Решение № 2-1196/2026 2-1196/2026(2-5983/2025;)~М-5427/2025 2-5983/2025 М-5427/2025 от 10 февраля 2026 г. по делу № 2-1196/2026

Гражданское дело № 2-1196/2026 (2-5983/2025;)

УИД 23RS0059-01-2025-010381-27

Категория 2.135 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> О сохранении жилого помещения в перепланированном...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.01.2026 г. г.Сочи

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Сидоренко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Грицковой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя третьего лица ООО УК "Ривьера" в лице директора ФИО3,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии и признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратился с исковым заявлением (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ) обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии и признании права собственности.

В обоснование своих требований истец указал на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения: с кадастровым номером №, площадью 75,8 кв.м., назначение: нежилое, этаж 20, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи, <адрес>; с кадастровым номером №, площадью 59,3 кв.м., назначение нежилое, этаж: б/н, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи, <адрес>.

Право собственности в отношении нежилых помещений возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с ФИО4 и зарегистрировано в установленном порядке, номера государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ;№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В целях реализации законного права пользования имуществом, принадлежащим ФИО4 на праве собственности, она решила провести капитальный ремонт нежилых помещений для их дальнейшей безаварийной эксплуатации после перепланировки.

Для проведения перепланировки в 2018 году ФИО4 обратилась в проектную мастерскую ФИО5 (ОГРНИП: №, ИНН: №, №) для подготовки проектной документации, которым был выполнен Проект перепланировки и переустройства с обустройством летних террас нежилых помещений №, №.

Переустройство и перепланировка заключались в устройстве санузла в помещении с кадастровым номером №, а также расширение двух террас на техническом этаже.

Согласно разделу 10 Проекта, перепланировка помещений № и № не затрагивает несущие конструкции и общее имущество МКД, не снижает сейсмостойкость и не создает новый объект недвижимости, соответствует строительным, санитарным, пожарным и экологическим нормам, предусматривает расширение террас и устройство санузла в пределах существующих габаритов без нарушения архитектурного облика, не нарушает работу инженерных систем.

Кроме того, согласно заключению по обследованию технического состояния нежилых помещений № от 2017, выполненного ООО "Сочистройпроект" (ИНН №, ОГРН: №, свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ ассоциация "Архитекторы Черноморья") обустройством террас нежилых помещений несущая способность конструктивной схемы здания многоэтажного дома не нарушится.

Распоряжением департамента имущественных отношений администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № переустройство и перепланировка нежилых помещений согласованы.

В ходе работ возникла необходимость отступления от проекта (монтаж металлоконструкций и блоков по углам помещений) для защиты конструкций от ветровых нагрузок, протечек и прокладки коммуникаций, что обеспечило безаварийную эксплуатацию.

Изменение площади пом. № путем включение террас в общую площадь обусловлено лишь сменой законодательства (ввиду отсутствия таких требований до 01.01.2021 - до вступления в силу Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020г. N П/0393 (пункты 11,11.2).), а пом. № — расширением террас в пределах проектных значений, что подтверждено Техпаспортами выполненными Отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г.Сочи 29.01.2018. Общая площадь нежилого помещения № изменится за счет расширения существовавших до перепланировки террас, однако она не будет превышать площадь, указанную в Проекте.

Несмотря на отступления, работы выполнены в существующих габаритах, без нарушения несущих конструкций, инженерных сетей и фасада. Строительные, пожарные и санитарные нормы соблюдены. Угроза жизни и здоровью отсутствует, права третьих лиц и общее имущество МКД не затронуты. Однако расхождение фактической площади со сведениями ЕГРН препятствует регистрации прав.

В результате выполненных работ общая площадь нежилого помещения № не изменится, поскольку терраса существовала до перепланировки, но ее площадь не была включена в общую площадь помещения

Вместе с тем, несмотря на отступления от Проекта, работы по перепланировке выполнены в пределах габаритов здания, без ухудшения сохранности и внешнего вида фасадов; несущие конструкции и инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома не затронуты, несущая способность и устойчивость несущих конструкций и жилого дома в целом в связи с перепланировкой и переустройством Нежилых помещений обеспечены; холодное и горячее водоснабжение выполнены от существующих стояков, канализация - в существующий стояк; права и интересы иных лиц не нарушены, строительные нормы и правила, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические требования соблюдены. Выполненные работы не привели к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а также уменьшению или увеличению общедомового имущества; не создают угрозы обрушения, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждения или уничтожения имущества, то есть без отступления от государственных строительных норм с возможностью дальнейшей эксплуатации нежилых помещений по назначению.

Таким образом, перепланировка и переустройство помещений не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы для жизни и здоровья людей, произведены с соблюдением строительных норм и правил, несущие конструкции здания не затронуты, общее имущество собственников помещений в МКД не уменьшилось. Однако несоответствие фактической площади сведениям ЕГРН препятствует надлежащему оформлению прав.

На основании изложенного, истец просит сохранить нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, расположенные в многоквартирном доме с кадастровым номером № в перепланированном (переустроенном) состоянии, а также зарегистрировать за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на помещение, образованное путем перепланирования (переустройства) нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске с учетом уточненных исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО УК "Ривьера" в лице директора ФИО3 просил исковые требования удовлетворить, а также пояснил, что согласно договору управления многоквартирным домом ООО УК "Ривьера" является управляющей компанией многоквартирным жилым домом по адресу: г.Сочи, <адрес>. Истцом проводились работы по перепланировке и переустройству указанных нежилых помещений. Согласно Выписке из ЕГРН и Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного Отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по г.Сочи в отношении помещения №, терраса (помещение №) площадью 227 кв.м находится в составе нежилого помещения №, в его контуре и общим имуществом многоквартирного дома не является. Нежилым помещением №, в том числе террасой владеет и пользуется истец без нарушений. Пояснил, что спорные террасы конструктивно находятся в контуре помещений истца, не являются проходными, доступ к общему имуществу (коммуникациям на кровле) для управляющей компании обеспечен.

В судебное заседание представитель ответчика администрации г.Сочи не явился, о месте и времени уведомлен надлежащим образом (ШПИ 80409317767600, извещение вручено адресату 26.01.2026; а также путем вручения извещения от 20.01.2026, что отражено на л.д.228 т. 2), причине неявки суду не известны.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился, о месте и времени уведомлен надлежащим образом (ШПИ 80409317769772, 80409317768171), причины неявки суду не известны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат вышеуказанные нежилые помещения №№ и №, площадью 75,8 кв.м и площадью 59,3 кв.м.

Истец указывает, что по проекту мастерской ФИО5 выполнено переустройство помещений № и № (санузел на 20-м этаже и расширение террас). Безопасность несущих конструкций подтверждена заключением ООО «Сочистройпроект», работы согласованы Распоряжением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе работ возникла необходимость отступить от проекта (установка металлоконструкций и блоков) для защиты от ветра и протечек, что необходимо для безопасной эксплуатации.

В результате площадь пом. № не изменилась (сменился лишь законодательный порядок учета террас), а площадь пом. №, хоть и изменилась за счет расширения террас, не превышает проектную. Данные обстоятельства подтверждаются Техпаспортами БТИ от 29.01.2018.

В материалах дела также имеется письмо ОНД и ПР Управления по г. Сочи ГУ Министерства Российской Федерации по чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю от 08.12.2017 № 530-9-42-38, согласно которому проект по переустройству и перепланировке указанных нежилых помещений не противоречит действующим нормативным документам, регламентирующим требования пожарной безопасности в Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению №678 от 23.04.2018 Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» проект по переустройству и перепланировке указанных нежилых помещений с обустройством летних террас соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 «Сантирно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

При разрешении данного спора судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО "ПрофЭксперт-Кадастр", целью которой было установить технические характеристики нежилых помещений; технические изменения произведенных в нежилых помещениях; соответствие помещений в результате выполненных работ противопожарным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам, а также угрозы жизни и здоровью граждан; создание нового объекта недвижимости; препятствие иным лицам, в том числе владельцам (нанимателям) иных помещений, в пользовании своими помещениями и общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Согласно заключению эксперта №1-12/2025 от 12.12.2025, исследуемые объекты по <адрес> г. Сочи являются разными самостоятельными помещениями: пом. № этаж, пл. 114,92 кв.м (КН №), пом. №: техэтаж, пл. 130,59 кв.м (КН №). Экспертом также сделан вывод, что при проведении строительно-монтажных работ произошло увеличение площади спорного объекта, за счет площади террасы являющейся общим имуществом жильцов. Более того, выполненные работы препятствуют: в доступе представителям управляющей компании на кровлю мезонина, для ее обслуживания, который осуществляется через террасу; в доступе к системе водоотведения с кровли, для ее обслуживания, который осуществляется через террасу; в доступе на часть территории террасы являющейся общим имуществом жильцов, которая (часть террасы) в результате проведения строительно-монтажных работ вошла в состав исследуемых нежилых помещений.

Третьим лицом – Управляющей компанией многоквартирного дома ООО "Ривьера" представлен отзыв на иск, подписанный директором ФИО3 в котором он указывает на то, что истцом проводились работы по перепланировке нежилых помещений. Согласно выписке из ЕГРН от 10.03.2023 и технического паспорта от 08.09.2013 в отношении помещения № терраса (помещение №) площадью 227,2 кв.м. находится в составе нежилого помещения №, в его контуре и общим имуществом многоквартирного дома не является. Нежилым помещением №, в том числе террасой, владеет и пользуется истец без нарушений. Доступ ООО "Ривьера" к общедомовому имуществу обеспечен (сигнальные огни, вентиляция, домовая антенна).

Сторона истца не согласилась с выводами экспертного заключения, выполненного экспертом ООО "ПрофЭксперт-Кадастр", в связи с чем, было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Центрального районного суда г.Сочи от 16.12.2025 назначена по делу повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "ПСФ "КапРемСтрой".

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного экспертом ООО "ПСФ "КапРемСтрой", следует, что фактическая общая площадь помещения № составляет 276,6 кв.м. Фактическая общая площадь помещения № составляет 131,8 кв.м. Нежилые помещения № и № являются одним (единым) помещением, общей площадью 408,4 кв.м., которое располагается на 20 и техническом этаже, б/н в составе указанного здания многоквартирного жилого дома. Каждое из исследуемых нежилых помещений в отдельности конструктивно и планировкой не являются обособленной частью здания.

Нежилые помещения № и № представляют собой единое обособленное пространство, а именно единую обособленную часть здания многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>В, следовательно является единым нежилым помещением, а соответственно единым объектом недвижимости, нежилым помещением общей площадью 408,4 кв.м., расположенным на 20-м этаже и техническом этаже б/н указанного здания многоквартирного жилого дома.

В отношении исследуемых нежилых помещений произведены технические изменения, классифицируемые как перепланировка и переустройства, выполненные при производстве работ, классифицируемых в соответствии со ст.1, п.14.2 Градостроительного кодекса РФ, как капитальный ремонт.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 75,8 кв.м., расположенного на 20-м этаже в составе здания МКД с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г Сочи, <адрес>В, помещ. № произведены следующие технические изменения:

- между нежилым помещением № и террасой № демонтированы стены с дверными и оконными проемами, далее возведены стены из газобетонных блоков, а также возведены перегородки из листов гипсокартона по каркасу из тонколистовой стали с установкой витражей из алюминиевых сплавов в результате чего образовалось помещение №;

- между помещением №, №, № демонтированы конструкции самонесущих перегородок, далее были возведены перегородки из гипсокартонных листов по тонколистовому каркасу;

- произведено обустройство террасы, помещения №, выразившееся в замене покрытия пола и замене ограждений террасы из металлических конструкций на светопрозрачные элементы по металлическому каркасу.

Как таковые объёмно-планировочные решения помещения № не изменились, в общую площадь помещения включена площадь террасы, изначально являющаяся неотъемлемой частью помещения № и площадь которой в соответствии с правилами подсчета площадей нежилых помещений согласно Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 должна быть включена в общую площадь нежилого помещения.

Внутри помещения № выполнена перекладка внутренних инженерных сетей электроснабжения и водоснабжения, выполнен перенос некоторых санитарно-технических приборов.

Несущие конструктивные элементы затронуты не были.

Исходя из вышеизложенного указанные работы в отношении помещения № классифицируются как перепланировка и переустройство, выполненные при производстве работ, классифицируемых в соответствии Градостроительным кодексом РФ как капитальный ремонт.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадь 59,3 кв.м, назначение: нежилое, тех.этаж б/н, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ городкурорт Сочи, г.Сочи, <адрес> произведены следующие технические изменения:

-между помещениями № и № демонтированы конструкции самонесущих стен, далее в уровень нижнего помещения возведены самонесущие перегородки из газоблоков и гипсокартонных листов по металлическому тонколистовому каркасу.

- произведено обустройство террас, помещений № и №, выразившееся в замене покрытия пола и замене ограждений террасы из металлических конструкций на конструкции алюминиевых витражей по металлическим стойкам с предварительным монтажом указанных стоек.

Как таковые объёмно-планировочные решения помещения № не изменились, в общую площадь помещения включена площадь террас, изначально являющаяся неотъемлемой частью помещения № и площадь которой в соответствии с правилами подсчета площадей нежилых помещений согласно Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 должна быть включена в общую площадь нежилого помещения.

Внутри помещения № выполнена перекладка внутренних инженерных сетей электроснабжения и водоснабжения, выполнен перенос некоторых санитарно-технических приборов.

Несущие конструктивные элементы затронуты не были.

Исходя из вышеизложенного указанные работы в отношении помещения № классифицируемых в соответствии с Градостроительным кодексом РФ как капитальный ремонт.

Указанная перепланировка нежилых помещений № и № проведена в соответствии с требованиями ч.1 ст.26 Жилищного кодекса РФ.

Помещения № и № по результатам произведенных работ по техническому изменению соответствуют требованиям противопожарных, сейсмических, санитарно-эпидемиологических, строительных норм и правил. Выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Несущие ограждающие конструкции, формирующие единое пространство из помещений с кадастровыми номерами № и №, отвечают требованиям в части соблюдения сейсмических норм соответствует требованиям:

- СП 14.13330. 2018, актуализированная редакция СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»,

- СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.

Несущие и ограждающие конструкции внутри исследуемых помещений как существующие, так и вновь возведенные отвечают требованиям:

- СП 15.13330.2020 "Каменные и армокаменные конструкции", актуализированная редакция СНиП II-22-81;

- СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;

- СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения", актуализированная редакция СНиП 52-01-2003

Помещения после произведенных технических изменений отвечают требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", а также СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям", в соответствии с чем отвечают требованиям пожарной безопасности.

Помещения № и №, являющиеся фактически единым нежилым помещением после произведенных технических изменений, отвечают требованиям отвечают требованиям СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", а соответственно требованиям Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", в соответствии с чем соответствует санитарно- эпидемиологическим нормам.

В соответствии с чем, выполненные работы по техническому изменению помещений № и № отвечают требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ, статья 7. Требования механической безопасности, статья 8. Требования пожарной безопасности, Статья 11. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, исходя из чего отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

По результатам произведенных работ в отношении помещений с кадастровыми номерами №, № образован новый объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 408,4 кв.м., этаж 20, тех.этаж б/н. Работы по техническому изменению нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № произведены внутри правомерного пространства указанных помещений без затрагивая несущих конструктивных элементов здания многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, в котором указанные помещения располагаются, а также без присоединения (занятия) помещений общего пользования в указанном многоквартирном доме.

В результате выполненных в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № работ препятствия иным лицам, в том числе владельцам (нанимателям) иных помещений, в пользовании своими помещениями и общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, <адрес> не создаются.

В существующих характеристиках, после произведенных технических изменений, помещения с кадастровыми номерами №, № проход к соседним объектам недвижимости, а также проход внутри мест общего пользования не перегораживают, в соответствии с чем препятствий третьим лицам не создают.

Рассматривая требования истца о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии суд, принимая решение об удовлетворении указанных требований, учитывает следующее.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ нарушенные права подлежат судебной защите, и одним из способов защиты права является признание права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

По смыслу ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии согласования, являются самовольными.

В соответствие с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения представляет: заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

Ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. На основании части 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (подпункт "а"); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (подпункт "в").

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Статьей 67 ГПК РФ закреплено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценка доказательств на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности, относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным доказательствам не свидетельствует о допущенной судебной ошибке.

Заключение строительно-технической экспертизы ООО "ПСФ "КапРемСтрой" суд признает достоверным доказательством, поскольку исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд учитывает, что исследуемое заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами и другими материалами дела, не доверять заключению у суда оснований не имеется.

Заключение эксперта ООО "ПСФ "КапРемСтрой" соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования, а потому принимается судом как допустимое доказательство.

Выводы согласуются с позицией третьего лица – управляющей организации ООО УК "Ривьера". Ранее проведенная экспертиза ООО "ПрофЭксперт-Кадастр" содержала противоречивые выводы, опровергнутые материалами дела и результатами повторной экспертизы, в связи с чем, суд не принимает ее в основу решения.

При таких обстоятельствах суд при принятии решения учитывает, что нежилые помещения №№ и № представляют собой единое обособленное пространство, а именно единую обособленную часть здания многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, следовательно является единым нежилым помещением, а соответственно единым объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 408,4 кв.м., расположенным на 20-м этаже и техническом этаже б/н указанного здания многоквартирного жилого дома. Несущие конструктивные элементы затронуты не были. Перепланировка нежилых помещений №, № в составе здания многоквартирного жилого дома проведена в соответствии с требованиями ч.1 ст.26 ЖК РФ. Выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Помещения, являющиеся фактически единым нежилым помещением после произведенных технических изменений, соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, исходя из чего отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Работы по техническому изменению нежилых помещений были произведены внутри правомерного пространства указанных помещений без затрагивая несущих конструктивных элементов здания многоквартирного жилого дома, в котором указанные помещения располагаются, а также без присоединения (занятия) помещений общего пользования в указанном многоквартирном доме. Препятствия иным лицам, в том числе владельцам (нанимателям) иных помещений, в пользовании своими помещениями и общим имуществом многоквартирного жилого дома не создаются. В существующих характеристиках, после произведенных технических изменений, проход к соседним объектам недвижимости, а также проход внутри мест общего пользования не перегораживают, в соответствии с чем препятствий третьим лицам не создают.

Суд также отмечает, что в результате выполненных работ общая площадь нежилых помещений не изменилась, поскольку терраса существовала до перепланировки, но ее площадь не была включена в общую площадь помещения ввиду отсутствия таких требований в законодательстве. Факт увеличения площади помещений произошел за счет остекления террас.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Однако, как следует из технической документации и заключения эксперта, спорные террасы конструктивно и функционально предназначены для обслуживания исключительно помещений истца, доступ на них возможен только через эти помещения.

Остекление террас и их включение в отапливаемый контур произведено в границах существующего конструктивного объема без выхода за внешние габариты здания. Учитывая заключение эксперта о том, что данные работы не затронули несущую способность здания и не привели к уменьшению общего имущества, требующего согласия всех собственников в порядке ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, суд считает возможным признать законными данные изменения.

Из анализа проектной документации по строительству многоквартирного дома и технической документации БТИ следует, что данные террасы изначально проектировались и возводились как конструктивные элементы, предназначенные исключительно для обслуживания и эксплуатации конкретных нежилых помещений.

Увеличение общей площади объекта произошло вследствие изменения методики подсчета площадей (включения площадей террас/веранд в общую площадь) в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, а также в результате выполненных строительно-монтажных работ по их остеклению и утеплению.

В таких обстоятельствах выполненные работы по обустройству и остеклению данных террас не являются уменьшением состава общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая, что спорное имущество не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, работы по перепланировке выполнены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил, по своему объемно-планировочному решению и инженерному обеспечению соответствуют требованиям законодательства, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушают конструктивную целостность дома, в результате чего возможно использование дома по его прямому назначению, суд пришел к выводу о наличии оснований для сохранения нежилых помещений истцов в перепланированном состоянии.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (площади, объема и т.д.) является реконструкцией. Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 30.10.2018 N 78-КГ18-53, а также письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578, к работам внутри нежилых помещений в МКД, не затрагивающим общее имущество и несущие конструкции, по аналогии могут применяться нормы Жилищного кодекса РФ о перепланировке.

На основании п.п.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно статьям 130, 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в ЕГРН, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются.

Поскольку в результате перепланировки и объединения двух помещений образован новый объект недвижимости с иными техническими характеристиками (единое помещение площадью 408,4 кв.м.), прежние объекты подлежат снятию с кадастрового учета, а права на них – прекращению.

На основании ст. 14, 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании вступившего в законную силу судебного акта. В судебном акте должны быть указаны сведения, необходимые для внесения в ЕГРН.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно является, в том числе судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Дополнительные разъяснения о перепланировке нежилых помещений изложены в Письме Минэкономразвития РФ от 14.04.2015 № Д23и-1578, в котором указано, что в настоящее время понятия "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные процедуры (работы) (ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их разделом (перепланировкой, переустройством, капитальным ремонтом) осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о разделе нежилого здания (сооружения) или его части.

Учитывая положения статей 71 - 73 Конституции РФ, а также п.5 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, субъектом РФ может быть установлена предельная величина отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений при условии сохранения неизменным плана этажа здания (сооружения, плана здания (сооружения), в котором такие нежилые помещения расположены, от площади исходного нежилого помещения, в пределах которой может не осуществляться оформление разрешительной документации для работ по реконструкции.

В данном случае суд считает, что истец на основании имеющейся документации имеет право без дополнительных согласований и разрешений осуществить государственный кадастровый учет образованного помещения.

Суд приходит к выводу, что сохранение нежилых помещений в перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан, не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности здания. Признаков самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, в части нарушения градостроительных норм, не установлено.

Таким образом, изложенное в совокупности позволяет прийти к выводу о возможности удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии и признании права собственности.

Сохранить нежилые помещения с кадастровыми номерами №, № расположенные в многоквартирном доме с кадастровым номером №, в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>.

Внести в Единый государственный реестр надвижимости сведения о государственном кадастровом учете помещения, образованного путем перепланирования (переустройства) нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных в многоквартирном доме с кадастровым номером №, а именно, наименование: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 408,4 кв.м, этаж расположения: 20 этаж, тех. этаж б/н, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, <адрес> на основании настоящего судебного акта, без истребования иных документов.

Зарегистрировать за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на помещение, образованное путем перепланирования (переустройства) нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, расположенных в многоквартирном доме с кадастровым номером №, наименование: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 408,4 кв.м, этаж расположения: 20 этаж, тех. этаж б/н, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений без истребования дополнительных документов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 11.02.2026 г.

Судья Е.В. Сидоренко