Апелляционное определение № 33-12192/2025 33-15/2026 от 24 февраля 2026 г.

Судья Моисеенкова О.Л. 24RS0018-01-2024-001766-68

Дело № 33-12192/2025 (2-116/2025)

2.219

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Макаровой Ю.М.,

судей Тихоновой Ю.Б., Гавриляченко М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куницыной М.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.,

гражданское дело по иску ФИО2, к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, признании прекращенным права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО3,

на решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 04 июня 2025г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2,, <дата> года рождения, имеющей паспорт №, к ФИО3, <дата> года рождения, паспорт № №, о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности прекращенным удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенный между ООО «Исток» в лице ФИО1 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3, <дата> года рождения, паспорт № №, на здание цеха энергослужбы, назначение: нежилое, <адрес> кадастровый №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №.

Меру обеспечения в виде ареста на объект недвижимости, нежилое здание цеха энергослужбы, назначение: нежилое, площадью 1086,7 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, запретив Управлению Федеральной службе государственного регистрации, кадастра и картографии в <адрес> и <адрес> совершать любые регистрационные действия по отчуждению указанного объекта, сохранить до фактического исполнения настоящего решения.».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, обратилась с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, признании прекращенным права собственности.

Требования мотивированы тем, что между ООО «Исток» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, дата регистрации права собственности <дата>. Предметом договора является здание цеха энергослужбы, назначением нежилое, по адресу: <адрес>, площадью 1086,7 кв.м. цена договора была установлена в размере 8 000 000 рублей. Директором ООО «Исток» являлся ФИО1, который умер <дата>. Истец приходился супругой умершему ФИО1 <дата> ФИО2, обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Оплата денежных средств по договору купли-продажи со стороны ответчика умершему не производилась. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Исток» внесена запись о прекращении юридического лица <дата>. На дату заключения указанного договора-купли продажи в отношении объекта здания цеха энергослужбы, расположенного по адресу: <адрес> имелось ограничение в виде запрета на осуществление регистрационных действий в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, по которому <данные изъяты>» являлся солидарным ответчиком. Исполнительное производство <дата>г. окончено в связи с ликвидацией ООО «Исток», снят запрет на отчуждение имущества должника с целью обеспечения исполнения исполнительного документа. Сделка по договору купли-продажи была заключена с целью вернуть в гражданский оборот объект недвижимости, вместе с тем ее совершении существенно были нарушены права истца. Данная сделка была совершена под влиянием заблуждения, обмана и на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Фактически договор являлся безденежным. После смерти ФИО1 ФИО3 категорически прекратил общение с семьей ФИО16, заявив, что деньги он отдал. Денежная сумма 8 000 000 рублей покупателем продавцу не выплачена. Невыплата ответчиком продавцу стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. Претензия о расторжении договора купли-продажи была направлена ответчику <дата>, и получена им оставлена без исполнения. При таких обстоятельствах, уточнив исковые требования, истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенного между ООО «Исток» и ФИО3; признать прекращенным право собственности ФИО3 на здание цеха энергослужбы, площадью 1086,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Определением суда от <дата> по делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора со стороны ответчика привлечено <данные изъяты>

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить. Полагает, что заявленный истцом иск направлен на возврат активов ООО «Исток», истец является ненадлежащей стороной, действующей от имени ликвидированного юридического лица. Указывает, что данный спор, должен рассматриваться в Арбитражном суде. Выражает несогласие с выводами суда, о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты, поскольку п.3 заключенного договора купли-продажи подтверждается факт оплаты, кроме того договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Так же отсутствие дебиторской задолженности у <данные изъяты>» подтверждает, что сделка была сторонами исполнена, и факт расчетов нашёл свое отражение в договора купли-продажи. Обращает внимание, что судом не был исследован вопрос наличие у <данные изъяты> действующего расчетного счета, или наличие зарегистрированного кассового аппарата, поскольку при отсутствии расчетного счета и кассового аппарата вывод суда, что помимо указания факта оплаты на договор должно быть подтверждено иными доказательствами, не основан на законе. Указывает, что в 2024г. ответчиком произведен ремонт и реконструкция здания, что привело к увеличению площади здания более чем на 500 кв.м., здания с площадью 1086,7 кв.м. не существует.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского ФИО4 суда, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.

Проверив материалы дела и решение суда, заслушав ФИО3-ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ФИО2,- ФИО6, ФИО8, третьих лиц- Б.О., Поддубный А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" участники общества вправе: получить в случае ликвидации общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость.

В соответствии с п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.

В силу п. 5.2 ст. 64 Гражданского кодекса РФ в случае обнаружения имущества ликвидированного юридического лица, исключенного из единого государственного реестра юридических лиц, в том числе в результате признания такого юридического лица несостоятельным (банкротом), заинтересованное лицо или уполномоченный государственный орган вправе обратиться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества среди лиц, имеющих на это право. К указанному имуществу относятся также требования ликвидированного юридического лица к третьим лицам, в том числе возникшие из-за нарушения очередности удовлетворения требований кредиторов, вследствие которого заинтересованное лицо не получило исполнение в полном объеме. В этом случае суд назначает арбитражного управляющего, на которого возлагается обязанность распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица.

Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 1141 Гражданского кодекса наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (ч. 1 ст. 1142 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, ООО «Исток» было зарегистрировано в качестве юридического лица до <дата>, с юридическим адресом <адрес> края, <адрес>, единственным учредителем общества является ФИО1; общество прекратило деятельность <дата> в связи с исключением из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности, запись внесена МИФНС № по <адрес>.

ФИО1 умер <дата>.

ФИО1 и ФИО2, <данные изъяты> с <дата>.Нотариусом Бородинского нотариального округа <адрес> ФИО9 заведено наследственное дело № в отношении имущества умершего ФИО1

Согласно материалам наследственного дела с заявлением о принятии наследства после смерти супруга ФИО1 по всем основаниям обратилась <дата> ФИО2,

<дата> нотариусом выданы ФИО2, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и свидетельства о праве на наследство по закону.

<дата> в городе <адрес> заключен договор купли-продажи здания между <данные изъяты>» (ИНН <***>) в лице директора ФИО1 с одной стороны, и ФИО3 с другой стороны.

По условиям договора, общество продало, а ФИО3 купил нежилое помещение: здание цеха энергослужбы, назначение: нежилое, количество этажей 1, площадью 1086,7 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанное здание продано за 8 000 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора (п. 3 договора).

Данное здание принадлежало ООО «Исток» на праве собственности с <дата>.

Право собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение в установленном законом порядке зарегистрировано <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>).

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на <дата> составляет 7 700 000 рублей согласно заключению № О/3690-24, выполненному ООО «Паритет».

<дата> ФИО2, в адрес ФИО3 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от <дата>, которая ФИО3 оставлена без удовлетворения.

Согласно представленным Межрайонной инспекцией ФНС России № по <адрес> от <дата> сведениям, в отношении ООО «Исток» <дата> поступил протокол осмотра № от <дата> об отсутствии ООО «Исток» по юридическому адресу. Руководителю и учредителю юридического лица были направлены <дата> уведомления о необходимости в течение 30 дней предоставить в регистрирующий орган документы, свидетельствующие о достоверности сведений, в отношении которых направлено уведомление. В связи с невыполнением указанной обязанности в срок регистрирующим органом была внесена запись о недостоверности содержащихся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице. При наличии в ЕГРЮЛ сведений, в отношении которых внесена запись о недостоверности, в течение более чем шести месяцев в соответствии с п. 5 ст. 21.1 Федерального закона № 129-ФЗ от <дата> предусмотрено исключение такого юридического лица из ЕГРЮЛ. <дата> регистрирующим органом было принято решение о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ. В связи с отсутствием заявлений кредиторов либо других причин юридическое лицо ООО «Исток» было исключено из ЕГРЮЛ.

Согласно Уставу ООО «Исток» имущество, оставшееся после удовлетворения претензий кредиторов, используется по указанию учредителя.

На основании поданного в ОП № межмуниципального управления МВД России «Красноярское» <дата> заявления Б.О., переданного для проведения проверки в Отдел МВД России по ЗАТО <адрес> края (КУСП № от <дата>), сотрудниками полиции проводилась проверка, в рамках которой были получены <дата> письменные объяснения ФИО3, согласно которым ФИО3 пояснил, что в сентябре 2018 года он выкупил у ООО «Исток» половину здания, расположенного по адресу <адрес>, за 750 тысяч рублей, из них 500 тысяч рублей переведено на счет ООО «Снабсервис», руководителем которого является Б.О., дочь ФИО1, а 250 тысяч рублей переданы ФИО1 наличными. Официально регистрация и оформления этой части здания на него не производилось. В феврале или марте 2023 года ФИО1 предложил ему купить вторую половину здания и выкупить его полностью. Общая стоимость сделки составляла 8 000 000 рублей, с учетом ранее оплаченной суммы за часть здания. В декабре 2023 года заключили договор купли-продажи, но обнаружилось, что здание находится в аресте. Выяснилось, что ФИО1 в 2010 году хотел заключить с сыном сделку по продаже здания, и оформил договор. ФИО16 потребовалось время, чтобы аннулировать договор с сыном от 2010 года. В 2024 году, когда вопрос по аннулированию сделки с сыном был решен, они смогли зарегистрировать договор купли-продажи здания, который был фактически подписан в декабре 2023 года. Оформлял договор юрист Поддубный А.В.. К моменту заключения сделки у него на счете в Сбербанке имелась необходимая для оплаты сумма 8 000 000 рублей. Часть средств в размере 2,7 миллиона рублей он снял со счет и передал наличными ФИО1 в ноябре 2023 года, еще часть в размере 4 000 000 рублей снял со счета и передал наличными ФИО1 после решения вопросов с арестами, 750 тысяч рублей отдал ранее при покупке первой части здания. Расписки о получении средств ФИО1 не писал. В договоре купли-продажи стоит его подпись о том, что он полностью получил денежные средства по сделке, что свидетельствует о полной оплате сделки с его стороны

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что поскольку в случае расторжения договора купли-продажи в отношении спорного имущества оно будет собственностью ликвидированного юридического лица ООО «Исток», единственным учредителем которого являлся ФИО1, чьим наследником соответственно, является ФИО2,, истец имеет право заявлять требования о расторжении договора и исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих факт оплаты ФИО3 полученного по договору купли-продажи от <дата> недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора в связи с чем имеются основания для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, что в свою очередь является основанием для прекращения права собственности ответчика на объект недвижимости.

Указанные выводы суд первой инстанции обосновал отсутствием расписки, подтверждающей передачу денежных средств, противоречивых показаниях ответчика в ходе рассмотрения спора по существу, отсутствии оплаты по договору в момент подписания такового <дата>.

Судебная коллегия полагает, что приведенные выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Как следует из договора купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенного между ООО «Исток» в лице директора ФИО1 и ФИО3 Указанное здание продано за 8 000 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора.

Как следует из информации Федеральной налоговой службы, ООО «Исток» ликвидировано по решению регистрирующего органа <дата>. Налоговая и бухгалтерская (финансовая) отчетность <данные изъяты> за 2022, 2023 годы в инспекцию не предоставлялась. Какие-либо документы о ликвидации юридического лица отсутствуют.

Заочным решением Центрального районного суда <адрес> от <дата> в пользу <данные изъяты>» с ФИО1 ФИО2,, <данные изъяты>» взыскана задолженность по кредитному договору 2 210 318 рублей 67 копеек.

В ходе исполнения указанного решения, <дата> судебным приставом исполнителем вынесено постановление о запрете отчуждения имущества должника в виде нежилого здания по адресу <адрес>.

<дата> постановлением судебного пристава исполнителя снят запрет должнику ООО «Исток» на совершение любых сделок по отчуждению нежилого здания по адресу <адрес> в связи с окончанием исполнительного производства.

Из выписок о движении денежных средств по счетам ФИО3 следует, что <дата> и <дата> были произведены расходные операции на сумму 2 700 000 рублей и 4 000 000 рублей.

В материалы дела представлен договор купли продажи спорного нежилого здания от <дата> подписанный ООО «Исток» в лице директора ФИО1 и ФИО3 ДЖ.В. по условиям которого здание переходит в собственность ФИО3 по цене 750 000 рублей. Данный договор для регистрации в Управление Росреестра не представлялся.

<дата> между ФИО1 и Поддубный А.В. заключен договор об оказании юридических услуг, предметом которого является восстановление права собственности на недвижимое имущество ликвидированного юридического лица на территории ЗАТО <адрес>.

Из пояснений третьего лица Поддубный А.В. в ходе проверки, проводимой органами внутренних дел, в суде первой инстанции, при апелляционном рассмотрении дела следует, что ФИО1, будучи директором ООО «исток» последовательно обращался к нему для оформления сделки по отчуждению нежилого здания ФИО3. Им был подготовлен договор купли-продажи здания от <дата> по цене 8 000 000 рублей, но при предъявлении договора на регистрацию установлено наличие запрета на совершение сделок с данным объектом, поэтому договор не был зарегистрирован. Впоследствии собственник здания ООО 2исток» было ликвидировано по решению регистрирующего органа. Для разрешения указанных вопросов с ФИО1 был заключён договор на оказание юридических услуг. После снятия запрета на совершение сделок, переход права собственности был зарегистрирован. ФИО1 неоднократно говорил, что обязанность по оплате ФИО3 исполнена в полном объёме.

Основанием предъявленного ФИО2, иска является неисполнение покупателем ФИО3 обязанности по оплате переданного имущества, что в том числе следует из тех обстоятельств, что денежные средства в пользу ФИО16 ЛЛ.В., ФИО2,, ООО «Снабсервис» ( руководителем которого является дочь ФИО1-Б.О.) не поступали.

Вместе с тем, из совокупности имеющихся в деле и приведенных выше доказательств, судебная коллегия полагает установленным следующее:

Спорный объект недвижимости являлся собственностью юридического лица- ООО «Исток», учредитель и директор которого ФИО1 последовательно высказывал волеизъявление и совершал действия по отчуждению указанного имущества в пользу ФИО3, что подтверждается получением в 2018 году в счет стоимости данного здания от ФИО3 750 000 рублей, что подтверждается подписью ФИО1 в письменном договоре и не оспаривается сторонами, переговорами о завершении сделки, передачей ФИО1 2 700 000 рублей в счет оплаты ( пояснения ФИО3 Не опровергнуты), заключением <дата> договора купли-продажи данного здания без условий об отсрочке оплаты, с указанием на получение денежных средств в полном объеме, фактической передачей спорного здания во владение и пользование ФИО3, последовательными действиями после заключения указанного договора, направленными на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект к ФИО3, а именно заключением договора с Поддубный А.В., обращением в органы Росреестра <дата> с заявлением о государственной регистрации права собственности. После проведения правовой экспертизы, <дата> право собственности ФИО3 на объект недвижимости зарегистрированы, <дата> ФИО3 осуществлена расходная операция по снятию денежных средств в сумме 4 700 000 рублей и пояснения ответчика о передаче указанной суммы ФИО1 не опровергнуты.

При таком положении, учитывая каких-либо финансовых документов (бухгалтерской отчетности) ООО «Исток», сведений о кредиторской и дебиторской задолженности общества, отсутствие процедуры ликвидации ООО «Исток» в соответствии с положениями ст.ст.61-64 ГК РФ, при том, что при жизни единственного учредителя и директора ООО «Исток» сделка по отчуждению нежилого здания совершена и не оспорена, основания для удовлетворения требований наследника учредителя ФИО1 о расторжении договора купли-продажи имущества ликвидированного юридического лица по основанию отсутствия оплаты по договору в соответствии с положениями ст.450 ГК РФ судебная коллегия не находит.

Решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и на основании ст.330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 4 июня 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от <дата> и прекращении права собственности ФИО3 на здание цеха энергослужбы площадью 1068,7 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу :Россия, <адрес> отказать.

Председательствующий: Ю.М.Макарова

Судьи: Тихонова Ю.Б.

М.Н.Гавриляченко

Мотивированное определение изготовлено <дата>.