Апелляционное определение № 33-1693/2026 33-33229/2025 от 19 января 2026 г.

Судья – Шепилов С.В. Дело № 33-1693/2026

(№ 2-622/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 20 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.Ю.,

судей Сухановой А.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Самутиной Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ...........13 к ФИО2 ...........14, Левковичу ...........15 о признании договора купли-продажи недействительным,

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 ...........21 по доверенности Ермилко ...........22 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 января 2025 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, доводах апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что при продаже ФИО2 принадлежащих истцу земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, покупателем не внесена оплата, при этом государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 января 2025 года исковые требования удовлетворены. Суд признал договор купли-продажи от 17.06.2023 года земельных участков земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным и применил последствия недействительности сделки, восстановив в ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО1 на данные земельные участки.

В апелляционной жалобе, с учетом поступивших дополнений, представители ФИО2 выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, указывают, что при заключении договора покупатель в полном объеме оплатил стоимость имущества, договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию уполномоченными органами. Доказательств, подтверждающих безденежность сделки в материалы дела не представлено. У представителя ФИО3 отсутствовали полномочия на подписание дополнительного соглашения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении. Представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями. Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ФИО6 и признавая договор купли-продажи земельных участков недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 28 июня 2023 года содержит достоверные сведения об участниках сделки, предмете сделки и существенных условиях. Переход права собственности от продавца к покупателю произведен и зарегистрирован в установленном законом порядке на основании договора. При этом судом было отмечено, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенных земельных участков. С изложенным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Основанием для обращения в суд с исковым заявлением послужили доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи между ним и ФИО2, последним денежные средства в счет оплаты договора не внесены, а заключение договора купли-продажи лишает истца права собственности на земельный участок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.06.2023 года между ФИО1 и ФИО2, действовавшими в лице представителя ФИО3 на основании доверенностей, заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами ........ расположенных по адресу: Краснодарский край, ............

Стоимость каждого земельного участка установлена в размере 600 000 рублей. Стороны определили, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

17.06.2023 года между сторонами подписан акт приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............

Одновременно между ФИО1 и ФИО2, действовавшими в лице представителя ФИО3 на основании доверенностей, заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому стоимость земельных участков указывается в размере 1 800 000 рублей, а фактически составляет 10 332 000 рубля.

Согласно п. 3 соглашения, покупателю предоставляется отсрочка платежа до 02 февраля 2024 года. В случае, если покупатель не произведет оплату участков, стороны признают сумму фактической оплаты стоимости земельных участков процентным займом.

В силу положений пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании положений статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно положениям статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

По смыслу положений статей 160 и 434 ГК РФ под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается сторонами сделки.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку стоимость отчуждаемых объектов покупателем не оплачена, данную сделку необходимо признать недействительной.

С такими выводами суда согласиться нельзя.

Согласно абзацу 1 пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи следует, что стоимость каждого земельного участка, установленная в размере 600 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

Между тем, условия дополнительного соглашения фактически изменили существенное условие договора купли-продажи, поскольку внесение в договор сведений об надлежащем исполнении обязательства по оплате стоимости объекта в полном объеме фактически прекращает данное обязательство, соответственно, в него не представляется возможным внести какие-либо изменения, в частности об увеличении цены проданного имущества.

Также согласно представленному в материалы дела отзыву на исковое заявление, которым ФИО3 поддержал исковые требования, указал, что он как уполномоченное лицо, представляющее интересы ФИО1 на основании доверенности, подготовил договор купли-продажи от 17.06.2023 г., а также дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи от 17.06.2023 года, согласно которому фактическая стоимость земельных участков составляет 10 332 000 руб. с предоставлением рассрочки платежа сроком до 02.02.2024 года включительно. Ответчик также указал, что у него имелась доверенность от ФИО2, и поэтому им как со стороны продавца, так и со стороны покупателя подписан и договор купли-продажи, и дополнительное соглашение №1 к указанному договору.

Согласно представленным сведениям из филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю (л.д. 54) доверенность, выданная ФИО2 Левковичу ...........23 не содержит специально оговоренного условия на подписания дополнительного соглашения к договорам с правом определения цены по своему усмотрению.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи от 17.06.2023 года не прошло государственную регистрацию, что следует из представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю сведений.

Судебная коллегия полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Так, согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 12 ГК РФ предусматривает как способы защиты гражданских прав: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иные способы, предусмотренные законом.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. Право частной собственности охраняется законом.

Судебной защите в силу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса РФ.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения ответчиком прав и законных интересов истца.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Вместе с тем, требовании о признание договора купли-продажи, заключенного в требуемой форме, с установлением всех существенных условий, прошедшего государственную регистрацию, недействительным по мотиву неоплаты не основано на законе, фактически свидетельствует об одностороннем отказе продавца от совершенной и исполненной сделки по отчуждению имущества.

В апелляционной жалобе апеллянт заявил о пропуске срока исковой давности.

Однако, как видно из дела, ходатайства о пропуске срока исковой давности в суд первой инстанции не поступало.

Ходатайства о применении срока исковой давности, не заявленные суду первой инстанции, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, разъяснениями пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", не могут быть приняты и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не вправе давать оценку этому заявлению.

Руководствуясь статьями 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя ФИО2 ...........19 по доверенности Ермилко ...........20 удовлетворить.

Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 16 января 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ...........16 к ФИО2 ...........17, Левковичу ...........18 о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Е.Ю. Захарова

Судьи Н.М. Мантул

А.В. Суханова