Решение № 2-1120/2019 2-43/2020 2-43/2020(2-1120/2019;)~М-894/2019 М-894/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-1120/2019

№ 2-43/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 февраля 2020 года г. Давлеканово

Давлекановский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Конавченко А.А.,

при секретаре Дибаевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки

и встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» «Рустал» о взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, ООО «Управляющая компания «Рустал» обратились в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №. ДД.ММ.ГГГГ арендатором в адрес арендодателя ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды. В соответствии с п. 10.1.2. договора аренды арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 60 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут в связи с направлением арендатором уведомления о расторжении договора. Однако арендатором не была внесена арендная плата, предусмотренная договором, в полном объеме. Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть ежемесячной арендной платы за весь объект аренды составляет 38340 рублей и вносится не позднее 25-го числа месяца, предшествующего отчетному (предоплата). Оплата переменной части арендной платы производится в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, арендатор обязан выплачивать арендную плату, предусмотренную п. 3.1. договора - в размере 75 % арендодателю 1 (ИП ФИО1), 25 % арендодателю 2 (ООО Управляющая компания «Рустал»). На данный момент у ФИО2 имеется непогашенная задолженность перед ФИО1 в размере 80670 рублей 04 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также непогашенная задолженность перед ООО Управляющая компания «Рустал» в размере 21032 рубля 26 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 направлялась претензия от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 и ООО Управляющая компания «Рустал» с требованием погасить задолженность по договору аренды, однако на сегодняшний день обязательства перед арендодателями со стороны арендатора не исполнены. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). По смыслу положений ст. 622 ГК РФ, п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 № 66 досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно п. 12.3 договора аренды за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности. Согласно расчету неустойки, выполненным истцами, сумма неустойки перед ФИО1 составляет 28786 рублей 41 копейка, перед ООО «УК Рустал» составляет 7598 рублей 31 копейка. Общая сумма неустойки составляет 36384 рубля 72 копейки. На основании изложенного, истцы просят взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 80670 рублей 04 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму неустойки по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 28786 рублей 41 копейка; взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания «РУСТАЛ» сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 21032 рубля 26 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания «РУСТАЛ» сумму неустойки по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7598 рублей 31 копейка.

В отзыве на исковое заявление ФИО2 просит в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ИП ФИО1 письмо, в котором уведомил ФИО1 о том, что нежилое помещение, переданное ФИО2 по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, невозможно использовать по целевому назначению, так как устранены не все недостатки, отраженные в акте приёмки-передачи. Также к данным недостаткам добавились серьёзные проблемы с затоплением ряда помещений, что привело к деформации линолеума, а при его поднятии по всему полу распространён грибок и плесень. В результате этого в помещении присутствовал затхлый спёртый запах и существовала опасность развития заболеваний дыхательных путей у сотрудников и клиентов ФИО2 Также двери комнат отсырели и плохо закрывались, поступающую воду ФИО2 удалял своими силами. В двух комнатах у части стен снят пластик и вырезан у люков линолеум, использование данных комнат по назначению невозможно. Снаружи у входа находятся кучи мусора и грунта, что портит внешний вид и затрудняет подход к помещению. Основываясь на данных обстоятельствах, ФИО2 в данном письме попросил ИП ФИО1 провести ремонтные работы помещения и рассмотреть возможность снижения арендной платы на период ограниченного использования помещения. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 поступило письмо от ИП ФИО1 (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), в котором ИП ФИО1 уведомил ФИО2 о том, что на период ремонтных работ в арендуемом ФИО2 помещении, арендная плата снижается на 8340 рублей. Таким образом, ИП ФИО1 пообещал провести ремонтные работы, в связи с чем, сумма постоянной арендной платы снизилась до проведения ремонтных работ, с ДД.ММ.ГГГГ года и составила 30000 рублей (38340 - 8340 = 30000). Недостатки помещения ИП ФИО1 устранены не были, ремонтные работы не проведены, в связи с чем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ИП ФИО1 повторное письмо, в котором уведомил ИП ФИО1 о том, что недостатки сохраняются и попросил его запланировать ремонт помещения и уведомить за 2 недели до начала ремонтных работ. Ремонтные работы назначены не были, уведомления об их начале в адрес ФИО2 не поступало. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2 акт сверки взаимных расчетов по договору №, согласно которому на ДД.ММ.ГГГГ задолженность в пользу ИП ФИО2 составила 19686 рублей 99 копеек, поскольку была переплата платежей за аренду помещения. Таким образом, ИП ФИО1 подтвердил не только размер постоянной аренды в размере 30000 рублей, но и свою задолженность перед ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направляет в адрес ИП ФИО2 письмо №, чем прямо подтверждает срок снижения арендной платы: «срок снижения арендной платы четко обозначен арендодателем - период проведения ремонтных работ». Поскольку ремонтные работы так и не были совершены, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил письмо - уведомление в адрес ИП ФИО1 о расторжении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был расторгнут. Арендная плата на период проведения ремонтных работ установлена соглашением сторон в размере 30000 рублей (письмо ИП ФИО1 в адрес ФИО2 исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), поступала своевременно, однако, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 не были проведены ремонтные работы в арендуемом помещении, а оплату в размере 30000 рублей ИП ФИО2 производил ежемесячно без задержек в период с <данные изъяты>. Соистцы ни разу за год не направили претензию либо письмо, касательно несогласия с размерами ежемесячных платежей (арендую плату). В связи с чем считает требования соистцов необоснованными, а поведение соистцов как участников гражданского оборота, недобросовестным. В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В соответствии с п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. На основании вышеизложенного ФИО2 просит в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Рустал» отказать в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ИП ФИО3, ООО «Управляющая компания «Рустал» о взыскании суммы неосновательного обогащения, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2 акт сверки взаимных расчетов по договору №, согласно которому на ДД.ММ.ГГГГ задолженность в пользу ИП ФИО2 составила 19686 рублей 99 копеек, поскольку была переплата платежей за аренду помещения. Таким образом, общая сумма необоснованно оплаченных денежных средств составила 19686 рублей 99 копеек. Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом, поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Согласно статье 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно статьям 614, 615 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании вышеизложенного ФИО2 просит взыскать солидарно с ИП ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Рустал» в его пользу сумму неосновательного обогащения в размере 19686 рублей 99 копеек.

В отзыве на встречное исковое заявление ИП ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Рустал» указали, что с доводами, изложенными во встречном исковом заявлении, не согласны, считают их незаконными и необоснованными, поскольку помещение было передано по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ в исправном состоянии. В соответствии п. 9.2. договора акт приема-передачи должен содержать характеристики помещения, включая его санитарное и техническое состояние на момент передачи в аренду; наличие исчерпывающего перечня недостатков и повреждений. Подписанием акта подтверждается факт передачи помещения арендатору и отсутствия каких-либо претензий к состоянию переданного ему помещения. В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещение было передано арендатору в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением по договору. Стены, потолки выполнены без изъянов и не имеют загрязнений, входная группа исправна. В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, доказательств того, что помещение было передано в неисправном виде, не предоставлено. Все изменения к договору должны быть заключены в письменной форме путем составления дополнительного соглашения к договору об ином размере арендной платы, однако дополнительное соглашение о снижении постоянной арендной платы отсутствовало, соответственно, говорить о том, что условия договора были изменены невозможно. Вследствие указанного, письмо ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее в себе намерение снижения постоянной части арендной платы на 8340 руб. на период ремонтных работ с октября месяца не имеет своего значения. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направлял в адрес ответчика письмо с уведомлением о том, что оснований для применения арендной ставки в размере 30000 руб. не имеется, поскольку начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчик ни разу не обратился к арендодателю с предложением проведения ремонтных работ в удобные сроки, не сообщал о необходимости устранения недостатков арендуемого помещения, однако оплачивал по ставке, предложенной на период ремонта. ИП ФИО1 направлял в адрес ответчика требование об уплате задолженности. И в случае необходимости проведения работ, вычесть сумму за эти работы из арендной платы с подтверждением расходов. Кроме того, ремонтные работы произведены не были в связи с тем, что помещение находилось в исправном состоянии. Вследствие чего, оснований дли применения арендной ставки в размере 30000 руб. не имелось. Ответчик пользовался арендуемым помещением по прямому назначению весь период, что подтверждает как отсутствие необходимости проведения ремонта нежилого помещения, так и то обстоятельство, что он так и не был проведен. На основании вышеизложенного доказательств проведения ремонта арендуемого нежилого помещения не предоставлено. Истцы считают доводы ответчика незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истец ИП ФИО1, представитель истца ООО «Управляющая компания «Рустал» в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи607 ГК РФпредусматривает, что варендумогут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как указано в пункте 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором.

Из содержания пункта 2 статьи621 ГК РФследует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование часть нежилого помещения, назначение: нежилое площадью <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 2-24, а именно: помещение площадью <данные изъяты> кв.м., на цокольном этаже здания, находящегося по адресу: РБ, <адрес>. Помещение передается в аренду по акту приема-передачи помещения, подписанному сторонами, в котором должна быть указана информация, характеризующая помещение на момент сдачи в аренду.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора аренды договор заключен на 11 месяцев со дня передачи объекта аренды по акту приема-передачи и распространяется на отношения, возникшие с момента подписания акта приема-передачи. Договор считается пролонгированным на следующий календарный год и далее ежегодно и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата, которая состоит из двух частей – постоянной и переменной. За каждый месяц аренды арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю за арендуемое помещение постоянную часть арендной платы в размере 38340 рублей, из расчета 540 рублей за 1 кв.м. НДС не предусмотрен. Оплата постоянной арендной платы производится на основании настоящего договора, то есть без выставления дополнительных счетов на оплату, не позднее 25 числа месяца предшествующего отчетному. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включают в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, общего содержания и технического обслуживания здания, охрану помещений, содержания и благоустройства закрепленной за арендодателем территории и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций. При этом в п. 3.3 договора аренды указано, что аренда помещений начинается с ДД.ММ.ГГГГ в связи с арендными каникулами.

Пунктом 4 договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который является способом обеспечения выполнения обязательств по настоящему договору путем внесения определенной денежной суммы одной стороной в пользу другой. Обеспечительный платеж равен постоянной части арендной платы за 1 календарный месяц аренды помещения. В случае досрочного расторжения настоящего договора (исключая случаи, предусмотренные п. 10.1.5 договора) обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит.

Согласно п.п. 10.1, 10.1.2 договора аренды арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 60 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (л.д. 7-13).

Нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже здания, находящегося по адресу: РБ, <адрес> передано ИП ФИО1 ИП ФИО2 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В данном акте приема-передачи указаны недостатки: 30 не работающих (не горящих) ламп типа «<данные изъяты>»; сломана крышка унитаза; плохо закреплен смеситель; в комнате № нет освещения; все крыльцо при входе разломано и требует ремонта (л.д. 14).

Таким образом, между сторонами возникли арендные отношения, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 направил ИП ФИО1 письмо, согласно которому недостатки, отраженные в акте приема-передачи нежилого помещения к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ устранены не все. Также добавились серьезные проблемы с затоплением ряда помещений, что привело к деформации линолеума, а при его поднятии по всему полу распространен грибок и плесень, что отражено в заключении экспертной комиссии. В результате этого в помещении затхлый спертый запах и опасность заболеваний дыхательных путей сотрудников и клиентов центра. Двери комнат отсыревают и плохо закрываются. Поступающую воду приходится вычерпывать самим. В настоящее время в 2-х комнатах у части стен снят пластик и вырезан у люков линолеум, использование этих комнат по назначению не может осуществляться. Снаружи у входа кучи мусора и грунта, что портит внешний вид и подход к помещению, а это вызывает недовольство посетителей. На основании изложенного ФИО2 просил: заменить линолеум во всем помещении, рассмотреть вопрос о возможности снижения арендной ставки на период ограниченных возможностей использования всего объекта, вывоз мусора, грунта, монтаж снятого пластика, установки гидроизоляции (л.д. 78).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 в ответ на входящее письмо ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ снизил постоянную часть арендной платы на 8340 рублей на период ремонтных работ в комнате №. Итого сумма постоянной части арендной платы с октября месяца составит 30000 рублей, а также обязался провести работы по замене линолеума (л.д. 88).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО4 и ИП ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уплачены следующие суммы:

- ДД.ММ.ГГГГ – 38340 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 38340 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 3588 рублей 40 копеек,

- ДД.ММ.ГГГГ – 38340 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 3732 рубля 81 копейка,

- ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей.

Задолженность в пользу ФИО2 34357 рублей 81 копейка (л.д. 96).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО4 и ИП ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уплачены следующие суммы:

ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей,

ДД.ММ.ГГГГ – 4033 рубля 47 копеек,

ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей,

ДД.ММ.ГГГГ – 1575 рублей 31 копейка,

ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей (л.д. 98).

Также ФИО2 предоставлены платежные поручения по оплате арендной платы:

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей (л.д. 105-107).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому изменена преамбула договора, указано, что договор аренды заключен между ИП ФИО1 (арендодатель 1), ООО Управляющая компания «Рустал» (арендодатель 2) и ИП ФИО4 (арендатор). Также договор аренды дополнен пунктом 3.4, согласно которому постоянная часть арендной платы, установленная п. 3.1. настоящего договора, подлежит оплате в следующем порядке: 75% оплачивает арендодателю 1 путем перечисления денежных средств на его счет или любым иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ; 25% оплачивается арендодателю 2 путем перечисления на его расчетный счет или любым иным способом, не запрещенным законодательством РФ. В случае, если в договоре предусмотрена переменная часть арендной платы (установленная п. 3.1 договора) она оплачивается арендодателю 1 путем перечисления денежных средств на его счет. Также договор аренды дополнен пунктом 4.5, согласно которому обеспечительный платеж находится в пользовании арендодателя 2 в течение всего срока действия договора аренды. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя 2 (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь направил ИП ФИО1 письмо с просьбой запланировать ремонт помещения на ДД.ММ.ГГГГ года, предварительно сообщив об этом за 2 недели. На время ремонта просил освободить его от уплаты арендной платы. Также письмо содержало просьбу по изготовлению нового технического паспорта помещения, необходимого для плана эвакуации. При этом в письме отражены те же недостатки помещения, указанные в письме ФИО2, адресованном ИП ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО4 и ИП ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уплачены следующие суммы:

- ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 4033 рубля 47 копеек,

- ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 1575 рублей 31 копейка,

- ДД.ММ.ГГГГ – 30000 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 4749 рублей 49 копеек,

- ДД.ММ.ГГГГ – 22500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 22500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 22500 рублей.

Задолженность в пользу ФИО2 19686 рублей 99 копеек (л.д. 98).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО4 и ООО Управляющая компания «Рустал» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уплачены следующие суммы:

- ДД.ММ.ГГГГ – 7500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 7500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 7500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 7500 рублей,

- ДД.ММ.ГГГГ – 7500 рублей.

Задолженность в пользу ФИО2 7500 рублей (л.д. 97).

Также предоставлены платежные поручения по оплате ФИО2 арендной платы:

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 22500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 22500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 22500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7500 рублей,

- № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 22500 рублей (л.д. 105-115).

Таким образом, из представленных материалов следует, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, арендатор ФИО2 оплачивал постоянную арендную плату в размере 30000 рублей. При этом истцы каких-либо претензий по этому поводу арендатору не высказывали, что также подтверждается предоставленными актами сверки взаимных расчетов между ИП ФИО2 и ИП ФИО1, а также между ИП ФИО2 и ООО Управляющая компания «Рустал».

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направил ИП ФИО4 требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задолженность, образовавшуюся в связи с ежемесячной недоплатой арендных платежей в период с ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 88000 рублей. Также в данном требовании указано, что арендодатель ИП ФИО1 выразил намерение о снижении постоянной арендной платы на период ремонтных работ до 30000 рублей. Сроки снижения арендной платы были четко обозначены арендодателем – период проведения ремонтных работ. Однако, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 ни разу не обратился к арендодателю с предложением проведения ремонтных работ в удобные сроки, не сообщил о необходимости устранения недостатков арендуемого помещения, однако оплачивал по ставке, предложенной на период ремонта. В случае необходимости устранения недостатков помещения ФИО2 предложено оплатить образовавшуюся задолженность за вычетом ремонтных работ и необходимых материалов на общую стоимость 30000 рублей (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 направил ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 требование о погашении задолженности по арендной плате в размере 88000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом пояснил, что в соответствии с условиями договора, договор может быть расторгнут только по истечении 60 календарных дней с момента поступления уведомления, то есть не ранее ДД.ММ.ГГГГ и только в случае полного исполнения между сторонами принятых на себя обязательств (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 и ООО Управляющая компания «Рустал» направили ИП ФИО2 претензию о погашении задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере: перед ИП ФИО1 78670 рублей 04 копейки, перед ООО Управляющая компания «Рустал» - 23032 рубля 26 копеек (л.д. 22, 23).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 направил ИП ФИО1 письмо, согласно которому между сторонами договора аренды было достигнута договоренность о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ. Письмо содержит просьбу засчитать в оплату постоянной арендной платы за последний месяц действия договора и, соответственно пользования помещением, суммы из обеспечительного платежа в размере 30000 рублей. И поскольку до настоящего времени ремонтные работы помещения не были произведены, оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 8340 рублей ИП ФИО2 просил вернуть путем перечисления денежных средств на банковские реквизиты, указанные в договоре (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 письмо, согласно которому требование о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты аренды за последний месяц (сентябрь) не может быть удовлетворено, поскольку на данный момент размер задолженности по арендным платежам составляет 88000 рублей. В соответствии с п. 4.8 договора обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит. Письмо также содержит требование о полном погашении задолженности (л.д. 21).

Пунктом 4.8 договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения настоящего договора (исключая случаи, предусмотренные п. 10.1.5 настоящего договора) обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит.

Согласно п. 10.1.5 договора аренды настоящий договор прекращает свое действие до истечения срока его действия вследствие отказа арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке, если:

- арендатор создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора;

- переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для коммерческой деятельности арендатора.

Таким образом, судом установлено, что помещение, переданное ИП ФИО2 по договору аренды ИП ФИО1 в силу обстоятельств, за которые ФИО2 не несет ответственности (затопление), оказалось в состоянии, не пригодном для коммерческой деятельности. Арендодателем ФИО1 ремонт арендуемого помещения по неоднократным просьбам арендатора ФИО2 произведен не был, в связи с чем ФИО2 обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения. Договор аренды расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

Также согласно п. 4.8 и п. 10.1.5 договора аренды суд приходит к выводу, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере 38340 рублей подлежит зачету в счет арендной платы.

Истцы ИП ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Рустал» обратились в суд с иском, просят взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате. ФИО2 обратился в суд со встречным иском о взыскании с ИП ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Рустал» неосновательного обогащения.

Однако ни одна из сторон не предоставила каких-либо расчетов.

В соответствии со ст.56 ГПК РФкаждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно актам взаимных расчетов между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 и ООО «Управляющая компания «Рустал» и ИП ФИО2, а также платежными поручениями, арендная плата за пользование нежилым помещением ИП ФИО2 уплачена по ДД.ММ.ГГГГ года включительно. Следовательно, с учетом того, что договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, ИП ФИО2 не оплачена арендная плата за период - ДД.ММ.ГГГГ года.

При этом, согласно договору аренды, дополнительному соглашению к договору аренды и актам сверки взаимных расчетов обеспечительный платеж по договору аренды в размере 38340 рублей находится в пользовании ООО «Управляющая компания», а переплата по арендным платежам в размере 19686 рублей 99 копеек находится у ИП ФИО1 и соответственно указанные суммы перекрывают задолженность ФИО2 по арендным платежам за период - ДД.ММ.ГГГГ года.

Учитывая изложенное, требование истцов о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит, соответственно не подлежит удовлетворению и требование о взыскании неустойки.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения (неосновательного сбережения) входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения.

Поскольку у ФИО2 имелась задолженность по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ года, сумма в размере 19686 рублей 99 копеек, которую ФИО2 просит взыскать с истцов как неосновательное обогащение, таковым не является и подлежит зачету в счет долга ФИО2 по арендной плате.

Учитывая изложенное, встречный иск ФИО2 о взыскании с истцов неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» «Рустал» о взыскании суммы неосновательного обогащения отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Давлекановский районный суд РБ.

Судья: подпись

Верно. Судья: А.А.Конавченко

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-43/2020 Давлекановского районного суда РБ.