Решение № 2-2969/2017 2-2969/2017~М-2798/2017 М-2798/2017 от 19 октября 2017 г. по делу № 2-2969/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 октября 2017 года г.о.Самара

Советский районный суд г.Самары в составе:

Председательствующего судьи Чемерисовой О.В.

при секретаре Черновой Е.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО « Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратился в суд иском к ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 далее - «Заемщики»/ «Залогодатели») и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») (далее - «Займодавец»/ Последующий залогодержатель») был заключен Договор стабилизационного займа № (далее - «Договор стабилизационного займа»), в соответствии с условиями которого, Заемщику Займодавцем был предоставлен стабилизационный заем в размере 625 368,00 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 13, 5% годовых, для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов (при наличии), уплаты суммы страхового взноса по Первичному Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Ответчиком с <данные изъяты> (приобретение в собственность Заемщиков квартиры, расположенной по адресу: : <адрес>; состоящей из 3 комнат; общей площадью <данные изъяты> кв. м; расположенной на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> этажного дома; кадастровый (или условный номер объекта №).

Стабилизационный заем предоставляется заемщикам траншами, размеры которых указаны в графике платежей. Период выборки траншей – 12 месяцев, с даты предоставления первого транша (п. 1.5 договор Стабзайма). Обеспечением исполнения обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.8 договора стабилизационного займа является последующий залог (ипотека) недвижимого имущества, а именно жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного между собственниками этого имущества и заимодавцем последующего договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в результате заключения между ОАО «АРИЖК» (центдент) и АО «АИЖК» (цессионарий) договора об уступке прав требования №права требования в полном объеме б на основании договора стабилизационного займа были переданы АО «АИЖК» и последующим залогодержателем. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полом объеме, что подтверждается расчетом задолженности. Ответчики по погашению суммы займа производили с нарушениями условий договора займа. В связи с чем, была рассчитана в соответствии с условиями договора неустойка (пеня). В адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств, однако ответчика исполнено оно не было. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков составляет 338 148 рублей в том числе: 324092 рубля 78 копеек - задолженность по основному долгу, 8431 рубль 13 копеек - задолженность по процентам, 5624 рубля 32 копейки – задолженность по пени. Ссылаясь н ст. 50, 54, 56, 69 Закона «Об ипотеке», истец указывает в данном случае залогодержатель вправе обратить имущество, заложенное по ипотеке, при этом, начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается в размере равной 80% рыночной стоимости имущества определенной в отчете оценщика. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки был оценен в размере 5 095 000,00 руб.. что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом № об оценке квартиры, изготовленном <данные изъяты> (ОГРН <данные изъяты>) ДД.ММ.ГГГГ. На основании данного Отчета, истец считает, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 4 076 000 руб. 00 коп. (80% рыночной цены).Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору и договору стабилизационного займа (338 148,23 руб.) к рыночной стоимости предмета ипотеки - квартиры (5 095 000,00 руб.) составляет 6,64%. что больше 5%. предусмотренных п.3ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Обращение взыскания на Предмет ипотеки, даже в случае, если Предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ. гл. ЕХ, ст. 78 Закона об ипотеке. Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании этого, истец просит суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность в размере 338 148 рублей, в том числе: 324092 рубля 78 копеек - задолженность по основному долгу, 8431 рубль 13 копеек - задолженность по процентам, 5624 рубля 32 копейки – задолженность по пени.

Представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании ответчик ФИО1 исковые требования признал частично, суду пояснил, что сумму долга и процентов не оспаривает, просит пост. 333 ГК РФ снизить размер пени, поскольку задолженность образовалась в связи с тем, появились финансовые трудности. Договор стабилизационного займа был заключен в <данные изъяты>. Нам была предоставлена сумма для целевого использования. Обеспечением обязательств явился залог в виде квартиры. Истец на момент заключения данного договора знал о наличии основного кредитного договора. Обязательства по договору исполнялись, он выплачивал всегда вовремя все суммы до <данные изъяты>. В <данные изъяты> он потерял работу, супруга тоже осталась без работы, стало не хватать средств, образовалась задолженность. Полагает, что начальная продажная цена истцом указана не верно. По гражданскому делу ДД.ММ.ГГГГ по иску АО «АИЖК» к ФИО1 И седых С.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имуществу, назначалась судебная экспертиза по определению стоимости недвижимого имущества. Полагает, что заключение по результату проведения экспертизы определило стоимость имущества и она должна быть учтена судом при определении начальной продажной цены. Предмет залога по кредитному договору и по договору стабилизационного займа один и тот же и не может иметь различную стоимость.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, причину не явки не сообщила, об отложении дела не просила.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела <данные изъяты> по иску АО «АИЖК» к ФИО1 И седых С.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имуществу, суд приходит к следующему выводу.

Распоряжением Росимущества о решениях внеочередного общего собрания акционеров АО «АИЖК» от <данные изъяты>. №-р утвержден Устав Общества в новой редакции. Сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ внесены <данные изъяты>. В соответствии с новой редакцией Устава изменено полное наименование Общества на русском языке – на Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК». Иные реквизиты общества остались без изменений.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО2 был заключен Договор стабилизационного займа № (далее - «Договор стабилизационного займа»), в соответствии с условиями которого, Заемщику Займодавцем был предоставлен стабилизационный заем в размере 625 368,00 рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, под 13, 5% годовых, для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов (при наличии), уплаты суммы страхового взноса по Первичному Кредитному договору № от <данные изъяты>, заключенному Ответчиком с <данные изъяты> (приобретение в собственность Заемщиков квартиры, расположенной по адресу: : <адрес>; состоящей из 3 комнат; общей площадью <данные изъяты> кв. м; расположенной на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> этажного дома; кадастровый (или условный номер объекта ДД.ММ.ГГГГ).

Стабилизационный заем предоставляется заемщикам траншами, размеры которых указаны в графике платежей. Период выборки траншей – 12 месяцев, с даты предоставления первого транша (п. 1.5 договор Стабзайма).

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.8 договора стабилизационного займа является последующий залог (ипотека) недвижимого имущества, а именно жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного между собственниками этого имущества и заимодавцем последующего договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в результате заключения между ОАО «АРИЖК» (центдент) и АО «АИЖК» (цессионарий) договора об уступке прав требования №права требования в полном объеме на основании договора стабилизационного займа были переданы АО «АИЖК» и последующим залогодержателем.

Право собственности ФИО1, ФИО2 на указанную квартиру подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.6. кредитного договора), составленной ответчиками как должниками и залогодателями, и выданной Управлением Росреестра по <адрес> первоначальному залогодержателю - <данные изъяты> (позднее был реорганизован в форме присоединения в <данные изъяты> Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №.(л.д.131)

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору стабилизационного займа от ДД.ММ.ГГГГ, является залог (ипотека) квартиры в силу закона на основании последующего договора об ипотеке №-ПИ, который прошел государственную регистрацию. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №. (л.д.131)

В настоящее время права по закладной принадлежат АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» согласно отметки на закладной в соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ № 102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодавец не отвечает, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору кое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 3 ст. 348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков несения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, кредитор по договору стабилизационному займу исполнил условия договора займа в полом объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком по делу факт исполнения кредитором обязательств не оспаривал, что принято во внимание суда.

Также судом установлено и не оспаривает ответчиками по делу, что ими были нарушены условия договора стабилизационного найма, а именно ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий проводились с задержкой и не в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются расчётом задолженности, не оспоренным ответчиками по делу.

Согласно п. 4.4.1. договора стабилизационного займа, кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате займа,начисленных пени, штрафов в следующих случаях: при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 30 календарных дней; при возникновении просрочек по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, и других случаях.

В соответствии с п. 5.2договора в случае нарушения сроков уплаты ежемесячных платежей займодавец вправе требовать от заемщика, а заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа за каждый календарный день просрочки.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа, ДД.ММ.ГГГГ были предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору стабилизационного займа от ДД.ММ.ГГГГ, которые оставлены ответчиками без ответа.

Общая сумма задолженности по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила составляет 338 148 рублей в том числе: 324092 рубля 78 копеек - задолженность по основному долгу, 8431 рубль 13 копеек - задолженность по процентам, 5624 рубля 32 копейки – задолженность по пени. Расчет задолженности судом проверен, ответчиками не оспорен.

Принимая во внимание, что ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по договору ипотечного займа, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании, не оспаривая сумму основного долга и процентов, не согласились с размером пени, считает ее завышенной и подлежащей снижению

Принимая во внимание, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности определенной договором, и учитывая согласие ответчика с основной частью долга и процентами, а также факт того, что тяжелое материальное положение вызвано утратой основного места работа у обоих ответчиков, суд с учетом периода неисполнения условий договора, характера допущенного нарушения, приходит к выводу о том, что указанный размер пени необходимо отнести к установленным последствиям нарушения заемщиком договора займа, как ответственности и снизить в соответствии со ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства пени до 2000 рублей.

Согласно ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 2ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Из п. 3 ст. 348 ГК РФ, следует, что если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда (ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Суд, в силу ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает в решении, в том числе и способ реализации имущества на которое обращается взыскание и определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Истец в обоснование стоимости недвижимого имущества приложен к иску отчет № об оценке квартиры, изготовленном <данные изъяты>», согласно которого рыночная стоимость квартиры составила 5 095 000,00 рублей.

Ответчиком ФИО1 в опровержение рыночной стоимости квартиры представлена копия заключения эксперта № <данные изъяты> проводившего судебную экспертизу по гражданскому делу <данные изъяты> по иску АО «АИЖК» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имуществу, согласно которого, рыночная стоимость имущества была определена в размере 6484000 рублей.

Судом в порядке ст. 67 ГПК РФ признает допустимым доказательством по делу заключение эксперта № <данные изъяты> поскольку оно получено законным путем в рамках рассмотренного гражданского дела, с участием тех же лиц. Данное заключение, по мнению суда, наиболее правильно отражает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, которая была определена в том числе и с учетом произведенного осмотра объекта.

К отчету оценщика №, изготовленном <данные изъяты>», суд относится критически, поскольку он изготовлен по заказу истца по делу, а также без осмотра квартиры и без учета особенностей жилого помещения, которые могли бы повлиять на определение рыночной стоимости объекта.

Учитывая, что истцом по делу стоимость, которая была определения на основании заключения эксперта в рамках иного гражданского дела не оспорена, с ходатайством о назначении экспертизы никто не обратился, суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу и определяет начальную продажную цену имущества на публичных торгах в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в размере 5187200 рублей.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, определения начальной продажной цены и реализации имущества путем продажи на открытых публичных торгах обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежит взысканию в пользу истца понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12581 рубль 48 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа, обращении взыскания на заложенное имущество– удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере: 324092 рубля 78 копеек – задолженность по основному долгу; 8431 рублей 13 копеек – задолженность по процентам; 2000 руб. – задолженность по пени, всего взыскать 334523 (триста тридцать четыре тысячи пятьсот двадцать три) рубля 91 копейка.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в равных долях в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12581 (двенадцать тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 48 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество -квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи на открытых публичных торгах, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 5 187200 (пять миллионов сто восемьдесят семь тысяч двести) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.10.2017 года.

Судья О.В. Чемерисова