Решение № 2-2102/2025 2-2102/2025~М-1679/2025 М-1679/2025 от 23 ноября 2025 г. по делу № 2-2102/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 24 ноября 2025 года

Ахматовский районный суд <адрес> Республики в составе:

председательствующего судьи Джумалиева С.У.,

при секретаре судебного заседания ФИО7,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО3 –ФИО8, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1- ФИО9, действующей по доверенности (посредством ВКС),

рассмотрев в открытом в судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании прекращенным предварительного договора купли-продажи квартиры, по встречному иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру и на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с настоящим исковым заявлением к ответчику ФИО1, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, с согласия ее законного представителя ФИО4 (отца) и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли продажи недвижимости в отношении следующих объектов: квартиры общей площадью 153,4 кв.м. кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> нежилого помещения общей площадью 50,1 кв.м. кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес>. К моменту заключения основного договора ФИО1 должна была полностью рассчитаться за приобретаемую недвижимость. Условиями предварительного договора были следующие:

- до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости, где на стороне продавца выступит ответчик ФИО3, а на стороне покупателя - ФИО1 (п.2.1.1 и п.1.4 предварительного договора);

- стороны договора определили покупную стоимость двух объектов недвижимости в 11 000 000,00 рублей 00 копеек;

- ФИО1 была обязана в течение действия предварительного договора оплатить полную стоимость объектов недвижимости до заключения основного договора (п.1.6 предварительного договора);

- предварительный договор действует до ДД.ММ.ГГГГ и прекращает свое действие в случае, если после окончания срока действия предварительного договора не заключен основной договор и ФИО1 не приступит к исполнению обязанности по оплате стоимости недвижимости.

Истец ФИО4 и ответчик ФИО1 в день получения последнего платежа (ДД.ММ.ГГГГ) подписали акт приема-передачи недвижимости, согласно которому ответчик передал истцу, а истец принял у ответчика квартиру и нежилое помещение. Хотя акт приема-передачи и был составлен в день оплаты последней части выкупной цены, стороны при заключении предварительного договора условились, что покупатель будет пользоваться объектами недвижимости с момента заключения такого предварительного договора. Истец в течение четырех лет пользовался квартирой (поселил в нее родственников) и нежилым помещением, улучшил состояние квартиры и нежилого помещения, нежилое помещение использовал для целей бизнеса, следил за состоянием объектов недвижимости.

По состоянию на день подачи иска основной договор купли-продажи не заключен, а предварительный договор действует до ДД.ММ.ГГГГ и прекращает свое действие в случае, если после окончания срока действия предварительного договора не заключен основной договор. Таким образом, истцы считают обязательства прекращенными. В связи с чем просят суд признать прекращенным предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении: квартиры общей площадью 153,4 кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> нежилого помещения общей площадью 50,1 кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес>, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1. Обязать ФИО2 освободить квартиру общей площадью 153,4 кв.м. кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> нежилое помещение общей площадью 50,1 кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес>.

Ответчик ФИО1, выразив несогласие с заявленным к ней иском, обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и на нежилое помещение, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО3 и ФИО11 был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости объектов: квартира, площадью 153,4 кв.м, кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул.им. ФИО10, <адрес>; нежилое помещение площадью 50,1 кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им.ФИО10, <адрес>. В течение срока действия предварительного договора ФИО12 полностью оплатила стоимость объектов недвижимости, о чем ответчиками были выданы собственноручные расписки (прилагаются). Оплата стоимости объектов недвижимости происходила несколькими платежами, а именно:ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 3 500 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 2 000 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 3 500 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 2 000 000,00 рублей 00 копеек. В течение срока действия предварительного договора купли-продажи недвижимости покупатель ФИО12 выплатила денежную сумму в размере 9 000 000,00 рублей и за пределами срока действия предварительного договора, в день подписания сторонами акта приема-передачи недвижимости оплатила еще 2 000 000,00 рублей. Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГ покупатель полностью оплатила стоимость приобретаемых объектов недвижимости. Всего оплачено 11 000 000,00 рублей 00 копеек.

До ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли- продажи недвижимости (п.1.4 предварительного договора). Ответчики в нарушении условий предварительного договора, уклоняются от заключения основного договора.

На основании изложенного, просит признать право собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 153,4 (сто пятьдесят три целых четыре десятых) кв.м кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать), <адрес> (тридцать один);

- признать право собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 50,1 (пятьдесят целых одна десятая) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать);

- указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 153,4 (сто пятьдесят три целых четыре десятых) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать), <адрес> (тридцать один);

- указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 50,1 (пятьдесят целых одна десятая) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать).

Истцы (ответчики по встречному иску) ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы ФИО8

Представитель истца - ответчика по встречному иску ФИО8 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и просила суд удовлетворить иск по основаниям, изложенным в исковом заявлении, по встречным исковым требованиям просила отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика - истца по встречному иску ФИО9 (посредством ВКС) в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска и просила суд удовлетворить встречные исковые требования, ссылаясь на несоблюдение ФИО3 и ФИО4 требований гражданского законодательства РФ.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по ЧР в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц по правилам ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО12 и ФИО3 с согласия ее законного представителя ФИО11 был заключён ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 153,4 кв.м., по адресу: Чеченская Республика, <адрес>, ул.им. ФИО10, <адрес> нежилое помещение площадью 50,1 кв.м. по тому же адресу.

Согласно условиям пункта 1.5 предварительного договора срок заключения основного договора определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Объекты недвижимости были переданы по акту приема-передачи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из представленных материалами дела копий собственноручных расписок следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действуя как законный представитель ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., получил от ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в соответствии с условиями заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры и нежилого помещения, денежные средства в сумме 11 000 000,00 рублей. Оплата стоимости объектов недвижимости происходила несколькими платежами: ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 3 500 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 2 000 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 3 500 000,00 рублей 00 копеек; ДД.ММ.ГГГГ в счет стоимости недвижимости оплачено 2 000 000,00 рублей 00 копеек.

В течение срока действия предварительного договора купли-продажи недвижимости покупатель ФИО12 выплатила денежную сумму в размере 9 000 000,00 рублей и за пределами срока действия предварительного договора, в день подписания сторонами акта сдачи-приемки недвижимости оплатила еще 2 000 000,00 рублей. Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГ покупатель полностью оплатила стоимость приобретаемых объектов недвижимости.

Разрешая заявленные ФИО3, ФИО4 исковые требования, а также встречные исковые требования ФИО1, суд учитывает следующее.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Истец по встречному иску до настоящего времени не имеет возможности осуществлять полномочия собственника в полном объеме, поскольку его право не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п.2.1.6 предварительного договора стороны обязаны в течение 5 рабочих дней после истечения срока действия Предварительного Договора купли-продажи недвижимости и получения Продавцом или законным представителем Продавца полной стоимости недвижимости стороны обратиться в МФЦ и подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на имя ФИО12

Как следует из материалов дела нарушены условия п.3.1 предварительного договора в течение 14 календарных дней с даты полной оплаты Покупателем стоимости недвижимости Продавец составляет проект основного договора. После получения последнего платежа и подписания акта приема-передачи недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ) ответчики по встречному иску должны были по условиям предварительного договора подготовить проект основного договора купли-продажи недвижимости в течение 14 дней и передать его истцу по встречному иску для ознакомления и подписания. После чего, стороны договора должны были отправиться в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру и нежилое помещение на имя истца.

Однако, ни в течение указанного срока, ни позднее ответчики на связь не вышли, проект основного договора не предоставили.

Ответчики по встречному иску нарушают условия предварительного договора, злоупотребляют правом, уклоняются от заключения основного договора.

Доказательствами тому, что Продавец регулярно уклонялся от заключения основного договора и от государственной регистрации права собственности является серии телеграмм от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ (копии прилагаются) направленные в адрес регистрации ответчика ФИО3

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).

В пункте 5 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом, стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ, одним из способов защиты является признание права.

Иск о признании права относится к искам о правах на недвижимое имущество (абзац 3 пункта 2 постановления №). Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-23749 по делу № А61-360/2017 установлено, что возможность удовлетворения иска о признании права связана с установлением факта владения недвижимым имуществом. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку квартира и нежилое помещение находятся во владении у ФИО1, она добросовестно выполнила обязательства по содержанию недвижимого имущества, однако по независящим от нее причинам не могла приобрести право на квартиру и нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о признание за ней права собственности заключенного между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к ФИО1

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании прекращенным предварительного договора купли-продажи квартиры отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру и на нежилое помещение удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 153,4 (сто пятьдесят три целых четыре десятых) кв.м кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать), <адрес> (тридцать один).

Признать право собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 50,1 (пятьдесят целых одна десятая) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать);

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 153,4 (сто пятьдесят три целых четыре десятых) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, ул. им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать), <адрес> (тридцать один).

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 50,1 (пятьдесят целых одна десятая) кв.м., кадастровый № по адресу: Россия, Чеченская Республика, <адрес>, улица им. ФИО10, <адрес> (четырнадцать).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чеченской Республики через Ахматовский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий С.У. Джумалиев

Копия верна:

Судья С.У. Джумалиев