Решение № 2-465/2017 2-465/2017(2-6737/2016;)~М-7812/2016 2-6737/2016 М-7812/2016 от 6 февраля 2017 г. по делу № 2-465/2017

Дело №


Решение

Именем Российской Федерации

07 февраля 2017 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Лисицкой О.А.,

с участием представителя истца,

в отсутствие ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

24 ноября 2009 года ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»- продавец и ФИО1 - покупатель заключили договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок № 134, кадастровый номер №, общей площадью 1500 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а покупатель обязался принять этот участок и уплатить за него цену в размере 885000 руб., из которых в течение пяти календарных дней со дня заключения договора покупатель уплачивает продавцу 25000 рублей в счет оплаты участка путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца. На оплату оставшейся части стоимости Участка в сумме 860000 рублей покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до 24 ноября 2017 года (п.2.3. Договора). В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи земельного участка покупателю и до его полной оплаты, данный земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части стоимости земельного участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности. Покупатель обязан до истечения одного года после даты государственной регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома. В течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности (п.3.2.4. Договора). Продавец имеет право требовать досрочной оплаты оставшейся части цены участка в случае нарушения покупателем сроков строительства жилого дома, предусмотренных п.п.3.2.4 договора. За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п.2.3 Договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязанностей по договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее 10 (десяти) дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

По акту приема-передачи от 24 ноября 2009 года земельный участок передан покупателю, переход права собственности на земельный участок к ФИО1 зарегистрирован 01.12.2009 года.

АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на нарушение обязательств по строительству жилого дома на земельном участке в срок, установленный договором, направляло покупателю требование в срок до 24 ноября 2015 года оплатить 860000 рублей- оставшуюся часть стоимости участка, проценты в соответствии с п.5.5 Договора, штраф в размере 154000 рублей.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1, просившей, взыскать задолженность в размере 860000 рублей- оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5 Договора, 154000 рублей- штраф в соответствии с п.5.6 Договора, 614186 рублей 19 коп.- проценты в соответствии с п.5.5. Договора, 22340 рублей 93 коп.- в возврат уплаченной государственной пошлины, 3000 рублей- расходы по оценке земельного участка; обратить взыскание на земельный участок путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 433200 рулей.

В обоснование заявленных требований указано на неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик извещался судом по последнему известному месту жительства, не явился, причину неявки не сообщил, возражений не представил.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. (ст. 421 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (ст. 431 ГК РФ).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.(ст. 310 ГК РФ).

Договор заключен между сторонами спора в установленной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условия договора не противоречат положениям действующего законодательства.

В соответствии с п.п.3.2.4 Договора покупатель обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

Факт строительства жилого дома и регистрации его в установленном законом порядке в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, не подтвержден ответчиков в судебном заседании.

При таких обстоятельствах исходя из положений п.5.5 Договора требования истца о взыскании с ответчика досрочно оставшейся стоимости земельного участка в размере 860000 рублей, процентов на указанную сумму в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований 10% годовых за период с 02 декабря 2009 года по 16 декабря 2016 года в размере 614186 рублей 19 коп.

В соответствии с п. 3.2.5 Договора покупатель обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Исходя из изложенного подлежат удовлетворению и требования о взыскании штрафа в соответствии с п.5.6 Договора, согласно которому за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1 Договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. Договора.

В соответствии с абзацем 2 п.4.1 Договора затраты на подведение инженерных сетей в расчете на один земельный участок составляют 229000 рублей.

В соответствии с п.4.2 Договора покупатель обязуется принять участие в финансировании строительства инженерных сетей в размере 75000 рублей.

Исходя из приведенных положений договора, заключенного между сторонами спора размер штрафа, который может быть взыскан в соответствии с п.5.6 Договора составляет 154000 рублей.

В соответствии с п.2.4 Договора в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ с момента передачи участка покупателю и до его полной оплаты участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате цены участка.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии со ст. 349ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчета № 561 БОГУП «РНПЦ «Одно Окно» об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет 541500 рублей.

Исходя из изложенного, начальная продажная цена земельного участка при его продаже с публичных торгов подлежит установлению в размере 433200 рублей.

Истцом понесены расходы по оплате услуг оценщика в размере 3000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возврату уплаченной государственной пошлины сумма пропорционально части удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» 860000 (восемьсот шестьдесят тысяч) рублей- оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5 договора, 154000 (сто пятьдесят четыре тысячи) рублей- штраф в соответствии с п.5.6 Договора, 614186 (шестьсот четырнадцать тысяч сто восемьдесят шесть) рублей 19 коп.- проценты в соответствии с п.5.5 Договора, 22340 (двадцать две тысячи триста сорок) рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины, 3000 (три тысячи) рублей- расходы по оплате услуг оценщика.

Обратить взыскание на земельный участок № 134, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 433200 (четыреста тридцать три тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья М.В. Ковригина

Мотивированное решение суда изготовлено 13 февраля 2017 года