Апелляционное определение № 33-11621/2026 Ж-11345/2026 от 25 марта 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 марта 2026 годаадрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Акульшиной Т.В.,

судей Максимовских Н.Ю., фио,

при помощнике судьи Епифановой А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовских Н.Ю., дело по апелляционной жалобе истца на решение Щербинского районного суда адрес от 04 июня 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ... к ..., ООО «РИЭЛТИ КОНСАЛТ», ТУ Росимущества адрес о признании недействительными результатов торгов, договора купли – продажи недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру отказать,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Клинский городской суд адрес с иском к ФИО2, ООО «РИЭЛТИ КОНСАЛТ», ТУ Росимущества адрес о признании недействительными результатов торгов, договора купли – продажи недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру, в котором просил признать недействительными торги в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, признать недействительным договор купли – продажи указанной квартиры (торги) № ... от 21.11.2023 года, заключенный с ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, признать на него право собственности за истцом.

В обоснование исковых требований казав, что являлся собственником квартиры по адресу: адрес, г.адрес, адрес на основании договора купли – продажи от 31 мая 2013 года. Квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств ОАО «Сбербанк России». В связи с задолженностью по кредитному договору решением Клинского городского суда адрес от 06 июня 2022 года на указанное жилое помещение было обращено взыскание. Квартира была продана на публичных торгах. При этом при проведении торгов были допущены нарушения, поскольку он не был допущен к участию в торгах, квартира продана по заниженной цене, чем нарушены его права.

Определением Клинского городского суда адрес от 09 июля 2024 года данное гражданское дело передано по подсудности в Измайловский районный суд адрес.

Определением Измайловского районного суда адрес от 17 марта 2025 года данное гражданское дело передано по подсудности в Щербинский районный суд адрес.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

06 ноября 2025 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение Щербинского районного суда адрес от 04 июня 2025 года оставлено без изменения.

20 января 2026 года определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 ноября 2025 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. Указано на то, что суд первой инстанции, не рассмотрел иные обстоятельства, указанные истцом для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, в частности, связанные с лишением истца возможности воспользоваться своими правами при реализации ее имущества и повлиявшие на формирование его стоимости при продаже на торгах; не принял во внимание обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.04.2024 года в редакции определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.04.2024 года, которым, констатирован факт нарушения прав истца по настоящему спору относительно определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, что объективно свидетельствует о том, что квартира была продана на торгах по заниженной цене, что является основанием для признания торгов недействительными.

При новом апелляционном рассмотрении истец ФИО1 явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Третье лицо фио в заседание судебной коллегии явилась, доводы жалобы поддержала.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности фио также явилась, представила письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным положениям закона обжалуемое решение не соответствует.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 являлся собственником квартиры по адресу: адрес, г.адрес, адрес на основании договора купли – продажи от 31 мая 2013 года.

Квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств в сумме сумма ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору <***> от 31.05.2013 года, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1, фио

Решением Клинского городского суда адрес от 06 июня 2022 года на указанное жилое помещение было обращено взыскание, установлена начальная продажная цена в сумме сумма

В рамках возбужденного исполнительного производства, 15.11.2023 года указанная квартира была продана на публичных торгах, которые были проведены на электронной адрес «ВЭТЭ» https://weteh.ru/, победителем аукциона был признан ФИО2

По итогам аукциона 21.11.2023 года с ФИО2 был заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, по условиям которого он приобрел данную квартиру по цене сумма

21.11.2023 года ФИО2 принял квартиру по акту приема – передачи.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 448, 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации частями, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи и совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенных нарушений закона при проведении оспариваемых торгов, которые бы повлияли на их результаты, не допущено, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не установил, отклонив доводы истца о том, что квартира была продана по заниженной цене, поскольку начальная продажная цена имущества определена на основании вступившего в законную силу решения Клинского городского суда адрес от 06 июня 2022 года.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3).

Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений и разъяснений закона основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, повлиявшее на результаты торгов, и, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве, направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

В обоснование заявленных требований ФИО1, в числе прочего, ссылается на нарушение своих прав передачей на торги квартиры по значительно заниженной стоимости, определенной еще в 2013 году на основании оценки при заключении кредитного договора, и установленной решением Клинского городского суда адрес от 06 июня 2022 года, а также указывал на то, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 апреля 2024 года установлена начальная продажная стоимость квартиры в сумме сумма

Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы истца заслуживающими внимания.

Как следует из материалов дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 апреля 2024 года в редакции определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 апреля 2024 года по делу N 33-9367/2024 решение Клинского городского суда адрес от 06 июня 2022 отменено, установлена начальная продажная стоимость квартиры в сумме сумма

Указанным апелляционным определением от 15 апреля 2024 года констатирован факт нарушения прав истца по настоящему спору относительно определения начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Таким образом, истец не был допущен к процессу реализации его имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки, определенной при заключении кредитного договора (13.05.2013), а квартира продана по цене значительно ниже ее действительной стоимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вышеуказанное объективно свидетельствует о том, что квартира была продана на торгах по заниженной цене, что является основанием для признания торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Статья 461 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, в виде возмещения ему продавцом понесенных убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Аналогичное правило закреплено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленного на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.

Как установлено судом и следует из фактических обстоятельств дела, в качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов ООО "Риэлти Консалт" по поручению Территориального управления Росимущества в адрес. Оплата по договору произведена покупателем в полном объеме на основании п. 2.4 Договора №... купли-продажи недвижимого имущества (торги) от 21.11.2023 года.

Положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу пункта 1.2 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" (далее по тексту - Соглашение от 30.04.2015) реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (далее - специализированные организации).

Согласно пункта 5.3.1 Соглашения от 30.04.2015 контроль за реализацией арестованного имущества должников, соблюдения положений настоящего Соглашения обеспечивает Росимущество.

Таким образом функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет именно Росимущество.

При этом, Росимущество вправе привлекать на конкурсной основе специализированные организации для реализации в установленном порядке арестованного имущества. Вместе с тем, факт реализации имущества привлеченной Росимуществом специализированной организацией не отменяет обязанностей Росимущества по обеспечению контроля за реализацией арестованного имущества должников, сохранности данного имущества, осуществлению оплаты вырученных от его продажи средств.

Как следует из приведенных норм права, продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора, которая возлагается на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть на Территориальное управление Росимущества в адрес.

Таким образом, в связи с признанием торгов и совершенную по их результатам сделку недействительными, подлежит применению двухсторонняя реституция, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 167, пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право покупателя ФИО2 на спорную квартиру подлежит прекращению, на продавца - Территориальное управление Росимущества в адрес и подлежит возложению обязанность по возврату денежных средств ФИО2 в размере сумма

Таким образом, решение Щербинского районного суда адрес от 04 июня 2025 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения: признании незаконными торгов, договора купли-продажи спорной квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру, восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в отношении спорной квартиры, лицо, в пользу которого установлены ограничения и обременение объекта недвижимости: ПАО Сбербанк; взыскании с Территориального управления Росимущества в адрес в пользу ФИО2 денежных средств в размере сумма

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Щербинского районного суда адрес от 04 июня 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым:

Признать недействительными торги в электронной форме на право заключения договора купли-продажи в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, победителем которых был признан ФИО2 (протокол о результатах проведения торгов от 15.11.2023 N 141735, организатор торгов - ООО "Риэлти Консалт", специализированная организация, действующая от имени Территориального управления Росимущества в адрес).

Признать недействительным договор купли-продажи имущества на торгах №... от 21.11.2023, заключенный между Территориальным управлением Росимущества в адрес в лице ООО "Риэлти Консалт" и ...

Применить последствия недействительности договора купли-продажи имущества на торгах №... от 21.11.2023, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в адрес в лице ООО "Риэлти Консалт" и ...

Прекратить право собственности К... на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

Признать право собственности ... на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: адрес, г.адрес, адрес.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, лицо, в пользу которого установлены ограничения и обременение объекта недвижимости: ПАО Сбербанк.

Взыскать с Территориального управления Росимущества в адрес в пользу К... денежные средства в размере сумма

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: