Решение № 02-0369/2026 02-0369/2026(02-6336/2025)~М-4377/2025 02-6336/2025 2-369/2026 М-4377/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 02-0369/2026

УИД 77RS0032-02-2025-008977-02


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Белянковой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-369/26 по иску ФИО1 к ПАО «Газпром» о признании договора на управление, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО «Газпром» в котором просит признать договор № USZ-22133 от 10.12.2020 незаключенным.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником 5/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. 10.12.2020 между председателем совета многоквартирного дома фио, действующего от имени собственников указанного многоквартирного дома, и ПАО «Газпром» был заключен договор № USZ-22133 на управление, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Из иска ПАО «Газпром» ко всем собственникам помещений указанного многоквартирного дома истцу стало известно, что в многоквартирном доме общее имущество собственников помещений отсутствует, поскольку все нежилые помещения, а также инженерное оборудование находится в собственности ответчика. Поскольку все нежилые помещения и инженерное оборудование находится в собственности ответчика, то спорный договор является незаключенным ввиду отсутствия предмета договора.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика фио и фио возражали против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования марка автомобиля в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 5/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

10.12.2020 между ПАО «Газпром» (управляющий), в лице начальника жилищно-коммунальной службы Отделения по эксплуатации зданий и сооружений в адрес Филиала по управлению служебными зданиями ПАО «Газпром» фио и собственниками помещений, находящихся в многоквартирном доме по адресу: адрес, в лице председателя совета дома фио, действующего на основании протокола № 4 от 02.12.2020 общего собрания собственников дома, заключен договор № USZ-22133 на управление, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг.

В соответствии с п. 2.1 Договора, предметом настоящего договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.

Обращаясь в суд с иском, истец пояснил, что в многоквартирном доме общее имущество собственников помещений отсутствует, поскольку все нежилые помещения, а также инженерное оборудование находится в собственности ответчика. Поскольку все нежилые помещения и инженерное оборудование находится в собственности ответчика, то спорный договор является незаключенным ввиду отсутствия предмета договора. Просит признать спорный договор незаключенным.

Разрешая исковые требования суд исходит из того, что решение о заключении договора с ответчиком принималось собственниками помещений на общем собрании собственников дома (протокол № 4 от 02.12.2020). Доказательств отмены или признания недействительным указанного решения собственников суду не представлено.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор управления многоквартирным домом № USZ-22133 от 10.12.2020 содержит все существенные условия, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 1.4 и раздел 4 Договора № USZ-22133 дают развернутое определение общего имущества, полностью соответствующее ст. 36 ЖК РФ.

Приложение № l к Договору содержит конкретный перечень работ и услуг. В Договоре также детально регламентированы порядок расчета платы и внесения платежей. Следовательно, договор соответствует всем требованиям закона к его существенным условиям.

Срок действия Договора (п. 10.2) установлен по 31 декабря 2021 года. Вместе с тем, сторонами Договор исполнялся до передачи многоквартирного дома в управление ЖК «Каховка 32» (Письмо Мосжилинспекции от 29.05.2025 № МЖИ-05-16644/25).

Согласно техническому паспорту БТИ реестр 00070176, общая площадь многоквартирного дома составляет 82717,7 кв.м, и з которых 66,4 кв.м - общее имущество - входные группы. Таким образом, предмет договора управления многоквартирным домом (общее имущество) объективно существовало и в виде инженерных коммуникаций, и в виде площади.

08.04.2021 Совет многоквартирного дома обратился в ПАО «Газпром» с предложением о восстановлении статуса «большинства» помещений общего пользования как общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В целях передачи площадей многоквартирного дома в собственность многоквартирного дома, ПАО «Газпром» было инициировано проведение экспертизы (заключение ООО «Арсенал»), которое также выявило наличие помещений, имеющих признаки общедомового имущества и наличие не внесенных в ЕГРН нежилых помещений, право собственности на которые не зарегистрировано.

В этой связи, ПАО «Газпром» было подано исковое заявление суд, при рассмотрении которого большая часть нежилых помещений из числа мест общего пользования была передана в собственность многоквартирного дома, что подтверждается решением Черемушкинского районного суда адрес от 27.02.2025 по делу № 2-775/2025.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так решением Черемушкинского районного суда адрес от 27.02.2025 по делу № 2-775/2025 установлено, что у ПАО «Газпром» не возникло и не могло возникнуть право собственности на общую долевую собственность собственников квартир и помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, вне зависимости от регистрации права собственности ПАО «Газпром» на нежилые помещения, которые отнесены законом с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в 1997 году в данном многоквартирном доме к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, ответчик в полном объеме исполнял свои обязательства по договору, что подтверждается заключением и исполнением договоров с ресурсоснабжающими организациями, обеспечением подачи коммунальных ресурсов (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление), содержанием и текущим ремонтом общего имущества.

На основании изложенного, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что договор управления многоквартирным домом был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол № 4 от 02.12.2020), который содержит все существенные условия, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ и дает развернутое определение общего имущества, с учетом того, что договор фактически исполнялся, оснований для признания его незаключенным суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194−199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Газпром» о признании договора на управление, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья фио

В окончательной форме решение изготовлено 20 февраля 2026 года