Решение № 2-2673/2017 2-2673/2017~М-1680/2017 М-1680/2017 от 22 августа 2017 г. по делу № 2-2673/2017

Дело № г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 августа 2017 года г. Калининград

ул. К. Леонова, дом 31

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мамичевой В.В.,

при секретаре Дружиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, обосновав его тем, что < Дата > между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому они договорились в срок до < Дата > заключить договор купли-продажи жилого дома по адресу < адрес >, а также определили порядок расчета за него. Предварительный договор был заключен сторонами с целью предоставить ответчику срок для надлежащего оформления технической документации и правоустанавливающих документов, а именно: площадь расположенного под жилым домом земельного участка с кадастровым номером № по документам равна 600 кв.м., однако реальная площадь огороженного земельного участка под указанным жилым домом более 1000 кв.м., что отражено в схеме, на которую стороны ссылались в пункте 1 предварительного договора; стороны возложили на продавца обязанность оформить техническую документацию и зарегистрировать право собственности на относящуюся к жилому дому хозяйственную постройку – баню. Во исполнение обязанностей, предусмотренных п.4.1 договора, истец выплатил ответчику задаток в размере 150000 руб. в день заключения указанного предварительного договора. Также во исполнение п.4.2 договора муж истицы – ФИО1 – < Дата > передал ответчику авансовый платеж по договору в размере 80000 евро, который пошел в счет погашения ипотечного кредита. Однако в связи с возникшими трудностями при оформлении технической документации ответчик в оговоренный предварительным договором срок до < Дата > так и не оформил необходимые документы, ему пришлось переформировывать земельный участок под домом, менять его границы, так как в ходе оформления выяснилось, что баня не расположена на указанном выше земельном участке, вступить в переписку и судебные споры с Управлением Росимущества Калининградской области. По этой причине и в связи с возникшими противоречиями между продавцом и покупателем договор купли-продажи не был заключен. Какие-либо проекты договора купли-продажи сторонами не рассматривались, не передавались и не направлялись для рассмотрения. Вместе с тем, стороны неоднократно обменивались письмами (в том числе, по электронной почте), претензиями и сообщениями, из которых прямо следует, что обоюдного согласия относительно предмета предполагаемого договора купли-продажи нет до сих пор. При таких обстоятельствах, когда в установленный договором срок, то есть до < Дата >, основной договор не был заключен, также ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор в срок до < Дата >, предварительный договор купли-продажи от < Дата > был прекращен, то есть обязательства сторон прекратились. В связи с этим истцу подлежат возврату сумма задатка в размере 150000 руб., а также сумма авансового платежа в размере 80000 евро. Поскольку после < Дата > правовых оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору нет, также им подлежат уплате проценты. На основании изложенного, истец ФИО2 просит взыскать с ответчика ФИО3 задаток в сумме 150000 руб., аванс в размере 80000 евро, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 35950 руб. 28 коп. и 24714 евро, расходы на уплату государственной пошлины в размере 39171 руб.

Определением суда от < Дата > к участию в деле в качестве 3-его лица привлечен ФИО1

ФИО3 обратился в суд с встречным иском к ФИО2, указывая, что фактически сделка между сторонами состоялась. Большая часть денег за дом на < Дата > ему была передана, а он передал ФИО2 дом (ключи от дома) и утратил к нему доступ. В соответствии с условиями договора от < Дата > стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи дома, но и обязанность покупателя передать продавцу денежные средства в сумме 80000 Евро, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, а также сумму в размере 150000 руб., которую стороны обозначили «задатком» и которая включена в стоимость дома и была передана продавцу в день подписания этого договора, то есть < Дата > Считает ошибочным вывод ФИО2 о том, что из-за того, что основной договор так и не был заключен, обязательства сторон прекратились в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ. Основной договор не был заключен в установленный сторонами срок не по его вине, а по вине ФИО2, которая откладывала заключения договора, несмотря на то, что все документы, необходимые для сделки, были готовы в срок, в том числе и новый технический паспорт дома, < Дата > Баня, право на которую покупатель хотел оформить, является вспомогательной постройкой, ее регистрации закон не требует. Кроме того, баня не является предметом предварительного договора, поэтому отсутствие зарегистрированного права на баню не препятствовало проведению сделки по купли-продаже жилого дома. Земельный участок, на котором расположен дом, прошел кадастровый учет и может быть объектом сделок (переуступка права аренды) в соответствии с Земельный кодексом РФ. Таким образом, с его стороны не было препятствий для заключения основного договора < Дата > Никто из сторон не уведомлял другого до обращения в судебные органы об утрате интереса к дому и прекращении исполнения условий предварительного договора, а также ФИО2 не обращалась с требованием о понуждении заключить основной договор. В течение срока действия предварительного договора стороны фактически большей частью его исполнили. Для полного же исполнения договора покупателю остается доплатить ему оставшуюся сумму в размере 61757 Евро (из 145000 Евро), что на сегодняшний день с учетом курса Евро составляет 4322990 руб. Таким образом, полагает, что передав большую часть стоимости дома в размере 83243 Евро продавцу в течение срока действия предварительного договора и удерживая у себя ключи от жилого дома, вывод ФИО2 о том, что обязательства сторон прекращены является неверным. По своей сути договор, заключенный < Дата >, является не предварительным договором купли-продажи, а договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Фактически ФИО2 и ее семья приняла дом и имела возможность пользоваться им с < Дата > После обращения ФИО2 < Дата > года в Зеленоградский районный суд с требованием признать предварительный договор основным, он направил ей договор купли-продажи (на условиях предварительного договора от < Дата >) для подписания с сопроводительным письмом, но ответа не получил, а ФИО2, от своих исковых требований отказалась. На основании изложенного, истец просит считать предварительный договор купли-продажи, заключенный < Дата > между ним, ФИО3, и ФИО2, основным договором купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате, расположенного по адресу < адрес >; взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 4322990 руб., что составляет 61757 Евро, в качестве оставшейся части оплату за дом.

В судебном заседании истец ФИО2 (ответчик по встречному иску) и ее представители ФИО5, действующий на основании доверенности от < Дата >, ФИО8, действующий на основании доверенности от < Дата >, исковые требования ФИО2 поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали. Полагали, что признать предварительный договор купли-продажи основным возможно при наличии предмета и объекта. В данном случае были дом, земельный участок и вспомогательное строение – баня. В ходе оформления бани выяснилось, что баня не полностью находится на земельном участке и ее регистрация невозможна, что является реальным препятствием для заключения договора. Желая разрешить возникшую проблему, ответчик перемежевал уже стоящий на кадастровом учете земельный участок, но ему пришлось отступить от забора и высвободить часть земельного участка, где находятся инженерные коммуникации. Однако с истцом это не согласовывалось. Дом в настоящее время не имеет доступа к воротам, то есть отсутствует проезд к дому и часть инженерных сетей оказалась на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации. Таким образом, конфигурация земельного участка затрагивает эксплуатацию дома. Считают, что вины ответчика в этом нет, поскольку он сам заблуждался относительно границ земельного участка. Три года ответчиком осуществлялись действия по оформлению земельного участка, до настоящего времени вопрос не разрешен.

3-е лицо на стороне истца без самостоятельных требований ФИО1 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению. Ранее в судебном заседании пояснил, что не возражает против взыскания денежной суммы в размере 80000 Евро, переданной им ФИО3 по рассматриваемому договору, в пользу супруги ФИО2

Ответчик ФИО3 (истец по встречному иску) в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности от < Дата >, в судебном заседании встречный иск ФИО3 поддержала, против удовлетворения иска ФИО2 возражала. Полагала, что предметом договора являлся только жилой дом, который на < Дата > – дату, указанную в предварительном договоре купли-продажи, был готов к продаже. Техпаспорт на дом был представлен < Дата > Баня является вспомогательной постройкой. Оформление технической документации на баню было инициативой ФИО9. Земельный кодекс РФ не содержит запрета для нахождения объекта недвижимости на двух земельных участках. Исходя из технической документации, и по состоянию на 1986 год, и на 1999 год, а также в настоящее время фактические границы земельного участка, по которым проходит забор, одинаковые, площадь земельного участка составляет около 1000 кв.м. ФИО3 приобретал указанный жилой дом в соответствии с этими же границами земельного участка. При оформлении арендных отношений площадь земельного участка была указана 600 кв.м., однако границы земельного участка никто не менял, площадь земельного участка не измерял, фактически в пользовании ответчика осталось то, что и было изначально. Считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома у истца было достаточно времени, чтобы ознакомится со всеми документами.

Выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд находит исковое заявление ФИО2 подлежащим частичному удовлетворению, а встречный иск ФИО3 подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Как установлено и подтверждается материалами дела, < Дата > между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность жилой дом, площадью 99,6 кв.м., расположенный по адресу < адрес > (пункт 1 договора).

Из содержания указанного договора следует, что жилой дом расположен на земельном участке, предоставленном продавцу на условиях аренды, сроком на 49 лет, на основании договора аренды земельного участка от < Дата > №, заключенного с < ИЗЪЯТО >, из земель поселений, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу < адрес > под существующий дом, с последующей реконструкцией в границах на прилагаемом к договору плане земельного участка. На прилагаемом к договору плане земельного участка нанесены все иные объекты недвижимости (здания, сооружения, инженерные коммуникации), расположенные на участке и находящиеся в собственности арендатора. После государственной регистрации права на вышеуказанный объект к покупателю переходит право на заключение договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

Согласно пункту 2 договора, продавец и покупатель обязуются явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для подписания основного договора купли-продажи и регистрации сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком в срок до < Дата >

Стоимость жилого дома по указанному договору определена в сумме 6800000 руб., но не менее 145000 Евро по курсу ЦБ РФ на день полной оплаты. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты: денежные средства в размере 150000 руб. уплачиваются покупателем продавцу на момент подписания договора в качестве задатка за продаваемый жилой дом; Денежная сумма в размере 3700000 руб. оплачивается покупателем за продавца путем погашения ипотечного кредита в Банке; денежная сумма в размере 2950000 руб. уплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами после регистрации перехода права на покупателя и получения документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (пункты 4, 4.1, 4.2, 4.3).

Также пунктом 5 договора на продавца возложена обязанность надлежащим образом оформить документы, необходимые для продажи указанного жилого дома с земельным участком в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, а также оформить новый технический паспорт на жилой дом и право собственности на баню по декларации на имя покупателя в срок до < Дата >

Установлено, что во исполнение своих обязательств по договору ФИО2 передала ФИО3 150000 руб. в день подписания договора (< Дата >), что подтверждается соответствующей записью ответчика в договоре и им не оспаривается.

Кроме того, согласно расписке ФИО3 от < Дата >, он получил от ФИО1 (супруг ФИО2) денежные средства в сумме 80000 Евро на погашение ипотечного кредита в < ИЗЪЯТО > по договору об ипотеке от < Дата > в счет оплаты стоимости дома, проданного им, по адресу Калининградская область, Зеленоградский район, < адрес >.

Сторонами не оспаривается, что указанные денежные средства переданы ФИО1 из совместно нажитых с ФИО2 в браке денежных средств в счет исполнения обязательств ФИО2 по предварительному договору купли-продажи вышеуказанного жилого дома, заключенному < Дата > между ФИО3 и ФИО2

Между тем, как установлено, в предусмотренный предварительным договором срок, то есть до < Дата >, стороны основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома не заключили, не направили друг другу предложений о заключении договора, претензий. Дополнительные соглашения о продлении сроков действия предварительного договора сторонами также не заключались.

Фактически по истечении срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, стороны без документального оформления своих отношений вели переговоры, а ответчик разрешал вопросы, связанные с выявившимися несоответствиями фактического расположения земельного участка, на котором находится жилой дом с вспомогательным строением (баней) и иными сооружениями, имеющимся документам по аренде земельного участка. Однако до настоящего времени земельный участок не приведен в соответствие с его фактическим расположением, установлено, что баня (частично) и инженерные коммуникации не находится на арендованном земельном участке, право собственности на баню по декларации не оформлено.

В соответствии со ст.429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что после < Дата > предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, в связи с чем, правовые основания для признания его основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате отсутствуют.

При этом ссылки ответчика ФИО3 на то, что большая часть денежных средств по договору ФИО2 была уплачена, ключи от дома ей были переданы, следовательно, речь идет о договоре купли-продажи с условием о предварительной его оплате, суд считает несостоятельными.

Как уже указывалось выше, по истечении установленного в предварительном договоре срока для заключения основного договора, в рассматриваемой ситуации, когда стороны основной договор не заключили, не направили друг другу предложений о заключении договора, предварительный договор купли-продажи автоматически прекратил свое действие. Что же касается квалификации договора как договора купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то это возможно в случае, когда речь идет о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. По рассматриваемому же делу на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО3 являлся собственником указанного жилого дома.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи (письменная форма), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Учитывая обстоятельства дела, суд не усматривает факта уклонения от заключения основного договора ни со стороны ФИО2, ни со стороны ФИО3 Фактически по обоюдному согласию стороны в установленный срок не заключили основной договор по объективным причинам, препятствовавшим его реализации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что уплаченные истцом ФИО2 и 3-им лицом ФИО1 в интересах семьи денежные средства в счет исполнения обязательств по договору от < Дата > в размере 150000 руб. (в качестве задатка) и 80000 Евро (в качестве аванса) подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца.

При этом, учитывая, что после прекращения действия предварительного договора денежная сумма в размере 150000 руб. по своей правовой природе утратила значение задатка, фактически уплаченные денежные суммы (150000 руб. и 80000 Евро) являются авансовыми платежами, поскольку связанные с ними правоотношения прекращены, дальнейшее их удержание суд оценивает как неосновательное обогащение ответчика.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст.317 ГК РФ Денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

При таких обстоятельствах, с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию денежные средства в размере 150000 руб. и 80000 Евро (по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда).

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 35950 руб. 28 коп. и в сумме 24714 евро суд не находит и отказывает в их удовлетворении, поскольку неправомерности пользования чужими денежными средствами, с учетом обстоятельств дела, ведения сторонами длительное время переговоров о разрешении возникшей ситуации ФИО3 не было известно о неправомерности пользования указанными денежными средствами. Кроме того, претензия о возврате уплаченных по договору денежных средств в адрес ответчика истцом не направлялась, еще в < Дата > года ФИО2 обращалась в Зеленоградский районный суд Калининградской области с другими требованиями – о признании предварительного договора купли-продажи основным договором (дело № г.). В силу же п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 следует взыскать расходы на уплату государственной пошлины в размере 31216 руб. 46 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) руб., денежные средства в сумме 80000 евро по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, расходы на уплату государственной пошлины в размере 31216 (тридцать одна тысяча двести шестнадцать) руб. 46 (сорок шесть) коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 35950 руб. 28 коп. и в сумме 24714 евро ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от < Дата > основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, взыскании денежных средств в размере 4322990 руб., что составляет 61757 Евро, в качестве оставшейся части оплаты за дом, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.08.2017 г.

Судья В.В. Мамичева