Решение № 2-362/2026 2-362/2026(2-6586/2025;)~М-3476/2025 2-6586/2025 М-3476/2025 от 9 апреля 2026 г. по делу № 2-362/2026

Дело №

ДД.ММ.ГГГГ №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лифановой О.Н.,

при секретаре Затолокиной И. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО "Балтинвестгрупп" о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с измененной в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ /ГПК РФ/ редакцией иска к ООО "БалтИнвестГрупп" о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, в сумме 153 083,25 руб., расходов на проведение досудебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 57 025 руб., расходов на почтовые отправления в размере 300,04 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 596,33 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддерживал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 пояснил, что выводы экспертного заключения о стоимости устранения недостатков в квартире не оспаривает, поддержал ранее представленную в материалы дела правовую позицию о возможности взыскания с ответчика не более 3 % от стоимости объекта долевого строительства для устранения недостатков.

Выслушав доводы и возражения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков /п. 2/.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором /п. 5/.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд /п. 6/.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (далее – Участник долевого строительства) и ООО «Городские Кварталы» (далее - Застройщик) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее по тексту – Договор), расположенного по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, согласно условиям которого Застройщик обязуется с привлечением других лиц построить по адресу, указанном п. 1.1. договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи.

Стоимость объекта долевого участия согласно п.4.1 договор составила 5 102 875 руб. и была уплачена истцом, что ответчиком не оспаривается /л.д.57/.

Согласно п. 1.5 Договора гарантийный срок Объекта долевого строительства составляет 5 лет, что соответствует п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 /л.д.32-36/.

Квартира была принята у застройщика ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке, из ЕГРЮЛ прекращена деятельность ООО «Городские Кварталы» путем реорганизации в форме присоединения к ООО «БАЛТИНВЕСТГРУПП» (далее – Застройщик).

После передачи объекта долевого строительства дольщиком были обнаружены недостатки, подтверждаемые экспертизой ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, по проведению строительно-технического исследования по определению соответствия квартиры, расположенной по адрес: г. Санкт-Петербург, <адрес> требованиям нормативных документов, были выявлены многочисленные дефекты выполненных отделочных работ, сумма расходов на устранение которых, составляют 559 543,67 руб. /л.д.16-52/.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика, не согласившегося с вышеуказанным заключением специалиста, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза /л.д.82-86/.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Спектр» № от ДД.ММ.ГГГГ, недостатки, указанные в техническом заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, нарушают условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также относятся к строительным недостаткам, поскольку возникли по причине нарушения технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполняемых со стороны застройщика.

Стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, за исключением стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения, нормального износа, нормальной усадки здания, приобретенного согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет: 352 010,49 руб. (Триста пятьдесят две тысячи десять рублей) /л.д.88-122/.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение эксперта ООО «Спектр» ФИО5, суд учитывает, что оно содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, кроме того, квалификация эксперта не вызывает сомнений, его заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сомнения в правильности и обоснованности данного заключения у суда не возникли, а сторонами по делу в установленном законом порядке данное заключение не оспорено, и по сути подтверждает правильность доводов одной из сторон по делу.

При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта ООО «Спектр» отвечают принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения специалиста, которое не оспорено в установленном законе порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что после передачи застройщиком объектов долевого строительства, в пределах установленного договором гарантийного срока в <адрес> были выявлены недостатки, стоимость устранения которых, в соответствии с выводами заключения эксперта ООО «Спектр» равна 352 010,49 руб., с чем стороны согласны, то суд приходит к выводу, что требование истца о возмещении стоимости устранения недостатков в квартире обосновано и подлежит удовлетворению по праву.

Вместе с тем, изучив доводы возражений ответчика, который указывает на то, что общая сумма, подлежащая взысканию в счет компенсации расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, не может превышать три процента от цены договора, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступили в силу с 1 января 2025 года.

На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Из материалов дела следует, что строительные недостатки в квартире истца, переданной ему 12.11.2020, были выявлены на основании технического заключения специалиста от 28.12.2024, 22.05.2025 истец обратился с настоящим иском в суд на основании заключения специалиста о стоимости устранения недостатков, при этом спор между сторонами рассматривается по существу в 2026 году, следовательно, положения Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" распространяют свое действие на данные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Иных указаний названная норма не содержит.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца - участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию с застройщика в пользу истцов, составляет 153 086,25? руб., из расчета:

5 102 875 (цена ДДУ) *3% = 153 086,25 ?руб.

Таким образом, заявленные истцом требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Разрешая иск в части требования истца о возмещении морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

На основании изложенного, принимая во внимание степень вины ответчика, отсутствие в материалах дела доказательств претерпевания истцом глубоких нравственных страданий, суд полагает достаточным возместить моральный вред в размере 10 000 рублей.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы, в том числе почтовые расходы.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из материалов дела следует, что с целью определения рыночной стоимости устранения недостатков в квартире истец заключил с ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост экспертиза» договор, во исполнение которого экспертным учреждением было подготовлено техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, оплата услуг произведена истцом в размере 57 025 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру /л.д. 53-54/.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, заявленные требования истца в измененной редакции иска с учётом заключения судебной экспертизы, правомерны на 62,9% в отношении объекта недвижимости = 57 025 х 100% /352 010,40, следовательно, расходы на досудебную оценку подлежат возмещению истцу за счёт ответчика в размере: 57 025 х 62,9 % = 35 868,725? руб.

Почтовые расходы, понесенные истцом на отправку искового заявления с приложениями, его измененной редакции, уведомления о проведении экспертизы, претензии в адрес ответчика в сумме 300,04 руб., что подтверждается описями и чеками, также подлежат возмещению за счёт ответчика.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец, в силу ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» был освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета Санкт-Петербурга с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 12 963 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 167, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 –– удовлетворить.

Взыскать с ООО "Балтинвестгрупп" № в пользу ФИО1 паспорт РФ № стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 153 083,25 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на проведение досудебной оценки в размере 35 868,72 руб., почтовые расходы в размере 300,04 руб.

Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" ИНН № в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 12 963 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья