Решение № 2-484/2019 2-484/2019~М-448/2019 М-448/2019 от 26 августа 2019 г. по делу № 2-484/2019

дело №2-484/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2019 года с. Мраково РБ

Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: Елькиной Е.Д.,

при секретаре: Ширшовой А.О.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО3 действующей на основании протокола общего собрания собственников к Открытому акционерному обществу «Зирганская МТС» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО4., ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО10 И,Н., ФИО8, ФИО9 обратились в суд с исковым заявлением к ОАО «Зирганская МТС» о расторжении договора аренды земельного участка.

В обосновании требований указали, что 16 июля 2010 года между собственниками земельных долей(паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок и ОАО «Зирганская МТС» заключен договор аренды, согласно которому собственники передали, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 4421 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра РФ по Республики Башкортостан, о чем имеется запись от <данные изъяты>

Собственники надлежащим образом исполняли принятые на себя обязательства и передали ответчику земельный участок, указанный в договоре аренды по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по договору до ДД.ММ.ГГГГ года. После чего на протяжении трех лет ответчик находится на стадии банкротства и взятые на себя обязательства не выполняет, землю не обрабатывает, арендную плату не вносит.

ДД.ММ.ГГГГ года истцы обращались к ответчику с претензией о расторжении договора аренды и внесении арендных платежей, однако ответа на претензию не последовало, в связи с чем собственники земельного участка были вынуждены обратиться в суд.

Истцы просят Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Республики <адрес> общей площадью 4421 га, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками земельных долей(паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и ОАО «Зирганская МТС».

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3, действующая от имени собственников земельных долей(паев), чьи полномочия подтверждены протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ года обратилась в суд с самостоятельными требованиями, где также просила расторгнуть договор аренды земельного участка. Доводы в обосновании исковых требований аналогичны указанным в первоначальном иске.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности исковые требования свои и ФИО3 поддержали, просили удовлетворить. Указали, что в настоящее время ответчик находится на стадии банкротства, видимых финансовых улучшений организации не наблюдается, договор аренды не исполняется, земли не обрабатываются, арендная плата не вносится. Эти обстоятельства лишает истцов права на получение прибыли, земельные участки не используются по назначению, что негативно сказывается на их плодородности.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 исковые требования свои и иных истцов поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что ранее состоялось собрание всех собственников, на котором в частности решен вопрос о представителе общего собрания, а также единогласно принято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Претензию в адрес ответчика направлялась, получена ответчиком, однако до настоящего времени ответа не последовало. Также пояснила, что в претензии допущена описка в дате и номере договора, при этом имеется ссылка на протокол общего собрания ДД.ММ.ГГГГ года, где непосредственно решался вопрос о расторжении договора. Иные договора между собственниками и ОАО «Зирганская МТС» на данный земельный участок никогда не заключался, что подтверждает тот факт, что речь в претензии шла именно о договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ответчик ОАО «Зирганская МТС», представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО12 Кугарчинский район, Администрации СП Исимовский с/с МР Кугарчинский район в судебное заседание не явились, будучи извещенными судом надлежащим образом. В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав стороны, исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.

Категории земель в Российской Федерации определены статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В соответствии со ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельным участком, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1, п. п. 1 и абз. 1 п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей(паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с одной стороны и ОАО «Зирганская МТС» с другой стороны заключен договор аренды земельного участка.

Согласно п. 1.1 указано, что в соответствие с решением общего собрания участников долевой собственности(протокол от ДД.ММ.ГГГГ года) арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, выделенный на основании постановления администрации МР Кугарчинский район Республики Башкортостан <данные изъяты> категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 4421 га в целях возделывания сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровом паспорте.

В силу п. 2.1 указанный договор заключается сторонами на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 3.1 Договора указано, что арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 50 кг зерна ячменя 2 класса или пшеницы 5 класс на 1 гектар арендованной земли в отделении «Исимовское» ОАО «Зирганская МТС». В денежном выражении арендная плата составляет 464205 рублей в год.

П. 4.2 определены обязанности арендатора, в частности: соблюдать установленный режим использования земельного участка; не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендованном земельном участке; своевременно, в соответствии с договором и дополнительными соглашениями к нему, уплачивать арендную плату; после окончания срока действия договора возвратить арендодателям земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра РФ по Республики Башкортостан, что подтверждается записью №<данные изъяты>

Подписывая вышеуказанный договор, стороны между собой согласовали также условия расторжения соглашения, которое может быть произведено в одностороннем порядке только по решению суда(п.5.2), а также имеется ссылка на то, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателей в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением либо в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель(п.5.3)

ДД.ММ.ГГГГ года собственниками проведено собрание, закрепленное в виде протокола(л.д.166-187), где одним из вопросов повестки дня явилось расторжение договора аренды земельного участка с ОАО «Зирганская МТС».

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

В силу ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее, чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме (п. 2 ст. 14.1).

Общее собрание проведено с соблюдением ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно 20 % от числа собственников (имелся кворум в 23,4 %). О собрании все собственники извещены, что подтверждается выписками из газет «<данные изъяты> г. и республиканской общественно-политической газеты «<данные изъяты> Легитимность данного собрания не оспорена в судебном порядке, тем самым оснований в законности его проведения у суда не имеется, ответчик на подобные обстоятельства не ссылается.

ДД.ММ.ГГГГ года в адрес КУ ОАО «Зирганская МТС» ФИО13.(полномочного представителя на тот момент) направлена претензия от собственников земельного участка о расторжении договора аренды земельного участка. Данная претензия получена ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается штампом входящей корреспонденции(л.д.54), однако ответ на претензию истцами не получен, обратного суду не представлено.

Факт того, что ответчиком арендованных земельный участок не обрабатывается подтверждается также справкой главы СП Исимовский с/с МР Кугарчинский район(л.д.58)(л.д.79)

Таким образом, в суде нашли свое подтверждении доводы о том, что с ДД.ММ.ГГГГ года арендатор производством сельскохозяйственной продукции не занимался, земельный участок по целевому назначению не использовал, арендную плату не выплачивал, тем самым существенно нарушил права арендодателей.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

Статьей 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Доказательств внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ года материалы дела также не содержат.

Согласно материалам дела из земельного участка с кадастровым № <данные изъяты> (единое землепользование) было выделено 6 земельных участков, в том числе истцы по делу произвели выдел принадлежащих им земельных долей путем образования земельных участков с кадастровыми номерами: №№ <данные изъяты> (л.д. 59-60), а также имеется намерение выделить еще 2 земельных участка.

Выдел указанных участков произведен на основании решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №<данные изъяты>.

Таким образом, право общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером №<данные изъяты> (единое землепользование) прекратилось в связи с выделом в натуре земельных долей, между тем на основании статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такой выдел не влечет прекращения обременения правом аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении выделенных земельных участков.

Согласие на выдел в натуре из общей долевой собственности земельных участков из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> дано ответчиком, но с условием сохранения обременения в виде договора аренды в пользу ОАО «Зирганская МТС»(л.д.56), что по мнению истцов нарушает их права как собственников паев.

Обременение(ограничение) в виде договора аренды земельного участка в пользу ОАО «Зирганская МТС», как указано вы писки из ЕГРП является на момент разрешения спора актуальным, что препятствует межеванию и выделу вновь образованных земельных участков из первоначального, а также заключению новых договоров аренды и их государственной регистрации (лд.55).

В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны, в числе прочего, осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ и п. 1 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, признании суд, руководствуясь положениями статей 619, 622, 309, 310, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса РФ, условиями договора аренды земельного участка, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, пришел к выводу, что не использование земельного участка арендатором по назначению приводит к нарушению режима использования сельскохозяйственных земель, земельный участок как объект аренды утрачивает свое целевое назначение и не позволяет собственникам в полном объеме распоряжаться своим имуществом, в том числе извлекать выгоду.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56,67, 194 - 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО3, действующей на основании протокола общего собрания собственников к Открытому акционерному обществу «Зирганская МТС» о расторжении договора аренды земельного участка,- УДОВЛЕТВОРИТЬ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Республики <адрес> общей площадью 4421 га, от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между собственниками земельных долей(паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и ОАО «Зирганская МТС».

Данное решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРП в части обременения(ограничения) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в виде договора аренды в пользу ОАО «Зирганская МТС» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через межрайонный суд.

Председательствующий Е.Д.Елькина

Решение суда изготовлено в окончательной форме 28 августа 2019 года.