Апелляционное определение № 33-3-2654/2026 от 15 апреля 2026 г.

судья ФИО3

дело №

дело №

УИД 26RS0№-54


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<адрес>

16 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:

председательствующего

ФИО4,

судей

ФИО15,М.

с участием секретаря

ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО13 на решение Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной,

заслушав доклад судьи ФИО15,

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил:

- обязать управление Федеральной службы Росреестра по <адрес>, в одностороннем порядке, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, жилой дом, кадастровый №, площадь 111,1 кв.м., одноэтажный, по адресу: <адрес>, №, принадлежащий на праве собственности №4 от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м., (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый №, по адресу: <адрес>, №, принадлежащий на праве собственности №26/474/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (место рождения: <адрес> края, паспорт: серия 0703 №, выдан ОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 260-026), зарегистрированной по адресу: <адрес>, №, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (место рождения: <адрес>, Республики Южная Осетия, паспортные данные: серия 9009 № выдан отделением УФМС России по <адрес>-Алания в Иристонском МО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 150-002);

- взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 300 руб., уплаченные в качестве госпошлины в пользу ФИО1

Впоследствии представитель истца уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, кадастровый №, площадь 111,1 кв.м., местоположение: <адрес>, №, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м. (+/-9,48), кадастровый №, местоположение: <адрес>, ст-ца. Ессентукская, <адрес>, №, на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на данное имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>.

В соответствии с п. 1 договора ФИО2 продала вышеуказанные жилой дом и земельный участок, а ФИО1 купил и принял в их собственность. В соответствии п. 5 договора ФИО2 подтверждает, что отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подарено, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. В соответствии п. 8 цена, за которую продается жилой дом и земельный участок определяется по обоюдному согласию сторон в 20 000 000 руб., при этом: цена за которую продается жилой дом, определяется в № цена за которую продается земельный участок, определяется в 3 000 000 руб. Расчет за жилой дом и земельный участок произведен полностью до передачи недвижимости и подписания указанного договора, путем передачи лично ФИО2 наличных денежных средств в размере <данные изъяты>. Согласно п. 10 договор является одновременно документом, имеющим силу передаточного акта, подтверждающего факт реального исполнения сторонами своих обязательств.

ФИО1 все обязательства по указанному договору были выполнены в полном объеме, но до сих пор ФИО2 не исполнила свое обязательство по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. На предложения зарегистрировать переход права собственности ФИО2 уклоняется. Ответчику ДД.ММ.ГГГГ направлено досудебное требование о проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ответ на досудебное требование в установленный срок от ответчика не поступил, регистрация не проведена.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных встречных требований указано, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был заключен с истцом (ответчиком по первоначальному требованию) - ФИО2 под влиянием обмана, обязательства о передаче денежных средств, предусмотренных п. 8 спорного договора, на выполнение которые ссылается ответчик (истец по первоначальному требованию) не были выполнены. Вместе с ФИО2 по указанному адресу ранее до 2024 года проживал ее сын Свидетель №1, который в марте 2024 года, пояснив ей, что необходимо продать автомобиль БМВ, который принадлежал ей на праве собственности якобы для погашения долга умершего мужа ФИО6, в присутствии двух незнакомых ей лиц, в том числе возможно ФИО1, предоставил ей документы, пояснил, что необходимо их подписать и показал, где именно нужно поставить подпись и что написать.

Поскольку ФИО2 полностью доверяла своему сыну, не предполагая ничего плохого с его стороны, поставила свои подписи в местах, где он показал в документах. При этом сами документы она не читала из-за доверия к сыну и из-за плохого зрения. В начале ноября 2024 года ФИО2 стало известно, что принадлежащие ей на праве собственности дом и земельный участок под ним, якобы она продала ФИО1, с которым она не знакома, никаких отношений с ним не имела, никакие денежные средства от него не получала, в том числе за продажу дома и земельного участка. Никаких доверенностей сыну на продажу дома и земельного участка не выдавала, и его в этом не уполномочивала.

Также ей стало известно, что ее сын Свидетель №1 без ее ведома забрал, то есть фактически похитил из дома документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (свидетельства о праве на наследование и т.п.), которые предоставил в качестве гарантии возврата денег, которые он брал в долг у неизвестных ей людей.

По указанному факту ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с заявлением в ОМВД России «Предгорный» с просьбой о проведении проверки в порядке ст. 144 УПК РФ, принятии решения о возбуждении уголовного дела.

Кроме того, указала, что она проживает до настоящего времени в спорном доме, оплачивает коммунальные услуги и следит за его состоянием.

Обжалуемым решением Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, – удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, площадью 111,1 кв.м., и земельного участка с площадью 734 кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1

В апелляционной жалобе представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО13 просит решение Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, считает его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать. Указывает, что судом не дана надлежащая оценка представленным ФИО1 доказательствам, необоснованно отказано в применении к заявленным встречным исковым требованиям сроков исковой давности.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО12 просил оставить решение Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения судом апелляционной инстанции, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией отслеживания почтовых отправлений; доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не предоставили.

Таким образом, принимая во внимание, что указанные выше участники судебного разбирательства были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО12, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, что ФИО2 на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемом пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенном ФИО7, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу <адрес> РФ, является собственником жилого дома, кадастровый №, площадь 111.1 кв.м., и земельного участка по адресу: <адрес> №.

Вместе с ФИО2 по адресу: <адрес>, ранее до 2024 года проживал ее сын Свидетель №1, который в марте 2024 года, пояснив ей, что необходимо продать автомобиль ВМВ, который принадлежал ей на праве собственности якобы для погашения долга умершего мужа ФИО6, в присутствии двух незнакомых ей лиц, в том числе возможно ФИО1, предоставил ей документы, пояснил, что необходимо их подписать и показал, где именно нужно поставить подпись и что написать. Поскольку ФИО2 полностью доверяла своему сыну, не предполагая ничего плохого с его стороны, поставила свои подписи в местах, где он показал в документах. При этом сами документы она не читала из-за доверия к сыну и из-за плохого зрения.

В начале ноября 2024 года ФИО2 стало известно, что принадлежащий ей на праве собственности дом и земельный участок под ним, якобы она продала ФИО1, с которым она не знакома, никаких отношений с ним не имела, никакие денежные средства от него не получала, в том числе за продажу дома и земельного участка. Никаких доверенностей сыну на продажу дома и земельного участка не выдавала, и его в этом не уполномочивала. Также ей стало известно, что ее сын - Свидетель №1 без ее ведома забрал, то есть фактически похитил из дома документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (свидетельства о праве на наследование и т.п.), которые предоставил в качестве гарантии возврата денег, которые он брал в долг у неизвестных ей людей.

По указанному факту ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с заявлением в ОМВД России «Предгорный» с просьбой о проведении проверки в порядке ст. 144 УПК РФ, принятии решения о возбуждении уголовного дела.

Обращаясь в суд с встречным иском о признании недействительным по основаниям, предусмотренным ч.2 ст. 179 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием обмана, договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец по встречному иску указала, что она не имела действительного намерения отчуждать принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, который является для нее единственным местом жительства, а также земельный участок под ним, а данная сделка была совершена ею под влиянием обмана со стороны Свидетель №1, о чем не может быть не известно ответчику (истцу по первоначальному требованию) - ФИО1, который с ней каких- либо переговоров о продаже объектов недвижимости не вел, какие- либо условия договора с ней не обсуждал, а в момент подписания ею договора умышленно умолчал о существенных обстоятельствах сделки, о которых он в силу презумпции добросовестности, обязан был сообщить стороне.

Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст.209, 218, 178, 179 ГК РФ, установив, что ФИО2 заключила сделку купли-продажи под влиянием обмана и заблуждения, переход права собственности к покупателю не был зарегистрирован в установленном порядке, недвижимость осталась в ее фактическом пользовании, денежные средства покупателем не передавались, пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ФИО1 о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и наличию правовых оснований для удовлетворения встречного иска и признания оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права и представленных в дело доказательствах, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пп. 3 п. 2 настоящей статьи).

По смыслу вышеуказанных норм закона, заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны не правильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, чем те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно пункту 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 179, 432 ГК РФ обман при совершении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда возникает в отношении обстоятельства, являющегося существенным для стороны при принятии решения о совершении соответствующей сделки, и при отсутствии обмана заинтересованное лицо оспариваемую сделку не заключило бы.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1324-О следует, что содержащееся в действующей редакции абзаца третьего пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.

Как следует из установленных по делу обстоятельств, между ответчиком ФИО2 (Продавец) и истцом ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Обосновывая исковые требования о признании сделки недействительной, истец по встречному иску ФИО2 ссылалась на то, что у нее отсутствовали намерения о продаже недвижимости, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ее сына ФИО8, истец заблуждалась в отношении природы сделки, денежные средства по сделке не получала, недвижимость покупателю не передавала.

Данные доводы ответчика/истца подтверждаются материалами дела, а именно:- протоколом явки с повинной Свидетель №1, в котором он отразил сведения о введении в заблуждение ФИО2 относительно продажи дома и земельного участка по причине наличия непогашенных долговых обязательств перед ФИО1;- объяснениями Свидетель №1 и ФИО2 данными о/у ОУР ОМВД «Предгорный» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ согласно которых они указывают на обман ФИО2 со стороны Свидетель №1 при подписании оспариваемого договора купли-продажи дома и земельного участка;- объяснениями ФИО11, данными о/у 5 отдела УЭП и ПК ИВД по РСО-Алания ФИО10, согласно которых от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого у него и ФИО1 имелись кредитные обязательства в отношении Свидетель №1, которые он всячески игнорировал и не хотел погашать долг. ФИО11 и ФИО1 в ходе переговоров с Свидетель №1 договорились о переоформлении на ФИО1 в счет погашения имевшегося долга – жилого дома и земельного участка, оформленного на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> состоялось подписание договора купли-продажи указанного имущества. При этом документы, подтверждающие право собственности ФИО2 на данное имущество были переданы Свидетель №1 ФИО11 ранее, а именно в конце ноября 2023 года в качестве обеспечения возврата имевшегося у него долга;- аналогичными объяснениями ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ;- копией постановления о возбуждении уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении Свидетель №1 от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из которого Свидетель №1 ввел в заблуждение ФИО11, получил от последнего денежные средства без намерения их возврата;- копией протокола допроса потерпевшего ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого он подтвердил наличие долговых обязательств Свидетель №1 перед ним и факт передачи последним ему правоустанавливающих документов на принадлежащее ФИО2 недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок);- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 100 000 долларов США, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 500 000 рублей. Акт приема-передачи денежных средств к указанному договору;- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 (Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 11 521 000 рублей, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи денежных средств к указанному договору;- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11(Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 30 000 000 рублей, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 2 5 от суммы займа ежемесячно.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка совершена ФИО2 под влиянием обмана, при этом сторона по сделке ФИО1 знал или должен был знать об обмане, действовал недобросовестно, при этом указанные обстоятельства им не опровергнуты и подтверждаются материалами дела, из которых следует, что регистрация перехода права собственности на квартиру не производилась, после заключения сделки попыток вселиться в жилой дом ФИО1 не предпринимал, расходов по его содержанию не нес, в жилом доме на момент рассмотрения спора продолжает проживать ФИО2, которая полностью оплачивает жилищно-коммунальные услуги. При этом у ФИО2 воли на отчуждения своего единственного жилья не имелось, сделка была совершена ею под влиянием обмана.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, личность ФИО2, поведение сторон при совершении сделки, а также их поведение после ее совершения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при изложенных выше обстоятельствах подтверждается, что сделка совершена ФИО2 под влиянием обмана, при этом в деле отсутствуют доказательства, опровергающие ее доводы о том, что другая сторона знала или должна была знать об обмане, действовала недобросовестно, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что имеются правовые основания для признания указанной сделки недействительной и отказу в удовлетворении первоначального иска ФИО1 об отказе в удовлетворении требования о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необходимости применения срока исковой давности по встречным исковым требованиям, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Установив, что ФИО2 о совершенной сделке купли-продажи она узнала только в начале ноября 2024 года, а со встречным исковым заявлением обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по встречному исковому заявлению не пропущен.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, распределено бремя доказывания, дана надлежащая оценка всем представленным по делу доказательствам в их совокупности. Само по себе несогласие с оценкой данной судами обеих инстанций доказательствам не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО13 без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Пятый кассационной суд общей юрисдикции (<адрес>) в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Судьи: