Решение № 2-2525/2018 2-2525/2018~М-2382/2018 М-2382/2018 от 26 сентября 2018 г. по делу № 2-2525/2018

№2-2525/2018

64RS0047-01-2018-003035-30


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2018 года

Октябрьский районный суд г. Саратова

в составе председательствующего судьи Шушпановой О.В.,

при секретаре Маркове Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иск ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью « Феникс-2010» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, прекращении права собственности,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исками основным (л.д.5-7) и дополнительным ( л.д.25) к Обществу с ограниченной ответственностью ( далее по тексту – ООО ) «Феникс-2010», в которых просит:

-признать за нею право собственности на долю в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения № (офис) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, степенью готовности 81 %, по адресу: <адрес>

- прекратить право собственности ООО «Феникс-2010» на <данные изъяты> долей в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения № (офис) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, степенью готовности 81 %, по адресу: <адрес>

мотивировав свои требования тем, что <дата> между нею и ООО «Феникс-2010» заключен договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., проектной площадью <данные изъяты> кв.м, строительный №, стоимостью 8 968 333,44 руб., в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Свои обязательства по оплате она исполнила в полном объеме и надлежащим образом, что подтверждается самим договором, в п.4.2. которого указано, что участник долевого строительства в полном объеме оплатил цену договора до его подписания.

Ответчик в свою очередь обязался окончить строительство и ввести дом в эксплуатацию не позднее <дата>, передать ей как застройщику объект строительства по договору не позднее <дата>.

Между тем, до настоящего времени спорное нежилое помещение ей ответчиком не передано, строительство дома не окончено, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировано за ответчиком право собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, степенью готовности 81%.

Таким образом, Ответчик своих обязательств не исполнил, строительство дома не окончил, нежилое помещение, являющееся предметом договора ей не передал.

Согласно расчета доли нежилого помещения, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 <дата>, ее доля в неоконченном строительством объекте: многоквартирном жилом доме, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес> кадастровый №, в виде нежилого помещения № (офис), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося на 1 -м этаже, составляет <данные изъяты> долей..

Поскольку ответчиком нарушены сроки окончания строительства дома и передачи ей нежилого помещения, она вынуждена в защиту своих прав обратиться в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Истец ФИО2 о рассмотрении дела извещена, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя ФИО3, которая в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям и просил их удовлетворить, дополнительно пояснив, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2017 года по делу №А57-20753/2016 в отношении ООО «Феникс-2010» введена процедура наблюдения сроком до 15 ноября 2017 года.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2018 в отношении должника - ООО «Феникс-2010» введена процедура внешнего управления, временным управляющим утвержден член Саморегулируемой межрегиональной организации «Ассоциация антикризисных управляющих» ФИО4, что послужило дополнительным основанием для обращения в суд.

Ответчик ООО «Феникс-2010» в лице внешнего управляющего ФИО4 о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание обеспечил явку представителя ФМО 1, которая просила рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства.

3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО2 ВА.Д. и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в силу ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, считает необходимым исковые требования ФИО2 удовлетворить.

В соответствии со ст. 2, 7, 8 Всеобщей декларации прав человека, принятой на третьей Генеральной Ассамблеи ООН 10 декабря 1948 года, каждый человек должен обладать всеми правами и свободами, провозглашенными настоящей Декларацией, без какого то ни было различия. Все люди равны перед законом и имеют право без всякого различия на равную защиту закона. Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом.

Из статьи 2 Конституции Российской Федерации следует, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом (ч.1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами ( ч.2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч.3).

Согласно ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе путем подачи искового заявления.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации, ч.1 ст.12, ст. 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как следует из ч.1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

При этом сторонами договора в силу ст. 309, 310 ГК РФ, принятые на себя обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В судебном заседании по делу установлены следующие обстоятельства.

<дата> между ФИО2 и ООО «Феникс-2010» заключен договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., проектной площадью <данные изъяты> кв.м.; строительный №, стоимостью 8 968 333,44 руб., многоквартирного жилого дома по адресу : <адрес> ( л.д.13-15)

Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию (л.д.15, оборот).

По условиям договора ФИО2 обязалась оплатить ответчику в счет участия в долевом строительстве указанного нежилого помещения 8 968 333,44 руб..

Истец ФИО2 обязательства по внесению денежных средств исполнила в полном объеме, что подтверждается п.4.2. договора, согласно которому участник долевого строительства в полном объеме оплатил цену договора, предусмотренную п.4.1., до подписания настоящего договора согласно договору инвестирования строительства объекта недвижимости от <дата>.

Данный факт подтверждается договором уступки права требования от <дата> ( л.д.37-38), актом приема- передачи документов к данному договору от <дата> ( л.д.39), распиской от <дата> года ( л.д.40), квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> на сумму 9 483 328,00 руб. ( л.д.41), уведомлением должника об уступке права требования ( л.д.42).

<дата> между ООО «Феникс-2010» и истцом ФИО2 было подписано Дополнительное соглашение № к договору инвестирования строительства недвижимости от <дата>, договору уступки прав (цессии) от <дата> и договору уступки права требования (цессии) от <дата>.

В соответствии с условиями соглашения стороны определили объект, подлежащий передаче Инвестору ФИО2 - нежилое помещение (офис №) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже, выходящее фасадом на <адрес> ( л.д.43), закрепив данное право заключением <дата> указанного выше договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от <дата> ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее <дата>, передать ей как застройщику объект строительства по договору не позднее <дата> (п. 2.1.4. договора).

К установленному в договоре сроку, ответчиком обязательства по введению спорного дома в эксплуатацию и передаче нежилого помещения в данном доме истцу ФИО2 не исполнены.

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно данному определению ООО «Феникс-2010» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на следующих земельных участках:

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

которому в силу ч.1 ст. 9 ГК РФ изначально принадлежало право на распоряжение возводимым им объектом капитального строительства.

Правоотношения между ООО «Феникс-2010» и ФИО2 – участником долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым ООО «Феникс-2010» реализовывая свое право по распоряжению правами в отношении строящихся помещений в спорном доме, отчуждал их путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

Данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, обязанность истца ФИО2 оплатить денежные средства по договору участия в долевом строительстве спорного нежилого помещения и обязательства ответчика передать данное нежилое помещение истцу по окончании строительства являются встречными обязательствами, в связи с чем в силу ч.1 ст.328 ГК РФ исполнение обязательства истцом со своей стороны в полном объеме влечет обязанность ответчика по передачи истцу предмета договора по окончании строительства.

Оплатив во исполнение обязанности по договору участия в долевом строительстве от <дата> стоимость нежилого помещения в сумме 8 968 333,44 рублей, ФИО2 приобрела право требования от ООО «Феникс-2010» передачи в собственность после окончания строительства нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., проектной площадью <данные изъяты> кв.м.; строительный № в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, строящемся на следующих земельных участках:

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу<адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

- земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

Согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту от <дата><данные изъяты> нежилое помещение ФИО2 имеет площадь <данные изъяты> кв.м.( л.д.9-12)

<дата> ООО «Феникс-2010» на основании Договора купли-продажи земельного участка от <дата> № №, Постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> №, договора купли-продажи от <дата>, договора купли-продажи от <дата>, Разрешения на строительство от <дата> № №, зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, проектируемой площадью 7 571,1 кв.м., степенью готовности – 81 %, находящегося по адресу: <адрес>( л.д.34-36).

Согласно общедоступным сведениям, размещенным на сайте Арбитражного суда Саратовской области, Определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по делу №А57-20753/2016 в отношении ООО «Феникс-2010» введена процедура наблюдения сроком до <дата>.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.03.2018 в отношении должника - ООО «Феникс-2010» введена процедура внешнего управления, временным управляющим утвержден член Саморегулируемой межрегиональной организации «Ассоциация антикризисных управляющих» ФИО4.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-20753/2016 от 12 июля 2017 года в отношении должника Общества с ограниченной ответственностью «Феникс-2010», ИНН <***>, ОГРН <***>, 410031, <адрес>, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Правоотношения с застройщиком, признанным банкротом, регулируются положениями параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона от 28.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ( ст.ст. 201.1 -201.15-2).

В соответствии с особенностями предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражными судами, предусмотренными ч.1 ст. 204.1 указанного закона, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражным судом в рамках дела о банкротстве подлежат рассмотрению требования только о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей.

Из смысла данной нормы следует, что требования участников долевого строительства к застройщику-банкроту в отношении признания права собственности на нежилые помещения подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года №122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно Расчету доли нежилого помещения, подготовленного кадастровым инженером ФИО11 <дата> года, доля ФИО2 в неоконченном строительством объекте: многоквартирном жилом доме, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес> кадастровый №, в виде нежилого помещения (офис №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося на 1 -м этаже, составляет <данные изъяты> долей в вышеуказанном жилом многоквартирном доме.

Представитель ответчика ООО «Феникс-2010», возражений по иску и доказательств в их обоснование не представил, в связи с чем суд считает возможным принять во внимание при вынесении решения в силу ст. 56 ГПК РФ представленные истцом доказательства, в том числе Расчет доли нежилого помещения, подготовленного кадастровым инженером ФИО1 <дата>.

Анализируя в совокупности приведенные выше нормы закона и доказательства, суд в защиту прав истца в силу ст.11,12 ч.2 ст.218 ГК РФ полагает необходимым признать за истцом ФИО2 право собственности на долю в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения № (офис) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома площадью 7 571,1 кв.м., с кадастровым номером №, степенью готовности 81 %, по адресу: <адрес>, с прекращением данного права, зарегистрированного за ответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за ФИО2 право собственности на долю в праве общей долевой собственности в размере <данные изъяты> долей на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения № (офис) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, степенью готовности 81 %, по адресу: <адрес>

Прекратить зарегистрированное за Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс-2010», ИНН <***>, ОГРН <***>, 410031, <адрес>, право собственности на долю в размере <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения № (офис) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, степенью готовности 81 %, по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Саратова.

Судья (подпись)