Апелляционное определение № 33-1451/2026 33-19521/2025 от 20 января 2026 г.

Судья Никишова А.Н. УИД 61RS0005-01-2025-003545-40

Дело № 33-1451/2026

№ 2-2373/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Бородинова В.В.,

судей Джагрунова А.А., Иноземцевой О.В.,

при помощнике судьи Силютиной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Теплокоммунэнерго» об обязании выполнить условия заключенного дополнительного соглашения к договору, взыскании судебной неустойки, встречному иску АО «Теплокоммунэнерго» к ФИО1 о признании недействительным договора, дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе АО «Теплокоммунэнерго» на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Теплокоммунэнерго» об обязании выполнить условия заключенного дополнительного соглашения к договору, взыскании судебной неустойки, в обоснование указав на неисполнение ответчиком условий дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года, заключенного между сторонами.

Истец указал, что 16 сентября 2024 года между сторонами заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с условиями которого продавец АО «Теплокоммунэнерго» обязался передать в собственность покупателя ФИО1 земельный участок площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с расположенным на нем зданием котельной общей площадью 165,7 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН», этажность 1, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за истцом.

Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору покупатель дал согласие, а продавец принял на себя обязательство за свой счет и своими средствами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети, расположенной в границах земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с наземного на подземный (пункт 4.2 договора) в срок до 30 апреля 2025 года (пункт 4.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом ответчиком не исполнен.

28 апреля 2025 года в адрес АО «Теплокоммунэнерго» направлено требование (досудебная претензия), в котором покупатель просил продавца надлежащим образом исполнить условия заключенного договора и дополнительного соглашения к нему, однако ответа на требование не последовало.

В связи с чем, истец обратился с иском в суд, в котором, с учетом уточненных требований, просил обязать АО «Теплокоммунэнерго» исполнить дополнительное соглашение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, а именно, за свой счет и своими силами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети с наземного на подземный, расположенного в границах земельного участка, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а в случае удовлетворения исковых требований судом кассационной инстанции после пересмотра дела в суде апелляционной инстанции – в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу взыскать с АО «Теплокоммунэнерго» в пользу истца неустойку за неисполнение решения суда за каждый календарный день в размере 1 000 руб.

В процессе рассмотрения дела, представителем АО «Теплокоммунэнерго» подан встречный иск к ФИО1 о признании недействительным договора, пунктов 4.2, 4.3 дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований, АО «Теплокоммунэнерго» указано, что в связи с произошедшей в апреле 2025 года сменой собственника, а также мнением единственного акционера АО «Теплокоммунэнерго» - Муниципального образования г. Ростова-на-Дону в лице ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в адрес ФИО1 15 апреля 2025 года направлено предложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о расторжении договора купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с тем, что данная сделка содержит пороки, влекущие ее недействительность, а именно: реальная стоимость недвижимого имущества, отчужденного продавцом в пользу покупателя, значительно превышает оплаченную по условиям договора.

Согласно отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25 июня 2024 года, выполненного ООО «Оценочная компания «Объектив», ориентировочная рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составляет 11 600 000 руб., при этом, стоимость указанного имущества по договору определена сторонами равной 6 297 000 руб. Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, обязанности продавца дополнены обязательствами по изменению способа прокладки участки тепловой сети с наземной на подземную. В соответствии с локально-сметным расчетом, стоимость указанных работ составляет 4 002 291, 71 руб., то есть цена отчужденного имущества фактически уменьшается для АО «Теплокоммунэнерго» на сумму указанных расходов и составляет 2 294 708, 29 руб.

Учитывая изложенное, АО «Теплокоммунэнерго» просило суд признать недействительным договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 сентября 2024 года, заключенный между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, а именно: обязать ФИО1 возвратить АО «Теплокоммунэнерго» земельный участок площадью 352 кв.м., КН 61НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и здание котельной площадью 165,7 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «Х», этажность 1, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН57; признать недействительными пункты 4.2 и 4.3 дополнительного соглашения № от 18.09.2024 г. к договору купли-продажи от 16.09.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 к АО «Теплокоммунэнерго» об обязании выполнить условия заключенного договора – удовлетворены частично.

Суд обязал АО «Теплокоммунэнерго» исполнить условия дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года, а именно, за свой счет и своими силами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети с наземного на подземный, расположенного в границах земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не позднее 1 мая 2026 года.

Взыскал с АО «Теплокоммунэнерго» в пользу ФИО1 судебную неустойку за неисполнение решения суда за каждый календарный день в размере 500 руб.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 – отказал.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Теплокоммунэнерго» к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки суд отказал.

С вынесенным решением не согласилось АО «Теплокоммунэнерго», в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, и принять по делу новое, которым встречные исковые требования удовлетворить.

Апеллянт указывает, что судом не рассмотрены встречные исковые требования АО «Теплокоммунэнерго» в части признания недействительным пунктов 4.2 и 4.3 Дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к Договору купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Заявитель жалобы, ссылается на ст. 174 ГК РФ, обращает внимание на то, что внесение изменений в условия договора, заключенного по результатам аукциона, отличных от предусмотренных аукционной документацией, значительно изменило цену отчуждения имущества в меньшую сторону, что свидетельствует о сделке, заключенной в ущерб интересам АО «Теплокоммунэнерго».

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители АО «Теплокоммунэнерго» ФИО2, ФИО3 поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ФИО1, представитель ФИО1 – ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным по доводам изложенным в возражениях на апелляционную жалобу.

Дело рассмотрено в отсутствие иных не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом применительно к положениям статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем публикации сведений о движении дела на официальном сайте Ростовского областного суда, сведений о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, своих представителей в судебное заседание не направили. Судебная коллегия признает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего гражданского дела судом первой инстанции были допущены вышеуказанные нарушения, что повлекло принятие незаконного и необоснованного решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16 сентября 2024 года между АО «Теплокоммунэнерго» в лице генерального директора ФИО9 и ФИО1 заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (далее – договор), в соответствии с условиями которого продавец АО «Теплокоммунэнерго» обязался передать в собственность покупателя ФИО1 земельный участок площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с расположенным на нем зданием котельной общей площадью 165,7 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН», этажность 1, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (далее – имущество).

Согласно п. 3.1 договора, в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 12 сентября 2024 года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимость имущества составляет 6 297 000 руб.

Получение АО «Теплокоммунэнерго» от ФИО1 денежных средств по договору в размере 6 297 000 руб. не оспаривалось.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 352 кв.м, здание котельной с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 165,7 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер «НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН», этажность 1, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано за ФИО1 (дата государственной регистрации права собственности ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА)

В соответствии с дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, заключенному между АО «Теплокоммунэнерго» в лице генерального директора ФИО9 и ФИО1, стороны пришли к соглашению изложить раздел 4 договора в следующей редакции: покупатель дает согласие, а продавец обязуется за свой счет и своими силами провести работы по выносу за пределы имущества, принадлежащего продавцу технологического оборудования (п. 4.1.); покупатель дает согласие, а продавец обязуется за свой счет и своими силами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети, расположенного в границах земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с надземной на подземную (п. 4.2.); продавец обязуется провести работы, указанные в п. 4.1 договора, в срок до 30 ноября 2024 года, а работы, указанные в п. 4.2., в срок до 30 апреля 2025 года (п. 4.3.).

До настоящего момента ответчик принятые на себя по договору обязательства, в части проведения своими силами и за свой счет работ по изменению способа прокладки участка тепловой сети, расположенной в границах земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с надземной на подземную не исполнил.

Согласно правовой позиции АО «Теплокоммунэнерго», договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 сентября 2024 года, заключенный между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1 и пункты 4.2 и 4.3 дополнительного соглашения № от 18.09.2024 г. к договору содержат пороки, влекущие их недействительность. В апреле 2025 года в связи с произошедшей сменой собственника, а также мнением единственного акционера АО «Теплокоммунэнерго» - Муниципального образования г. Ростова-на-Дону в лице ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в адрес ФИО1 15 апреля 2025 года направлено предложение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о расторжении договора купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25 июня 2024 года, выполненного ООО «Оценочная компания «Объектив», ориентировочная рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составляет 11 600 000 руб., при этом, стоимость указанного имущества по договору определена сторонами равной 6 297 000 руб. Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, обязанности продавца дополнены обязательствами по изменению способа прокладки участки тепловой сети с наземной на подземную. В соответствии с локально-сметным расчетом, стоимость указанных работ составляет 4 002 291, 71 руб., то есть цена отчужденного имущества фактически уменьшается для АО «Теплокоммунэнерго» на сумму указанных расходов и составляет 2 294 708, 29 руб.

Разрешая спор и принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 8, 10, 11, 12, 153, 154, 166, 209, 304, 308.3, 309, 330, 420, 421, 424, 432, 433, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», оценил представленные доказательства и исходил из того, что из буквального толкования содержания договора купли-продажи следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Заключая указанный договор, АО «Теплокоммунэнерго» не могло не понимать, что выступает как продавец и несет ответственность по договору. Поскольку судом первой инстанции установлено наличие в действиях ответчика АО «Теплокоммунэнерго» элемента недобросовестного поведения, уклонения от исполнения обязательств по договору, суд пришел к выводу, что требование истца об обязании ответчика исполнить условия дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, а именно, за свой счет и своими силами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети с наземного на подземный, расположенного в границах земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Поскольку суд обязал ответчика совершить определенные действия, которые могут быть совершены только им, суд установил для ответчика срок для исполнения судебного постановления не позднее 1 мая 2026 года.

Также, суд первой инстанции посчитал возможным определить ко взысканию с АО «Теплокоммунэнерго» в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 500 руб. в день на случай неисполнения судебного постановления.

Рассматривая встречные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд исходил из того, что из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен 16 сентября 2024 года, то есть, в период действия полномочий директора, как единоличного исполнительного органа, имеющего право действовать от имени АО «Теплокоммунэнерго» на основании Устава. Таким образом, суд пришел к выводу, что доказательств того, что договор купли-продажи от 16 сентября 2024 года заключен в условиях имущественного кризиса или на условиях заведомо и явно невыгодных и имеющих признаки экстраординарного характера для истца, оспаривающим сделку лицом не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права, без учета всех юридически значимых обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно абзаца 2 - 4 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом, следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Согласно абзацу 7 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

При определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли (пункт 1 статьи 50 ГК РФ).

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора.

Таким образом, встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 5 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из содержания которого следует, что оспариваемые сделки могли быть признаны недействительными, при установлении факта возникновения на стороне истца любых материальных потерь и если в материалы дела не были представлены доказательства, достоверно и объективно свидетельствующие об экономической оправданности сделок для отчуждателя имущества.

Согласно п. 15 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025) (ред. от 19.11.2025) оценивая наличие сговора представителя с другой стороной сделки, направленного на причинение ущерба представляемому, суд не должен предъявлять чрезмерные требования к доказыванию факта сговора, который, как правило, носит скрытый характер и, соответственно, лишь в отдельных случаях может быть подтвержден прямыми (письменными) доказательствами, например приговором суда по уголовному делу. В силу указанных положений пункта 2 статьи 174 ГК РФ и разъяснений при наличии сговора между лицами, участвовавшими в заключении договора, или при совершении ими иных совместных действий сам факт причиненного сделкой ущерба является достаточным основанием для признания ее недействительной вне зависимости от существенности причиненного ущерба.

Из материалов дела следует, что 16 сентября 2024 года между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1 заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с условиями которого продавец АО «Теплокоммунэнерго» обязался передать в собственность покупателя ФИО1 земельный участок площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с расположенным на нем зданием котельной общей площадью 165,7 кв.м., инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этажность 1, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Сделка совершена по итогам аукциона, признанного несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки, с его единственным участником ФИО1 по начальной цене, заявленной в аукционной документации.

Начальная цена Имущества при проведении аукциона устанавливалась на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 25 июня 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполненного, ООО Международная Оценочная Компания».

Стоимость отчужденного Имущества по договору от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила: 6 297 000,00 рублей, в том числе:

- земельный участок площадью 352 кв.м., КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 4 216 000,00 рублей;

- здание котельной. Площадь общая 165,7 кв.м. - 2 081 000,00 рублей.

Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года обязанности Продавца, предусмотренные разделом 4 Договора, дополнены обязательствами (непредусмотренными аукционной документацией): установлен срок исполнения данных обязательств, а именно, Договор дополнен пунктом 4.2, в соответствии с которым Продавец обязуется за свой счет и своими силами провести работы по изменению способа прокладки участка тепловой сети, расположенного в границах земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с надземного на подземный. Срок проведения работ, предусмотренных п. 4.1 Договора скорректирован до 30 ноября 2024 года, а работ, предусмотренных п.4.2 Договора, установлен до 30 апреля 2025 года (п. 4.3 Договора), в связи с невозможностью их проведения до окончания отопительного периода.

Согласно отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25 июня 2024 года, выполненного ООО «Оценочная компания «Объектив», на который ссылается АО «Теплокоммунэнерго», рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составляет 11 600 000 руб.

Вместе с тем, стоимость указанного имущества по договору определена сторонами равной 6 297 000 руб.

Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору, обязанности продавца дополнены обязательствами по изменению способа прокладки участки тепловой сети с наземной на подземную. В соответствии с локально-сметным расчетом, стоимость указанных работ составляет 4 002 291, 71 руб., то есть цена отчужденного имущества фактически уменьшается для АО «Теплокоммунэнерго» на сумму указанных расходов и составляет 2 294 708, 29 руб.

Из изложенных обстоятельств следует, что спорные объекты приобретены ФИО1 по цене почти в 2 раза меньше рыночной стоимости, а несение Продавцом дополнительных расходов по выносу тепловой сети по дополнительному соглашению еще более значительно меняет цену сделки в меньшую сторону. Цена отчуждения фактически уменьшается для АО «Теплокоммунэнерго» на сумму указанных расходов и составляет 2 294 708,29 рублей, что свидетельствует о сделке, заключенной на значительно невыгодных условиях.

Кроме того, согласно имеющейся в материалах дела переписке (письмо ФИО1 от 8 августа 2023 года) ФИО1 был готов приобрести Имущество исходя из кадастровой стоимости объекта за цену - 8 014 973,41 руб.: земельный участок – 4 995 341,12 руб., здание – 3 019 632,29 руб., что выше цены имущества по заключенной сделке.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО1 знал о реальной рыночной стоимости спорного объекта, и имел заинтересованность в данном Имуществе в его существующем виде, включая наличие тепловых сетей.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что ФИО1 не заявлялось ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости имущества. Отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25 июня 2024 года, выполненный ООО «Оценочная компания «Объектив» ФИО1 не оспаривался.

Кроме того, в свою очередь, улучшение характеристик отчужденного имущества в связи с изменением способа прокладки тепловых сетей, предусмотренное условиями п.4.2, п. 4.3 дополнительного соглашения, увеличивает его привлекательность на свободном рынке, и, как следствие, увеличивает цену объектов отчуждения.

При этом, отсутствие в аукционной документации условий, включенных впоследствии во включенный по результатам торгов Договор, привело к ограничению конкуренции, и повлияло на цену спорных объектов недвижимости.

Кроме того, представленные в материалы дела письма, как и конкурсная документация, подтверждают, что АО «Теплокоммунэнерго» не были запланированы работы по переносу тепловых сетей. Вместе с тем, ФИО1 не мог не знать, что, улучшение характеристик Имущества, в связи с изменением способа прокладки тепловых сетей увеличивает его привлекательность на свободном рынке, и, как следствие, цену.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 сентября 2024 года, с учетом дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года заключен на заведомо и значительно невыгодных условиях, что свидетельствует о явном ущербе АО «Теплокоммунэнерго», что является основанием для признания договора и п.4.2, п. 4.3 дополнительного соглашения к договору недействительными в соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение норм материального права привели к принятию судом неправильного решения, что является основанием для отмены судебного постановления в апелляционном порядке и принятии по делу нового решения о признании недействительным договора купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, пунктов 4.2 и 4.3 дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1

Более того, согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общим последствием недействительности сделок (если иное не предусмотрено законом) является возвращение сторон в первоначальное положение, то есть обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке.

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Таким образом, поскольку судебной коллегией признаны недействительными договор купли-продажи от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, пункты 4.2 и 4.3 дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 сентября 2024 года к договору от 16 сентября 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1, судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО1 возвратить АО «Теплокоммунэнерго»: земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в, здание котельной с КН 61НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 165,7 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; здание котельной с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 165,7 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН восстановить в ЕГРН записи о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Обязать АО «Теплокоммунэнерго» возвратить ФИО1 денежные средства в размере 6 297 000 руб., оплаченные ФИО1 по договору купли-продажи от 16 сентября 2024 года.

Судебная коллегия принимает во внимание, что АО «Теплокоммунэнерго» годичный срок исковой давности по заявленным требованиям, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, не пропущен, поскольку право собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 01.10.2024 г., данная дата является началом исполнения договора, а встречный иск АО «Теплокоммунэнерго» к ФИО1 подан в суд - 09.07.2025 г., в связи с чем с момента начала исполнения договора до подачи встречного иска прошло менее года.

Поскольку, требования удовлетворены судебной коллегией, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Теплокоммунэнерго» об обязании выполнить условия заключенного дополнительного соглашения к договору, взыскании судебной неустойки судебная коллегия полагает необходимым отказать.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным оспариваемое решение суда, поскольку оно принято при неправильном применении норм материального права (часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 сентября 2025 года подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Теплокоммунэнерго» об обязании выполнить условия заключенного дополнительного соглашения к договору, взыскании судебной неустойки – отказать.

Встречные исковые требования АО «Теплокоммунэнерго» к ФИО1 о признании недействительным договора, дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительными сделку купли-продажи по договору от 16.09.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, п. 4.2 и 4.3 дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.09.2024 г. к договору от 16.09.2024 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО1 (паспорт гражданина РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) возвратить АО «Теплокоммунэнерго» (ИНН <***>): земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, здание котельной с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 165,7 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт гражданина РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 352 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; здание котельной с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 165,7 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, восстановить в ЕГРН записи о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Обязать АО «Теплокоммунэнерго» (ИНН <***>) возвратить ФИО1 (паспорт гражданина РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) денежные средства в размере 6 297 000 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 16.09.2024 г.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.01.2026 г.