Решение № 3А-658/2021 3А-658/2021~М-295/2021 М-295/2021 от 8 сентября 2021 г. по делу № 3А-658/2021

Дело № 3а-658/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тягай А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ависта» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Ависта» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания офиса-магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2330 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «Арт-Консалтинг», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание – офис магазин. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, полагая, что допущенные экспертом нарушения, являются основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» с заключением эксперта согласилось.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Люберцы Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, отношение по делу не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта ФИО1, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности с 2015 г. принадлежит объект недвижимости нежилое здание офис-магазин с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2330 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена распоряжением Актом ГБУ Московской области № 004д от 29.03.2019 по состоянию на 05.03.2018 года в размере 102 217 111,72 рублей.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 22.03.2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Ависта» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта был представлен отчет, подготовленный ООО «Арт-Консалтинг», в котором определена рыночная стоимость здания в размере ниже, оспариваемой кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1

В материалы дела экспертом представлено заключение № 89/08/2021 от 02.08.2021, согласно которого отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дату определения кадастровой стоимости, экспертом определена рыночная стоимость объекта.

Указанное заключение подвергнуто сомнению со стороны административного истца, представлены замечания.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

В ходе рассмотрения дела, эксперт ФИО1 в судебном заседании с представленными представителем административного истца замечаниями на экспертное заключение не согласился, представил возражения.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Арт-Консалтинг».

При этом суд, находит, что эксперт ФИО1, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так на стр. 9-10 экспертного заключения экспертом приведен подробный перечень нарушений, допущенных оценщиком при подготовке отчета.

Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта в указанной части, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Не может суд согласиться с доводами приведенными стороной административного истца относительно не согласия с экспертным заключением.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе показаниями эксперта ФИО1, данным в ходе рассмотрения дела.

Так, в частности, на стр. 3-4 заключения, приведено основание назначения по делу судебной оценочной экспертизы. Кроме того в заключении присутствуют сведения об эксперте, его квалификации и образовании.

Как видно из представленного заключения, осмотр объекта недвижимости экспертом не проводился, необходимые пояснения по этому поводу приведены экспертом на стр. 6 заключения: согласно которых оценка носит ретроспективный характер, материалы дела достаточны для идентификации объекта исследования и факторов, влияющих на стоимость объекта исследования. Кроме того, на стр. 13 заключения приведена информация, относительно арендаторов исследуемого объекта.

На стр. 20-22 экспертом приведен скриншот, согласно которому данное здание по состоянию на сентябрь 2017 года (актуально на дату оценки) предлагалось в аренду в качестве торгового объекта.

Таким образом, экспертом данный параметр проанализирован в необходимом объеме, согласно п. 20 ФСО № 7 оценка приведена в соответствии с фактическим использованием.

Не находит суд, довод представителя административного истца о том, что экспертом нарушены требования к описанию оценки, указанные в п. 8 ФСО №3 убедительным, поскольку, указанные требования носят формальный характер и не относятся непосредственно к характеристикам объекта оценки, эти данные содержатся в материалах дела.

Как видно из материалов дела, объектом исследования выступает объект капитального строительства. Описание данного объекта приведено экспертом на стр. 11-14 заключения в полном объеме. Нарушение п. 8 ФСО № 3 судом не обнаружено.

Кроме того, вопреки мнения представителя административного истца, обоснование отнесения объекта оценки к торговой недвижимости приведены экспертом на стр. 14 заключения, далее экспертом проведен анализ нужного сегмента рынка. Поскольку эксперт выполнял экспертное заключение, анализ выполнен в более сжатом и содержательном виде, при этом экспертом определены ценовые диапазоны, а также информация по дополнительным показателям, по результатам анализа рынка. Необходимые диапазоны влияния ценообразующих факторов приведены экспертом на стр. 33-39 заключения.

Также, суд не согласен с мнением стороны о некорректно подобранных аналогах в рамках сравнительного подхода. Так, в тексте объявления (скриншот приведен на стр. 63 заключения) указан адрес аналога № 1: <данные изъяты>. Из представленного заключения усматривается, что в процессе анализа экспертом установлено расположение продаваемого здания на внутриквартальной территории, что учтено соответствующей корректировкой на стр. 42 заключения.

Информация относительно площади (500 кв.метров) и то, что объект представляет собой 2-х этажный торговый центр представлена на стр. 63 заключения.

Состояние помещения – это один из важных ценообразующих факторов, и при отсутствии отделки или необходимости проведения ремонтных работ, это указывается в объявлении.

Таким образом, эксперт проанализировал все необходимые ценообразующие параметры и ввел соответствующие поправки.

На стр. 68-69 заключения экспертом приведены скриншоты объекта-аналога № 3, которые подтверждают, что за весь период экспозиции, рыночная стоимость аналога не изменялась. Функция портала показывает не последнюю стоимость, а все стоимости изменения цены, которые за период экспозиции происходили. Поскольку на стр. 69 на скриншоте указано, что «Стоимость объекта недвижимости не менялась», то справедливо утверждать, что данная стоимость актуальна на дату проведения оценки.

Кроме того, согласно пояснениям эксперта, сохранение стоимости на одном уровне говорит о том, что на рынке отсутствуют какие-либо серьезные изменения, которые могут существенным образом повлиять на стоимость недвижимости. Интерпретация данного факта как «неликвидность» участка аналога является частным мнением представителя административного истца и не имеет какого-либо подтверждения. В качестве факторов, которые могут увеличить сроки экспозиции участка может выступать неготовность продавца идти на торг. В расчетах эксперта к стоимости данного аналога применено значение рыночной скидки на торг в размере 12% (стр. 34 заключения).

Также, на стр. 72 заключения в заголовке объявления указано, что продается торговый объект. Магазины продуктов, одежды, косметики и общепит наряду с хостелом, являются доходоприносящей недвижимостью. Утверждение представителя истца, что использование помещения, кроме как хостел невозможно – ничто иное, как субъективное мнение, поскольку торговые объекты могут представлять собой не только зальную планировку, но и торговые боксы, помещения, блоки.

Использование части торгового здания под хостел может быть экономически оправдано местоположением объекта у ж/д платформы, что является эффективным в данном случае, но не мешает иному использованию в качестве торгово-офисного назначения.

На рынке объект позиционируется как торговый центр.

Таким образом, суд соглашается с экспертом, который обоснованно не вводил корректировку на назначение.

Также суд, не согласен с мнением представителя административного истца о некорректно подобранных экспертом аналогов в рамках доходного подхода.

Как видно из представленного заключения, все подобранные объекты-аналоги, принятые в рамках доходного подхода, являются торговыми помещениями. По данному параметру они полностью сопоставимы с объектом экспертизы, который также представляет собой объект торгового назначения.

Торговые объекты подразделяются на высококлассные и торговые объекты свободного назначения.

Ни один из объектов: ни объект оценки, ни объекты-аналоги не относятся к высококлассным торговым объектам, следовательно, данная корректировка не вводилась.

Корректировка на расположение учитывается путем внесения корректировок на тип населенного пункта, расположение относительно первой линии. Согласно данным Справочника оценщика недвижимости.

Таким образом, из представленного заключения следует, что эксперт учел все необходимые корректировки в полном объеме.

Относительно замечания представителя административного истца о том, что экспертом не обоснованно не вводится корректировка на площадь помещений в рамках доходного подхода, имеются пояснения эксперта на стр. 49 заключения. Так, эксперт указал, что площади объектов-аналогов отличны от площади исследуемого объекта, однако, существует возможность аренды помещений в одном здании исследуемого объекта несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором. В результате вышесказанного, эксперт считает корректным не вводить поправку на величину общей площади для объектов-аналогов.

Таким образом, при сложившихся рыночных условиях здания торговых центров сдаются нескольким арендаторам, а не целиком.

Вследствие этого, эксперт обоснованно корректировку на площадь при расчете арендной ставки в доходном подходе, не вводил.

Кроме того, эксперт обоснованно не вводит корректировку на внутреннее состояние для аналога № 1.

Так, в тексте объявления объекта-аналога № 1 на стр. 77 заключения, принятого в рамках доходного подхода указано, что возможна сдача объекта, как в черновом, так и в чистовом варианте. В самом завершении описания указано, что цена помещения в чистовом варианте. Следовательно, введение корректировки на состояние для данного аналога не требуется.

Таким образом, нарушения, указанные в замечаниях представителя административного истца, в заключение эксперта отсутствуют. Расчет стоимости объекта экспертизы выполнен в полном соответствии с требованиями ФСО, полученное итоговое значение стоимости соответствует рыночным данным.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта в размере равном рыночной на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 22.03.2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ависта», поданное в Московский областной суд 22.03.2021 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здания - офиса-магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2330 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 05.03.2018 года в размере 101 524 285,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 17.09.2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова