Решение № 2-168/2021 2-168/2021(2-3484/2020;)~М-3298/2020 2-3484/2020 М-3298/2020 от 22 марта 2021 г. по делу № 2-168/2021

Дело №

Уникальный идентификатор дела 59RS0№-14


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 марта 2021 года Адрес

Дзержинский районный суд Адрес в составе:

председательствующего судьи Каробчевской К.В.,

при секретаре судебного заседания Вагановой К.О.,

с участием представителя истца Е.Л. - Н.Л.

представителя ответчика ФИО1 – О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.Л. к ФИО1 о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли - продажи, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Е.Л. обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании: 100 000 рублей 00 копеек - возврат задатка в двойном размере; 2 850 рублей 00 копеек - расходов по оплате услуг по составлению претензии; 20 000 рублей 00 копеек - расходов по оплате услуг представителя; 3200 рублей 00 копеек - расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что Дата между Е.Л. и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о задатке.

Согласно пункту 1.1 Договора, стороны договорились: «В срок до Дата включительно заключить договор купли-продажи нежилого помещения, указанный в п. 1.2 договора, на следующих условиях: 1.2. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить стоимость нежилого помещения со следующими характеристиками: адрес места нахождения Адрес, пом. ... (строение, сооружение), в котором расположен объект - 9 этажный жилой дом, кадастровый №».

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, стороны согласовали условие о цене договора, в соответствии с которым объект продавался покупателю за 4 100 000, 00 рублей.

Согласно пункту 2.2 Договора, при подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 50 000,00 руб., в счет оплаты стоимости объекта в качестве задатка.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи нежилого помещения внесенная покупателем в соответствии со ст. 381 ГК РФ сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3 (трех) дней с момента истечения срока, установленного настоящим договором для заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

Покупатель выполнила свои обязательства, предусмотренные пунктом 2.2 договора и при подписании предварительного договора передала продавцу задаток в размере 50 000,00 руб., о чем в договоре ФИО1 выполнена расписка.

В период до Дата Е.Л., с целью заключения основного договора купли-продажи, дважды направляла в адрес ответчика проект договора. Ответчик письма получил, однако направленный покупателем договор не подписал.

В начале июня по открытым данным Единого государственного реестра недвижимости покупателем обнаружено, что Дата нежилое помещение по адресу Адрес, пом. ... отчуждено ФИО1 третьему лицу.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Дата Е.Л. направила в адрес ФИО1 претензию с требование в течение 3 дней с момента получения претензии вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Претензия получена ответчиком Дата, что подтверждается сведениями с сайта АО «...

Таким образом, не позднее Дата ответчик был обязан вернуть задаток в двойном размере. Однако до настоящего времени требование покупателя не исполнено, задаток в двойном размере ответчиком не возвращен.

Для составления претензии и оказания услуг представительства истцу потребовалась юридическая помощь, за оказанием которой Е.Л. обратилась в ООО «...». Дата между Е.Л. и ООО «...» заключен договор № возмездного оказания юридических услуг, в соответствии с условиями которого, за составление претензии Е.Л. оплатила 2 850, 00 руб., а за оказание услуг представительства по спору с ФИО1 в суде первой инстанции истец оплатила 20 000, 00 руб.

Истец Е.Л. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Е.Л. – Н.Л. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в иске, письменных пояснениях.

Ответчик ФИО1 судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО1 – О.В. в судебном заседании с иском не согласилась, по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Свидетель С.А., будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснила, что она являлась специалистом по недвижимости сети агентств недвижимости ..., представляла интересы ФИО1 в рамках сделки по продаже объекта недвижимости, коммерческое помещение, расположенное по адресу: Адрес, пом. ..., проверила документы по объекту, было размещено объявления, объект был готов к продаже. При встрече истец осмотрела помещение. Помещение покупателю понравилось. Велись переговоры по согласованию стоимости. Покупатель повторно приходила, смотрела помещение, после согласования стоимости. Договорились закрепить правоотношения предварительным договором с условием о задатке. Встретилась, обговорили условия, стоимость, передачу объекта, порядок расчетов, согласовали условия, подписали предварительный договор с условием о задатке. Начали готовиться к сделке. Договорились о том, что через нее, как специалиста со стороны продавца, будет происходить коммуникация с покупателем посредством мессенджера ... и электронной почты, покупателем была Е.Л.. Обе стороны были заинтересованы в совершении сделки. Е.Л. попросила еще раз показать помещение и просила документы по мебели, которая остается в помещении. С Е.Л. повторно

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 ГК РФ, установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной нормы, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Из п. 2 ст. 381 ГК РФ следует, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного заседания сторонам предложено окончить дело мировым соглашением, от заключения которого стороны отказались.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Дата между Е.Л. и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о задатке, согласно которому стороны намерены в срок до Дата, включительно, заключить договор купли-продажи нежилого помещения, указанный в п. 1.2 договора, на следующих условиях: 1.2 продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить стоимость нежилого помещения со следующими характеристиками: адрес места нахождения Адрес, пом. ...

Согласно п. 1.5 Договора, продавец обязуется до подписания основного договора купли-продажи нежилого помещения предоставить покупателю документы (справки), подтверждающие отсутствие задолженности за услуги, связанные с содержанием помещения, в том числе жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, объект продается покупателю за цену, составляющую 4 100 000,00 рублей, в следующем порядке: п. 2.2 договора при подписании предварительного договора покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 50 000,00 руб., в счет оплаты стоимости объекта в качестве задатка. Пунктом 2.3 договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи нежилого помещения внесенная покупателем в соответствии со ст. 381 ГК РФ сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3 (трех) дней с момента истечения срока, установленного настоящим договором для заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 2.4 Договора, в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, внесенная им сумма, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, продавцом не возвращается.

Согласно п. 3.1 Договора, стороны пришли к соглашению, что нежилое помещение будет передано Продавцом Покупателю в течение 3 (Трех) дней с момента полной оплаты стоимости нежилого помещения после регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Нежилое помещение оборудовано центральным холодным и горячим водоснабжением, центральным отоплением, электроосвещением. После перехода права на объект к покупателю в нежилом помещении остаются: 2 кондиционера, встроенный шкаф, стойка регистрации, кухонный гарнитур, система видеонаблюдения, охранная сигнализация, тепловая завеса, межкомнатные двери, сантехническое оборудование, розетки и выключатели. Передача нежилого помещения оформляется по акту приема-передачи в момент фактической передачи Объекта после регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Согласно п. 3.4 Договора, стороны договорились, что в случае невозможности выхода на связь с любым участником сделки, стороны обязаны явиться Дата в .... в офис по адресу: Адрес, оф... для совершения сделки купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 3.6 договора, в случае выявления притязании или имеющихся прав третьих лиц после перехода права собственности к Покупателю, в том числе, о которых Продавец не знал или не мог знать, Продавец обязуется своими силами и за счёт средств полученных от продажи данного помещения урегулировать споры.

Стороны достигли соглашение о взаимодействии путем телефонных переговоров, посредством электронной почты и посредством мессенджера ..., что подтверждается их конклюдентными действиями и не оспаривается сторонами.

Денежную сумму в размере 50000 рублей в счет оплаты стоимости объекта в качестве задатка продавец ФИО1 получил полностью, о чем составлена расписка в предварительном договоре купли-продажи от Дата

Кроме того, с момента заключения предварительного договора купли-продажи стороны вели активную переписку с целью согласования условий основного договора купли – продажи.

Сторонами согласовано условие об оплате денежных средств в размере 4050000 рублей за счет собственных средств покупателя с использованием безотзывного аккредитива через ..., что не противоречит п. 2.5 условий предварительного договора купли-продажи, поскольку предусмотрена возможность оплаты через любой другой банк, нежели указан в п. 2.5 предварительного договора – Дата

Таким образом, из представленных документов, пояснений сторон, показаний свидетеля, суд усматривает, что стороны не могли прийти к единой позиции по составлению договора купли-продажи.

Доказательств, явно свидетельствующих о том, что не заключение основного договора купли-продажи в срок до Дата произошло по вине ответчика – суду не представлено, и не установлено из имеющихся в материалах дела документов.

Доводы стороны истца о том, что основной договор купли-продажи не был заключен из-за не соблюдения ответчиком п. 1.5 предварительного договора купли-продажи, несостоятельны, и соответствующих доказательств материалы дела не содержат. Напротив, представлены переписки и скриншоты о направлении документов истцу. Как пояснил представитель истца в судебном заседании, сторона покупателя не доверяла тем документам, которые были предоставлены стороной ответчика в момент согласования условий договора, однако, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что данные документы не соответствовали действительности, либо имелась задолженность по оплате коммунальных услуг по договору суду не представлено. В целях защиты своих прав Е.Л. имела возможность установить в договоре обязанность по оплате коммунальных платежей на предыдущем собственнике, тем самым защитить свои права. Действующее законодательство не предусматривает перехода обязательств предыдущего собственника жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг к новому собственнику жилого помещения. На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Довод стороны истца о возможном споре в будущем касательно прав на недвижимое имущество третьих лиц судом отклоняется, поскольку как следует из представленного брачного договора от Дата, который послужил основанием, совместно с договором купли-продажи нежилого помещения от Дата для регистрации права собственности недвижимого имущества на ФИО1, ФИО1 на момент заключения предварительного договора купли-продажи, а также вплоть до отчуждения объекта Н.В. – Дата и регистрации перехода права собственности – Дата, являлся собственником жилого помещения. Состоявшимся решением Дзержинского районного суда Адрес от Дата по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований С.В. к ФИО1 о признании недействительным брачного договор от Дата было отказано, после чего Дата обеспечительные меры, в отношении объекта, принятые определением Дзержинского районного суда Адрес от Дата – отменены. Решение суда вступило в законную силу Дата Кроме того, из уведомления от Дата № ... внесении в ЕГРН сведений следует, что Дата проведена государственная регистрация снятия запрета на совершение действий по регистрации в отношении спорного объекта. Таким образом, основания не доверять тому, что ФИО1 является собственником жилого помещения, а также настаивать на заверениях об обстоятельствах того, что брачный договор не оспаривался, а в случае, если заверения продавца о данном обстоятельстве окажутся недостоверными, Продавец оплачивает Покупателю неустойку в размере 30 % от цены договора, у покупателя отсутствовали.

Доказательств того, что покупатель принимал меры к заключению основного договора купли-продажи в установленные предварительным договором сроки и на установленных предварительным договором условиях, а продавец уклонялся от заключения такого договора, также не представлено. Напротив, ответчик приглашал истца на сделку в установленные договором сроки, однако, именно истец на совершение сделки не явилась, что свидетельствует о том, что истец не намерена была заключать договор на согласованных предварительным договором условиях, который сторонами был согласован и подписан. При этом при не возможности согласования условий основного договора сторона истца имела право обратиться в суд с требованием об определении условий основного договора, однако, этого не сделала. Довод стороны истца о том, что истец не успела обратиться в суд с данным требованием до продажи нежилого помещения суд признает несостоятельным, поскольку истец, действуя добросовестно и осмотрительно могла предполагать, что ответчик вправе распорядиться своим имуществом, в том числе и продать иному покупателю, что ответчиком и было сделано после окончания срока действия предварительного договора и невозможности заключения основного договора по вине покупателя.

Кроме того, суд считает необходимым указать, что в материалы дела представлено юридическое заключение, по чистоте юридической сделки по продаже спорного нежилого помещения, направленное в адрес продавца Дата, из которого следует, что юристом стороны истца истцу не рекомендовано продолжать правоотношения по заключению данной сделки.

Довод о несогласованности передачи в собственность истца движимого имущества: мебели, техники, и отказа продавца на включение в договор данного условия, в данном случае судом отклоняется как необоснованный, поскольку предварительным договором установлен предмет договора купли-продажи, которым являлось нежилое помещение, а иное имущество, являющее движимым и находящее в нежилом помещении предметом договора не являлось, при этом оно было поименовано в предварительном договоре купли – продажи как движимое имущество.

Доказательств того, что в нежилом помещении имелось переоборудование, либо были внесены незаконные изменения в конструкцию нежилого помещения суду не представлено.

Следовательно, суд приходит к выводу, что действия ответчика были направлены на исполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором. Однако истец до окончания срока исполнения договора отказалась от заключения основного договора, поскольку пришла к заключению, что документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг в полном объеме не представлены, как и не представлены документы на движимое имущество, подлежащие передаче в соответствии с п. 3.1 предварительного Договора купли-продажи. Кроме того, из представленной переписки между стороной покупателя и стороной продавца следует, что покупатель Е.Л. настаивала на заключении договора на иных условиях, чем были установлены в предварительном договоре купли – продажи, при этом обосновано утверждение ответчика о том, что включение в договор купли – продажи пункта о неустойке, не было предусмотрено условиями предварительного договора купли – продажи.

Таким образом, поскольку доказательств того, что от заключения договора в указанный срок отказался или уклонился именно ответчик, в материалы дела не представлено, что свидетельствует об отсутствии его вины и, следовательно, отсутствии оснований для взыскания с него полученного задатка в двойном размере и отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Довод стороны истца о том, что продавец был не заинтересован в сделке с Е.Л., поскольку разместил объявление о продаже объекта за большую сумму, нежели согласовано с Е.Л. в предварительном договоре купли-продажи, в момент действия предварительного договора, и в дальнейшем продал объект дороже – судом отклоняется, поскольку сумма договора была согласована сторонами в предварительном договоре купле-продажи объекта, является существенным условием договора, на протяжении всего периода действия предварительного договора со стороны продавца не изменялась. Кроме того, условиями предварительного договора не установлен запрет продавцу о размещении объявлений о продаже недвижимого имущества, собственником которого он является. Размещение объявлений о продаже объектов, находящихся в собственности продавца – является его правом, что также не является самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Е.Л.

Вместе с тем, с учетом того, сторона истца утратила интерес к сделке, что установлено судом, задаток не подлежит возврату.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении Е.Л. к ФИО1 о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли - продажи, судебных расходов - отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, может быть обжаловано в Адресвой суд через Дзержинский районный суд Адрес.

Мотивированное решение изготовлено Дата

Судья К.В. Каробчевская

Оригинал решения находится в материалах гражданского дела №.