.19 НК РФ, учитывая результат рассмотрения дела, с ФИО3 следует взыскать госпошлину в доход государства в размере 7 248,49 рублей (14 248,49 + 300 = 14 548,49 – 7 300), т.у. его исковые требования носят имущественный характер, как подлежащие оценке, так и не подлежащие оценке, при этом при подаче иска в суд он оплатил госпошлину не в полном объеме (7 300 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании договора подряда на строительство жилого дома от 01.11.2014 года и предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2015 года, заключенные ФИО3 с ФИО4 в отношении недвижимости, расположенной по <адрес>, в их совокупности, договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, а также о взыскании с ФИО4 2 294 275 рублей, как уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка, площадью 500 кв.м., кадастровый №, расположенного по <адрес>, и процентов на эту сумму в размере 170 993,30 рублей, о взыскании суммы разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи от 25.07.2015 года, и настоящей рыночной стоимостью имущества, - 631 725 рублей, – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход государства в размере 7 248 рублей 49 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: Тыль Н.А.