Решение № 2-266/2026 2-266/2026~М-195/2026 М-195/2026 от 19 мая 2026 г. по делу № 2-266/2026

Дело № 2-266/2026

55RS0013-01-2026-000325-33


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Исилькульский городской суд Омской области

в составе председательствующего судьи Вовк О.В.,

при секретаре Скок О.А.,

с участием представителя истца - ФИО1, ответчика - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Исилькуле

ДД.ММ.ГГГГ

дело по иску Управления строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Управление строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области (далее - Управление) обратилось в суд с требованием к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельных участков.

В обоснование требований истец указал, что по условиям договора аренды земельного участка № от 16.04.2007г., заключенному с ответчиком Управление является арендодателем. Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 сентября на счета органов федерального казначейства.

По состоянию на 31.12.2025г. задолженность ответчика по договору аренды земельного участка № от 16.04.2007г. составляла 102560 руб. 90 коп., в том числе, пени 11063 руб. 62 коп. Задолженность возникла в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей, начиная со второго квартала 2024г. за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 55:06№

Пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. Учитывая, что ответчик не вносил арендную плату более чем за 6 месяцев, в адрес ответчика было направлено требование от 19.01.2026г. о расторжении договора от 16.04.2007г. № и возврате земельных участков, погашении задолженности по уплате арендных платежей в размере 102560 руб. 90 коп., в том числе, пени в сумме 11063 руб. 62 коп.

Ответчик частично добровольно удовлетворил требование, а именно: 04.02.2026г. погашен долг по арендной плате и начисленной пени в полном объеме, требование о расторжении договора аренды от 16.04.2007г. № и возврате земельных участков оставлены без внимания.

Ссылаясь на положения ст.ст. 450, 452, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 46 Земельного кодекса РФ, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от 16.04.2017г., обязать ответчика вернуть земельные участки с кадастровыми номерами №.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен финансовый управляющий ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что поводом для обращения в суд с требованиями к ответчику явилось нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы в течение 6 месяцев с даты, когда она должна была быть внесена ответчиком по договору. Со стороны ответчика имела место просрочка платежа за 2024г. и 2025г. в размере более 100 тыс. руб. В январе 2026г. истцу стало известно о том, что ответчик признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем, было принято решение о расторжении договора аренды, ответчику была направлена письменная претензия с требованием о погашении задолженности и одновременно предложено расторгнуть спорный договор аренды, по причине нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы. Ответ на данную претензию истцу не поступил. Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка платежа более 6 месяцев, следовательно, арендодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке. Об изменении номеров счетов для внесения арендной платы истец ответчика не информировал, полагает, что такая обязанность у истца отсутствует, более того, о реквизитах счетов для внесения арендной платы ответчик был извещен, поскольку ранее им производилась оплата арендной платы. Погашение ответчиком задолженности по договору аренды в разумные сроки не означает возможность продолжения арендных отношений, поскольку недобросовестный арендодатель получает возможность неоднократно нарушать свои обязанности в пределах срока договора аренды.

Согласно возражениям представителя истца на отзыв ответчика, пунктом 3.1 договора аренды земельного участка № от 16.04.2007г. предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 октября на счета органов федерального казначейства. Задолженность ответчика по договору аренды земельного участка по состоянию на 31.12.2025г. составляла 102560 руб. 90 коп., в том числе, пени 11063 руб. 62 коп. Задолженность возникла в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей, начиная со второго квартала 2024г. за пользование земельными участками с кадастровыми номерами №. В январе 2026г. истцу стало известно, что в отношении ответчика 18.11.2025г. Арбитражным судом <адрес> по делу №А46-8926/2025 принято заявление ФНС в лице Межрайонной ИФНС России № по Омской области о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом), в отношении последнего введена процедура реструктуризации долгов. На основании возникшего долга, а также введения в отношении ответчика процедуры банкротства истцом в адрес регистрации ответчика: <адрес>, заказным почтовым отправлением была направлена претензия о погашении задолженности, а также соглашение о расторжении договора аренды № от 16.04.2007г. По информации Почты России указанное письмо (РПО №) было доставлено в адрес ответчика 22.01.2026г., но им не получено до настоящего времени. По общему правилу направление досудебной претензии исключительно способом с описью вложения необязательно. Спорным договором не предусматривалось, что претензии направляются только по почте ценным письмом с описью вложения. Довод ответчика о том, что истцом нарушены положения ч.2 ст. 452 ГК РФ является несостоятельным. В претензии от 19.01.2026г. истцом было сообщено ответчику о том, что истец намерен расторгнуть договор аренды в связи с длительным нарушением ответчиком условий договора по оплате арендной платы, а также предложено в срок до 30.01.2026г. сообщить истцу о своем согласии/несогласии с данным намерением. В указанный срок истцом от ответчика ответ не получен. При этом, у ответчика была возможность получить претензию и соглашение о расторжении договора уже 22.01.2026г. и выразить свое мнение. Истец 02.03.2026г. первоначально обратился с иском о расторжении договора аренды в рамках банкротного дела №А46-8926/2025 в Арбитражный суд Омской области, т.е. в 40-дневный срок с даты направления претензии, а в Исилькульский городской суд <адрес> 24.03.2026г., т.е. в 64-дневный срок с даты направления претензии, следовательно, положения п.2 ст. 452 ГК РФ не нарушены. Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшиться положение кредитора арендатора. Само по себе погашение задолженности после направления претензии, не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений. С учетом того, что истец первоначально обратился с иском о расторжении договора аренды 02.03.2026г. в рамках банкротного дела №А46-8926/2026 в Арбитражный суд <адрес>, то срок 29 дней со дня погашения задолженности до дня обращения в суд, является разумным сроком для предъявления иска о расторжении договора аренды.

Из письменных пояснений представителя истца по делу следует, что согласно дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от 16.04.2007г., заключенного 30.12.2016г. между администрацией Баррикадского сельского поселения и ИП ФИО2, пункт 3.1 договора аренды изложен в новой редакции, а именно: «Размер арендной платы по договору за участки определяется согласно расчету арендной платы (Приложение № и 2 к настоящему договору) и составляет 5123,25 руб. и 8976,00 руб. в год». Приложениями к договору № «Расчет арендной платы», которые указаны в цитировании новой редакции п. 3.1 договора определяется, в том числе, и периодичность оплаты арендных платежей до 01.10.2007г. и до 25.12.2007г. Следовательно, в соответствии с п.3.1 соглашения с 30.12.2016г. определена новая периодичность оплаты арендных платежей в год, как до 01 октября и до 25 декабря. Федеральным законом от 03.07.2016г. №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» внесены изменения о том, что органом местного самоуправления муниципального района предоставляются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района. Данные изменения законодательства вступили в силу 01.01.2017г. В связи с указанными изменениями закона, органы местного самоуправления Исилькульского муниципального района и органы местного самоуправления Баррикадского сельского поселения осуществили передачу договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в администрацию Исилькульского муниципального района. Договор аренды №1 от 16.04.2007г., в соответствии с актом приема-передачи был передан 01.06.2017г. С указанной даты администрация Исилькульского муниципального района является арендодателем по договору аренды №11. Решением Совета Исилькульского района от 29.04.2025г. №126 создано Управление строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области, которое является структурным подразделением администрации Исилькульского района Омской области. Пунктом 18.8 Положения об Управлении строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области предусмотрено, что Управление в сфере земельных отношений: осуществляет в соответствии с действующим законодательством функции управления и распоряжения земельными участками, находящимися в Исилькульском районе, а также государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Исилькуль и сельских округов, входящих в состав Исилькульского района; от имени Исилькульского района заключает договоры и соглашения, объектом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Исилькульского района, а также государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Исилькуль и сельских округов, входящих в состав Исилькульского района, в том числе, договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения, мены; осуществляет в судебном порядке взыскание просроченной арендной платы по заключенным договорам аренды земельных участков. С момента передачи на исполнение спорного договора аренды от администрации Баррикадского сельского поселения в администрацию Исилькульского района Омской области дополнительные соглашения к договору аренды между арендодателем и арендатором не заключались. Наличие или отсутствие указанных дополнительных соглашений о смене арендодателя по настоящему делу не имеет юридического значения, поскольку смена арендодателя производилась в соответствии с изменениями законодательства. Иск о расторжении договора аренды заявлен уполномоченным лицом. Первоначальный арендатор ФИО2, а затем и ФИО2 знали и были осведомлены о том, что права по договору аренды последовательно переходили к новым арендодателям. Данная осведомленность подтверждается тем, что платежные документы арендатором при оплате арендной платы были оформлены на реквизиты новых арендодателей.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. Дополнительно суду пояснил, что оплата арендной платы им производится и ранее производилась 1 раз в год, что предусмотрено дополнительным соглашением к договору аренды и приложениями к нему, заключенными между администрацией Баррикадского сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области и ФИО2 Ежегодно администрацией в адрес арендатора направлялась квитанция на оплату с указанием реквизитов для оплаты и суммой, подлежащей внесению по договору аренды за календарный год. В 2025г. такая квитанция ему не поступила, в связи с чем, он обратился в администрацию Исилькульского района Омской области, где ему было сказано, что в связи с реорганизацией будут изменяться номера счетов для внесения оплаты по договору аренды, в связи с чем, ему сказали пока не вносить оплату, а после того как реквизиты будут известны, ему пришлют квитанцию на оплату. Но квитанция ему так и не поступила. В связи с чем, в феврале 2026г. он вновь обратился в администрацию Исилькульского района Омской области за получением реквизитов на оплату, реквизиты ему были выданы и в кратчайшие сроки произведена оплату задолженности по договору аренды, а также внесена плата за период с 2026г. по 2027г. О том, что с ним планируется расторжение договора аренды его не оповестили, более того, ему предоставили реквизиты для оплаты арендной платы на будущий год и сообщили сумму арендного платежа. Полагал, что им не допущено повторного двукратного нарушения внесения арендной платы по договору, кроме того, порядок расторжения договора истцом нарушен, в связи с чем, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Согласно отзыву ответчика на исковое заявление, спорные земельные участки его семья арендовала с 2002г. по настоящее время. За указанный период времени, более 20 лет, ни одной претензии, связанной с неисполнением обязательств по оплате арендной платы, не было. Претензии по договору аренды от арендодателя ему в 2026г. не поступали. Истец не представил доказательств того, что в почтовый конверт была вложена претензия, опись вложения к письму не представлена. Также не представлены доказательства того, что данную претензию он получил и имел возможность получить, т.к. квитанция с указанием размера арендных платежей, реквизитов для оплаты и наименования арендодателя, а также исковое заявление были направлены по адресу: <адрес>, где он не зарегистрирован. Статья 619 ГК РФ устанавливает императивную обязанность надлежащего направления претензии о расторжении договора аренды. Из текста претензии администрации <адрес> от 19.01.2026г. следует, что одновременно с предупреждением о необходимости исполнения обязательства арендатору было предъявлено требование досрочного расторжения договора аренды, что нарушает норму ст. 619 ГК РФ. Кроме того, в условиях почтовых доставлений в 2026г., когда письма до адресата из <адрес> в <адрес> идут по 2 недели, считать разумным сроком срок исполнения обязательства в количестве 6 дней, с 19.01.2026г. по 26.01.2026г., т.к. кроме почтового пробега необходимо находиться по месту регистрации, получить письмо, которое невозможно получить и знать о нем, находясь и работая в другом городе, собрать деньги на платеж, проверить достоверность письма и соответствующие реквизиты у арендодателя. Разумным сроком для всех вышеперечисленных действий, в том числе, согласования возможных разногласий по повышению и размеру платежей, а также их сверки, является срок не менее одного месяца. В соответствии с п.2 ст. 619 ГК РФ, претензий по данному делу должно быть не менее 3 шт. Однако, вместо претензий к исковому заявлению приложено письмо с требованием о расторжении договора. Более того, им добровольно без претензий совершен визит в администрацию <адрес> для выяснения вопроса почему ранее каждый год ему приходили квитанции на оплату арендной платы по спорному договору, а в 2025г. квитанцию не прислали по почте по адресу: <адрес>. В ответ на его обращение ему сообщили, что администрация не может выдать квитанцию по причине реорганизации. Он настоял на том, чтобы ему выдали хотя бы правильные реквизиты для внесения арендного платежа, т.к. в предыдущие периоды у него была ситуация, когда им был сделан платеж по старым реквизитам, а затем пришлось длительное время эту ошибку исправлять, платить заново. Обращает внимание суда на тот факт, что в выданных ему реквизитах в качестве периода оплаты указан год с 16.04.2024г. по 25.04.2025г., т.е. после истечения срока аренды и одним платежом в размере 52991 руб. Данное обстоятельство подтверждает, что арендодатель устанавливал один платеж за год, а не два и не четыре и рассчитывал его с 16.04 каждого года. За предыдущие годы администрация выставляла квитанции и платежные поручения также за один год с 16.04 по 15.04 следующего года. Таким образом, установив такой порядок платежей 1 раз в год, администрация имеет право воспользоваться п.2 ст. 619 ГК РФ, когда арендатор по данному договору не заплатит более 2 раз подряд, т.е. 3 раза. Сразу после того как ему были выданы правильные реквизиты для внесения арендных платежей, им в разумные сроки произведена оплата по договору аренды: 04.02.2026г. внесено 52051 руб. 59 коп. за период с 16.04.2024г. по 15.04.2025г., 12.02.2026г. внесено 52051 руб. 59 коп. за период с 16.04.2025г. по 15.04.2026г., и 12.02.2026г. внесено 52051 руб. 59 коп. за период с 16.04.2026г. по 15.04.2027г. Таким образом, им добровольно, до обращения истца в суд, исполнена обязанность по оплате арендных платежей на один год вперед. Истец принял предложенное им исполнение, тем самым признал исполнение обязательств и согласился на дальнейшее действие договора.

Согласно дополнительному отзыву ответчика на исковое заявление, досудебный претензионный порядок урегулирования споров в договоре аренды земельного участка от 16.04.2007г. № не урегулирован, поэтому регулируется нормами ч. 2 ст. 452 ГК РФ и составляет 30 дней с момента получения претензии второй стороной, а не с момента ее отправки. 19.01.2026г. истцом претензия была только написана, а 04.02.2026г. и 12.02.2026г. им в полном объеме внесены арендные платежи, а также внесен платеж за период с 16.04.2026г. по 15.04.2027г., который принят арендодателем. Таким образом, обязательства арендатора по договору полностью исполнены в претензионный срок. Следовательно, арендодатель не имел права обращаться в суд с настоящим иском, т.к. его требования были исполнены в досудебном порядке в разумный срок, установленный п.2 ст. 452 ГК РФ. Кроме того, ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Таким образом, требование арендодателя о расторжении договора аренды до направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и при факте исполнения арендатором обязательства в разумный срок, является незаконным, т.к. нарушает положения ст. 619 ГК РФ и п.2 ст.452 ГК РФ. Указывает, что за 25 лет аренды данного земельного участка до 19.01.2026г. не было ни одной претензии по несвоевременной уплате арендных платежей, соответственно, данное обстоятельство являлось несущественным нарушением. В приложении к договору аренды - расчет арендной платы, указаны иные сроки внесения арендной платы, а также количество платежей. На протяжении всего срока аренды арендодатель присылал ему платежное поручение и квитанцию об оплате по почте, в данных документах был указан иной порядок оплаты арендных платежей, а именно: 1 платеж за год прошедшей аренды с указанием одного периода с 16.04. прошедшего года по 15.04 следующего года. Причем администрация уверяла, что платить надо по данным квитанциям и никаких претензий в связи с расхождениями между квитанциями и данным договором не будет. Должностные лица администрации объясняли данный факт тем, что у них изменяются реквизиты и размеры арендных платежей и поэтому необходимо платить не по договору, а по присылаемым ими по почте квитанциям. Таким образом, по договору платеж по аренде был установлен один раз в год всей суммой за год. Следовательно, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды при размере задолженности более 156000 руб. Кроме того, никакой задолженности по арендной плате по договору быть не могло, т.к. арендная плата по договору за год установлена в размере 12689 руб. 33 коп. в год (4610,53 + 8078,40). Взималась же арендная плата за один год в размере 520151 руб. 59 коп., т.е. в 4 раза выше, чем указано в договоре аренды. Данное повышение арендной платы экономически не обосновано, ни инфляцией, ни изменением цен на сельхозпродукцию. Согласование повышения размера арендной платы арендодателем не производилось, уведомлений об этом не было, в связи с чем, считает, что и задолженности не было. Кроме того, претензия от 19.01.2026г. не имеет юридической силы, т.к. составлена ненадлежащим лицом, не имеющим полномочий ее направлять и не являющимся арендодателем. С истцом договор аренды не заключался, в связи с чем, исковое заявление подлежит возврату.

Финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела почтовым отправлением.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 16.04.2007г. между Исилькульским муниципальным районом <адрес> (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 69-70), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату в аренду следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером №

№
Вышеуказанные земельные участки переданы в аренду для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды земельных участков: 10 лет с 16.04.2007г. по 16.04.2017г.

Согласно п. 3.1 договора аренды, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 1 января, 1 апреля, 1 июля и 1 октября текущего года на счета органов федерального казначейства.

Пунктами 3.2, 3.3 договора аренды предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с федеральными, областными законами, решениями муниципального образования, изменяющими величину арендной платы. Размер арендной платы считается измененным с начала следующего месяца после принятия новых ставок земельного налога в соответствии с нормативными актами или сроком утверждения новых размеров арендной платы за землю.

Согласно п.п. 4.4.1, 4.4.3 арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Приложениями к договору аренды № от 16.04.2007г. произведен расчет арендной платы ФИО2 за период с 01.01.2007г. по 31.12.2007г. (л.д. 71-72), согласно которым за земельный участок площадью 500000 кв.м. оплате подлежит 4610 руб. 93 коп., за земельный участок площадью 880000 кв.м. оплате подлежит 8078 руб. 40 коп. При этом, указано, что арендная плата уплачивается равными платежами в срок до 01.10.2007г. и до 25.12.2007г.

Договор аренды земельного участка от 16.04.2007г. № зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 18.01.2011г.

30.12.2016г. между администрацией Баррикадского сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №11 от 16.04.2007г. (л.д. 64), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что согласно п.3 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у администрации Исилькульского муниципального района Омской области и возникают у администрации Баррикадского сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области. Все права и обязанности в рамках договора аренды земельного участка №11 от 16.04.2007г. перешли к правопреемнику - администрации Баррикадского сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области. В связи с чем, внесены изменения в преамбулу договора аренды земельного участка №11 от 16.04.2007г. с указанием в качестве арендодателя администрации Баррикадского сельского поселения Исилькульского муниципального района Омской области.

Указанным дополнительным соглашением пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы по договору за участки определяется согласно расчету арендной платы (Приложение №1 и 2 к настоящему договору) и составляет 5123 руб. 25 коп. и 8976 руб. в год». Кроме того, п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Срок аренды участков устанавливается 30 лет: с 16.04.2007г. по 16.04.2037г.». Также дополнительным соглашением внесены изменения в реквизиты арендодателя.

Согласно приложению № к договору аренды № от 16.04.2007г., представленному ответчиком в материалы дела, арендная плата перечисляется по реквизитам, указанным в приложении в 30-дневный срок с момента подписания договора.

Дополнительное соглашение от 30.12.2016г. к договору аренды земельного участка № от 16.04.2007г. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 08.02.2017г.

Таким образом, начиная с 2017г. сроки внесения арендной платы по договору аренды № от 16.04.2007г. согласованы сторонами до 16 мая года, следующего за истекшим, т.е. один раз в год.

22.01.2018г. между ИП ФИО2 и ФИО2 заключено соглашение № (л.д. 43), согласно которому ИП ФИО2 уступил, а ФИО2 принял на себя все права и обязанности арендатора (в том числе право арендовать земельные участка, а также право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке перед другими лицами), по договору аренды земельного участка от 16.04.2007г. № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 29.01.2018г.

Согласно выпискам из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами 55№:№:184 сведения о правообладателе указанных земельных участков в ЕГРН отсутствуют, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ответчика на основании договора аренды земельного участка № от 16.04.2007г. со сроком действия с 16.04.2007г. по 16.04.2037г.

В соответствии с п.1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее - Федеральный закон №137-ФЗ), распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В силу п.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Федеральным законом от 03.07.2016г. №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения в п.2 ст. 3.3 Федерального закона №137-ФЗ, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в том числе, органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017г. Таким образом, лицом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, в отношении которых заключен спорный договор аренды с 01.01.2017г. являлась администрация Исилькульского муниципального района Омской области. Учитывая, что полномочия по распоряжению спорными земельными участками перешли к администрации Исилькульского муниципального района Омской области в силу закона, заключение дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае не требуется.

Федеральным законом от 13.06.2023г. №228-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесены изменения в п.2 ст.3.3 Федерального закона №137-ФЗ, согласно которым указанный пункт статьи дополнен абзацем, согласно которому предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в том числе, органом местного самоуправления муниципального округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Указанные изменения вступили в силу с 23.12.2024г.

Законом Омской области от 17.07.2024г. №2720-ОЗ «О преобразовании всех поселений, входящих в состав Исилькульского муниципального района Омской области, путем их объединения с наделением вновь образованного муниципального образования статусом муниципального округа» (далее - Закон Омской области №2720-ОЗ) принято решение о преобразовании всех муниципальных образований, входящих в состав Исилькульского муниципального района Омской области, с наделением вновь образованного муниципального образования Омской области статусом муниципального округа с наименованием муниципальный округ Исилькульский район Омской области с административным центром в городе Исилькуль.

Пунктом 1 ст. 3 Закона Омской области №2720-ОЗ предусмотрено, что муниципальный округ Исилькульский район является правопреемником преобразуемых муниципальных образований, органы местного самоуправления которых на день создания муниципального округа Исилькульский район осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с Российской Федерацией, Омской областью и иными субъектами Российской Федерации, иными муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами.

28.04.2025г. в ЕГРЮЛ внесена запись о создании администрации Исилькульского района Омской области.

Решением Совета Исилькульского района Омской области от 22.10.2025г. №126, принято решение о создании Управления строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области, а также утверждено Положение об Управлении строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области (далее - Положение).

Пунктом 1 Положения предусмотрено, что Управление является структурным подразделением администрации Исилькульского района Омской области и подотчетно главе Исилькульского района.

К основным задачам в сфере имущественных отношения Управления относятся, в том числе, организация рационального использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Исилькульского района и государственной собственности до разграничения, обеспечение полноты поступлений в бюджет Исилькульского района неналоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков (п.п. 16.3, 16.7 Положения).

Согласно п. 18.8 Положения, в сфере земельных отношений Управление осуществляет, в том числе, следующие функции: осуществляет в соответствии с действующим законодательством функции управления и распоряжения земельными участками, находящимися в Исилькульском районе, а также государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Исилькуль и сельских округов, входящих в состав Исилькульского района; от имени Исилькульского района заключает договоры и соглашения, объектом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Исилькульского района, а также государственная собственность на которые не разграничена на территории г.Исилькуль и сельских округов, входящих в состав Исилькульского района, в том числе договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения, мены; осуществляет в судебном порядке взыскание просроченной арендной платы по заключенным договорам аренды земельных участков.

Таким образом, Управление уполномочено на обращение в суд с настоящим исковым заявлением, поскольку к его полномочиям относится управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории сельских округов, входящих в состав Исилькульского района. При этом, заключение дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае не требуется.

Земельным законодательством установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.7 п.1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Согласно п.1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон №101-ФЗ), в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п.п. 1) и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п.п. 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, поскольку предусмотренное п.3 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд».

Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованиям арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 договора.

Пункт 4.1.1 договора аренды предусматривает возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, а не при невнесении арендной платы более 6 месяцев с даты, установленной договором. Учитывая, что дополнительным соглашением к договору аренды от 30.12.2016г. изменены сроки внесения арендной платы по договору и с 2017г. арендная плата вносится 1 раз в календарный год, т.е. положения п. 4.1.1 договора противоречат срокам внесения арендной платы, что свидетельствует о конфликте положений договора.

Исходя из буквального толкования п. 4.1.1 и п. 3.1 договора аренды, признать согласованным условие о возможности расторжения договора в одностороннем порядке по заявлению арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев суд не может и полагает необходимым руководствоваться положениями действующего законодательства, а именно п.3 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, обращаясь в суд с иском, Управление ссылалось на нарушение ответчиком именно п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что по состоянию на 01.01.2026г. ФИО2 имел задолженность по арендной плате по договору аренды №11 от 16.04.2007г. за период с 01.07.2024г. по 31.12.2025г. в размере 91497 руб. 28 коп., а также пени в размере 11063 руб. 62 коп. Учитывая, что оплата по договору аренды за период с 16.04.2024г. по 16.04.2026г. должна была быть произведена ответчиком в срок до 16.05.2025г. и до 16.05.2026г., т.е. по состоянию на 01.01.2026г. имела место однократная просрочка внесения арендной платы со стороны ответчика. Повторной двукратной просрочки платежа по договору аренды со стороны ответчика не имелось, т.е. основания для применения п.3 ст. 619 ГК РФ отсутствовали.

19.01.2026г. Управлением строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации Исилькульского района Омской области в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием о погашении задолженности по договору аренды №11 от 16.04.2017г. в сумме 102560 руб. 90 коп. в срок до 26.01.2026г. (л.д. 13). В указанной претензии одновременно содержалось требование о расторжении договора аренды в соответствии с п. 4.1.1 договора, п.3 ч.1 ст. 619 и п.1 ст. 614 ГК РФ. К претензии прилагалось соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.04.2007г. № (л.д. 14). Указанная претензия с соглашением о расторжении договора аренды направлена истцом почтовым отправлением по адресу места регистрации ответчика: <адрес> (л.д. 15) и последним получена не была, почтовое отправление возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 125-126).

04.02.2026г. ФИО2 произведена оплата задолженности по договору аренды № от 16.04.2007г. в сумме 52051 руб. 59 коп. за период с 16.04.2024г. по 15.04.2025г., что подтверждается платежным поручением № от 04.02.2026г. (л.д. 16).

12.02.2026г. ФИО2 произведена оплата задолженности по договору аренды № от 16.04.2007г. в сумме 52051 руб. 59 коп. за период с 16.04.2025г. по 15.04.2026г., что подтверждается платежным поручением № от 12.02.2026г. (л.д. 17).

24.03.2026г. истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. По состоянию на дату подачи иска, а также на дату рассмотрения дела судом задолженность у ответчика по договору аренды № от 16.04.2007г. отсутствует.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

То обстоятельство, что ответчиком фактически не была получена претензия истца, содержащая требование о расторжении договора, не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку именно на ответчике лежит обязанность по принятию мер к получению направленной в его адрес почтовой корреспонденции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997г. № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Таким образом, расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы являются наличие арендных отношений между сторонами, размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, факты невнесения арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ) и разумный срок предъявления иска о расторжении договора аренды (п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №).

Как усматривается из материалов дела, 19.01.2026г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по договору аренды, расторжении заключенного между сторонами договора, в связи с несвоевременной уплатой ответчиком арендных платежей.

Доказательств, подтверждающих направление в адрес ответчика требования о погашении задолженности по договору аренды ранее требования о расторжении заключенного между сторонами договора аренды, истцом в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, указав в направленной ответчику претензии одновременно требования о взыскании задолженности по договору аренды и о расторжении заключенного между сторонами договора аренды, истец фактически лишил ответчика предусмотренного положениями действующего законодательства права на устранение нарушений условий договора в разумный срок.

Заслуживающими внимания также являются возражения ответчика о том, что он не был уведомлен истцом об изменении реквизитов для оплаты арендной платы, в связи с чем, не имел возможности своевременно производить оплату по договору аренды. Уведомления об изменении лица, уполномоченного на распоряжение земельными участками, ответчику не поступало, равно как и реквизиты для внесения платы по договору аренды.

В силу п.п. 4.2.2, 4.2.3 договора аренды, арендодатель обязан письменно в десятидневный срок уведомить арендатора об изменениях номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.2, а также своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Доказательства того, что истцом выполнена обязанность по своевременному информированию арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, стороной истца в материалы дела не представлены. Напротив, из пояснений ответчика следует, что он самостоятельно обратился в администрацию Исилькульского района Омской области за получением реквизитов для внесения платы по договору аренды, после получения которых, им была исполнена обязанность по оплате арендной платы в полном объеме.

Принимая во внимание долгосрочный характер договора и устранение ответчиком допущенных нарушений в разумный срок, погашение задолженности по договору аренды до даты обращения истца в суд с настоящим иском, а также тот факт, что истцом не была выполнена обязанность по извещению арендатора об изменении номеров счетов для оплаты арендной платы, что лишило ответчика возможности в полной мере исполнять свои обязательства по договору, суд полагает заявленную меру ответственности как прекращение договорных отношений несоразмерной последствиям нарушения обязательства и нарушающей баланс интересов сторон.

Суд признает, что обязательства ответчика по погашению задолженности по договору аренды были исполнены в разумный срок, поскольку задолженность по договору аренды за 2024г. и 2025г. была погашена ФИО2 до даты возврата почтового отправления истцу, содержащего претензию о погашении задолженности по договору аренды.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Управления строительства, архитектуры, имущества и вопросам ЖКХ администрации <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельных участков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Исилькульский городской суд Омской области.

Судья О.В. Вовк

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.05.2026г.