Решение № 2-18/2019 2-18/2019(2-896/2018;)~М-825/2018 2-896/2018 М-825/2018 от 21 февраля 2019 г. по делу № 2-18/2019

Дело № 2-18/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2019 года

Аргаяшский районный суд Челябинской области

в составе председательствующего Сиражитдиновой Ю.С.,

при секретаре Ижбулдиной А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, отмене государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора дарения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом уточнения требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2; признании недействительным договора дарения жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО2 в интересах несовершеннолетних детей ФИО18 и ФИО19; отмене государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2, ФИО21, ФИО22 на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

В обоснование иска указал, что между ним и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, с использованием заемных средств, предоставленных ответчику ООО Агентство недвижимости «Доминанта». До настоящего времени он не получал денежные средства от ответчика в размере 500 000 рублей, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную недвижимость. После получения заемных средств ответчик уехала к матери и с этого момента в доме не проживает, снята с регистрационного учета. Бремя содержания жилого дома и земельного участка он осуществляет с сыном. Ответчик фактически не является владельцем указанной недвижимости. Более того, после подачи им искового заявления в суд, ответчик ДД.ММ.ГГГГ осуществила отчуждение недвижимого имущества, путем оформления договора дарения 2/3 доли в праве собственности на спорный жилой дом и земельный участок своим детям ФИО23., ФИО24. Полагает, что договор дарения является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих малолетних детей».

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что с ответчиком в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ проживали совместно в спорном жилом доме, в ДД.ММ.ГГГГ у них родилась дочь. ФИО2 предложила «обналичить» средства материнского капитала путем заключения с ним договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, на что он согласился. Ответчик получила заемные средства в ООО АН «Доминанта». На эти средства он купил себе автомобиль стоимостью 110 000 рублей, ответчик купила холодильник за 18 000 рублей, на остальные деньги покупали продукты питания. Ответчик в полном объеме ему денежные средства не передавала. Проживала ответчик с ним до апреля ДД.ММ.ГГГГ, после чего уехала к матери.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку денежные средства за проданные объекты недвижимости были переданы истцу после подписания договора, о чем он собственноручно написал расписку. Истец сам настоял на заключении договора купли-продажи, так как имел много денежных обязательств. Денежные средства потратили совместно, так как в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проживали совместно. В начале ДД.ММ.ГГГГ истец купил себе на эти денежные средства автомашину, также был приобретен холодильник.

Представители третьих лиц – ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в Аргаяшском районе, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ООО АН «Доминанта» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Из мнения представителя ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в Аргаяшском районе ФИО3 следует, что представитель просит отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить требования истца о признании недействительным договора дарения спорного имущества, отмене государственной регистрации права собственности ФИО2 и её детей на спорное имущество. Полагает, что истцом не представлено доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба. Более того, с момента заключения договора по дату обращения истца в суд прошло более трех лет. Учитывая продолжительный срок, нельзя признать, что неоплата ответчиком суммы по договору, является существенным нарушением договора, которое привело к значительному ущербу истца. Исполнение ответчиком нотариального обязательства об оформлении в собственность детей долей посредством дарения не является исполнением предусмотренного Федеральным законом № 256-ФЗ от 29.12.2006 обязательства.

Из мнения представителя Управления Росреестра по Челябинской области ФИО4 следует, что представитель просит отказать в удовлетворении исковых требований, так как истцом не представлены доказательства нарушения его прав.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали на праве собственности жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 56-57).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи с использованием заемных средств, на основании которого ФИО2 приобрела в собственность жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО2 на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10, 19).

В этот же день между ООО Агентство недвижимости «Доминанта» и ФИО2 заключен договора займа № на приобретение недвижимого имущества, по которому ФИО2 предоставлены денежные средства в размере 433 026 рублей для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу (л.д. 11-13).

Пунктом 1.3 договора купли-продажи предусмотрено, что стороны оценивают недвижимое имущество в 500 000 рублей: жилой дом – 460 000 рублей, земельный участок – 40 000 рублей.

Из п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи следует, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО АН «Доминанта» на основании договора займа на приобретение недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Заем по договору займа предоставляется в размере 433 026 рублей.

Пунктом 3.1.1 договора купли-продажи предусмотрено, что денежная сумма в размере 66 974 рубля уплачивается покупателем продавцу до подписания договора, в том числе: 26 974 руб. за жилой дом и 40 000 рублей – за земельный участок.

На основании п. 3.1.2 договора купли-продажи заем в размере 433 026 рублей для оплаты за жилой дом зачисляется на счет покупателя в следующем порядке: 60 000 рублей предоставляется не позднее 3 банковских дней с даты предоставления заемщиком займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию; 373 026 рублей предоставляется не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Росреестра по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество. Вышеуказанные суммы займа передаются покупателем продавцу в течение 1 банковского дня с момента выдачи поступивших покупателю от займодавца по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открывается счет покупателя, но не позднее 5 банковских дней со дня их поступления.

Продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок без передаточного акта (пункт 4.1.4 договора купли-продажи).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на спорное имущество от истца ФИО1 к ответчику ФИО2 В указанный день также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в Аргаяшском районе с заявлением о распоряжении средствами материнского семейного капитала в размере 433 026 рублей на улучшение жилищных условий: погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с иной организацией на приобретение жилья (л.д. 118-121).

Решением ГУ Управление Пенсионного фонда РФ в Аргаяшском районе от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в размере 433 026 рублей. Данные денежные средства перечислены на счет ООО АН «Доминанта» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 141-144).

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истцом не представлено доказательств, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи, истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон. Спорный договор купли-продажи подписан лично сторонами, условиями договора предусмотрен порядок передачи денежных средств, с которым ФИО1 согласился. Договор и переход права собственности к ответчику зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора ответчиком, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, влекущего последствия в виде расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с частями 1, 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, указанное обстоятельство не влечет за собой последствий в виде расторжения договора купли-продажи, а является основанием для предъявления продавцом требований об оплате товара и уплате процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Вместе с тем, с момента заключения договора купли-продажи до настоящего времени ФИО1 не предъявлял требований о взыскании с ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи, не предъявлены они и при рассмотрении настоящего спора.

В подтверждение передачи денежных средств истцу ответчиком представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которой следует, что ФИО1 получил от ФИО2 денежные средства в размере 500 000 рублей во исполнение условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2015.

Факт подписания ФИО1 данной расписки подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО5, пояснивший, что им на основании доверенности от имени ООО АН «Доминанта» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор займа с ФИО2 В его присутствии ФИО1 подписал расписку в получении денежных средств от ФИО2 Сам факт передачи денежных средств он не видел.

Доводы истца о том, что он не получал денежные средства, опровергаются его же пояснениями в судебном заседании о том, что на полученные денежные средства по договору купли-продажи он приобрел себе автомобиль, также был приобретен холодильник, остальные денежные средства были израсходованы на продукты питания.

Показания свидетелей ФИО25 судом не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные свидетели очевидцами спорных событий не являлись, о том, что денежные средства по спорному договору купли-продажи истцу не переданы, свидетели знают со слов ФИО1

Более того, факт передачи денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами, которые в спорном случае суду представлены.

Доводы истца о причинении истцу значительного ущерба, о чем свидетельствует неполучение денежных средств по договору и лишение истца единственного жилья, суд находит несостоятельными, поскольку факт непередачи продавцом покупателю денежных средств по спорному договору купли-продажи не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключен договор дарения, по которому <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО2 подарила своим детям ФИО26, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО27, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-62, 64-72).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 ст. 166 и пункту 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 названного Закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

На основании пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Как указано выше, средства материнского (семейного) капитала ФИО2 направлены на погашение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приняла на себя обязательство оформить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> приобретаемый с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность всех членов семьи, в том числе на её имя, на имя её детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей, с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Данные условия обязательства оформлены в письменном виде и заверены в нотариальном порядке (л.д. 137).

После приобретения жилого помещения право собственности оформлено на ФИО2, ФИО28 в размере <данные изъяты> доли в общей долевой собственности указанного жилого дома на основании договора дарения от 31.10.2018, что подтверждается Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-72).

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 « 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в императивном порядке предписывается для лица обязанность исполнить принятые на себя обязательства и обеспечить долями в праве общей собственности своего супруга и детей в приобретенном с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилом помещении.

Заключив договор дарения, ФИО2 обязательство по оформлению приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала квартиры в общую собственность родителя и детей не выполнила.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру не может быть расценен в качестве соглашения об оформлении квартиры в общую долевую собственность.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора дарения не следует, что он является соглашением об определении долей членов семьи ФИО6 в праве собственности на жилой дом по смыслу положений Федерального закона от 26.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Вместе с тем, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, его права и законные интересы заключенным договором дарения не нарушены. Кроме того, ФИО1 не является стороной договора дарения и не вправе заявлять требования о признании недействительным договора дарения.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 суд не находит, в связи с чем полагает необходимым отказать в их удовлетворении в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2; признании незаконным договора дарения жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО2 в интересах несовершеннолетних детей ФИО34 и ФИО35; отмене государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2, ФИО37, ФИО38 на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аргаяшский районный суд.

Председательствующий: