Апелляционное определение № 33-11668/2025 от 1 декабря 2025 г.

№33-11668/2025

Нижегородский районный суд г.Нижний Новгород

Судья Сенькина Ж.С.

Дело №2-5758/2025

52RS0005-01-2025-004247-02

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 2 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Леонтенковой Е.А.,

судей Заварихиной С.И., Шутова А.В.,

при секретаре Арефьеве В.М.,

с участием представителя ФИО1 адвоката Адейкиной О.В., представителя ФИО2 адвоката Князева И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе администрации г. Нижнего Новгорода

на решение Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 2 сентября 2025 года

по делу по иску администрации г. Нижнего Новгорода к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрации г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, требования мотивируя следующим.

Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 04.04.2018 № 916 «О признании многоквартирного дома 85 литеры Б, Б1, 61 [адрес] аварийным и подлежащим сносу» (с изм. №1555 от 20.04.2021) жилой дом №85 литеры Б, Б1, 61 [адрес] Новгорода признан аварийным и подлежащим сносу.

Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области №277 от 11.11.2021 жилой дом № 85 [адрес] включен в перечень выявленных объектов культурного наследия, в связи с чем постановлением администрации г.Нижнего Новгорода №108 от 17.01.2022 внесены изменения в постановление администрации г. Нижнего Новгорода от 04.04.2018 №916, по тексту постановления слова «снос» заменены на слова «реконструкция».

Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от 06.02.2025 №1210 «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном доме № 85 [адрес]» земельный участок и объекты недвижимости в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.

Согласно выписке из ЕГРН в период с 03.04.2024 по 02.03.2025 собственником квартиры № 7 дома 85 [адрес] являлся ФИО1 на основании договора купли-продажи от 02.04.2024.

21.01.2025 ФИО1 направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.

11.02.2025 ФИО1 направлено уведомление об изъятии земель участка, занимаемого жилым домом 85 [адрес], и квартиры №7 в вышеуказанном доме, принадлежащей ФИО1 на праве собственности.

02.03.2025 ответчик ФИО2 приобрел право собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.02.2025, заключенного между ФИО1 и ФИО2, стоимостью 13 000 000 руб.

Администрация г. Нижнего Новгорода считает, что данная сделка - договор купли-продажи жилого помещения по адресу: [адрес] д.85, кв.7 от 27.02.2025 - является мнимой, поскольку направлена на получение выгоды с целью увеличения размера возмещения за изымаемую недвижимость.

ФИО1 был правообладателем спорного жилого помещения незначительный промежуток времени - менее одного года (с 03.04.2024 по 02.03.2025). На регистрационном учете в квартире №7 д.85 [адрес] ни ФИО1, ни ФИО2 не состояли.

До заключения договора купли-продажи жилого помещения ФИО1 выдал ФИО2 по месту работы доверенность от 05.02.2025 на право представления своих интересов в администрации г. Нижнего Новгорода, в том числе, в его структурных подразделениях, при разрешении вопроса, указанного в обращении заместителя главы администрации Нижегородского района г. Нижнего Новгорода от 21.01.2025 Исх-01-08-25177/25 «Уведомление об аварийности».

Таким образом, между ФИО1 и ФИО2 имеются доверительные отношения, что дает основания полагать, что покупатель по сделке не передавал денежные средства продавцу, сделка совершена лишь для вида с целью получить от муниципального образования город Нижний Новгород равноценное возмещение в размере, превышающем стоимость приобретения ФИО1 квартиры по договору купли-продажи от 02.04.2024.

Указанные обстоятельства подтверждают, что ответчики совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной.

Стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Факт передачи денежных средств покупателем продавцу ничем не подтвержден, доказательств оплаты ФИО1 налога на доход от продажи недвижимости не имеется.

Учитывая изложенное, требование о признании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.02.2025 недействительным (ничтожным) является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно информации, содержащейся в выписке ЕГРН, 02.03.2025 было зарегистрировано прекращение права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: [адрес] д. 85, кв. 7 (кадастровый номер [номер]43), регистрационная запись [номер] и возникновение права собственности ответчика ФИО2, регистрационная запись [номер].

Администрация г.Нижнего Новгорода просила суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.02.2025, расположенного по адресу: [адрес] д.85, кв.7, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.03.2025 на объект недвижимости - жилое помещение по адресу: [адрес] д.85, кв.7, (кадастровый номер №[номер]43) №[номер] о прекращении права собственности ФИО1, <данные изъяты>, №[номер] о регистрации права собственности ФИО2, <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО1 адвокат Адейкина О.В., представитель ответчика ФИО2 адвокат Князев И.А., третье лицо ФИО4 с иском не согласились, поддержали доводы письменных возражений на иск (т.2 л.д.3, т.1 л.д.154-156).

От Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области в материалы дела также поступил отзыв на иск (т.2 л.д.78).

Решением Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 2 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований администрации г.Нижнего Новгорода к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказано.

В апелляционной жалобе администрации г. Нижнего Новгорода поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Заявитель ссылается на то, что спорная сделка является мнимой, поскольку направлена на получение выгоды с целью увеличения размера возмещения за изымаемую квартиру.

Кроме того, сделка является мнимой, поскольку факт передачи денежных средств по договору в размере 13 000 000 руб. не подтвержден документально, отсутствуют расписки и платежные поручения.

Вывод суда о том, что ФИО1 не знал, что дом признан аварийным, является необоснованным, поскольку сведения о вынесении администрацией г. Нижнего Новгорода постановления от 06.02.2025 №1210 «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном доме № 85 [адрес]» зарегистрированы в Росреестре 07.02.2025.

Кроме того, данная информация размещена на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Ссылка суда первой инстанции на выписку из ЕГРН от 03.04.2025 на квартиру не обоснована, поскольку аварийным признан многоквартирный дом, а не квартира.

Судом не учтено, что до заключения договора купли-продажи жилого помещения ФИО1 выдал ФИО2 по месту работы доверенность от 05.02.2025 на право предоставления своих интересов в администрации г.Нижнего Новгорода, в том числе, в его структурных подразделениях, при разрешении вопроса, указанного в обращении заместителя главы администрации Нижегородского района г. Нижнего Новгорода от 21.01.2025 Исх-01-08-25177/25 «Уведомление об аварийности».

Между ФИО1 и ФИО2 имеются доверительные отношения, что дает основания полагать, что покупатель по сделке не передавал денежные средства продавцу, сделка совершена лишь для вида с целью получить от муниципального образования город Нижний Новгород равноценного возмещения в размере, превышающем стоимость приобретения ФИО1 квартиры по договору купли-продажи от 02.04.2024.

Указанные обстоятельства подтверждают, что ответчики совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной.

Стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Представителем ответчика ФИО2 адвокатом Князевым И.А., представителем ответчика ФИО1 адвокатом Адейкиной О.В. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу (т.3 л.д.18-22,33-35).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом спора является квартира № 7 в доме 85 (литеры Б., Б1, б1) по ул. Ильинская <...> года постройки, двухэтажный, 1 этаж кирпичный, 2 этаж бревенчатый.

Из материалов дела следует, что в 2017 году специализированной организацией ООО «Стройальянс» было проведено обследование жилого дома и изготовлено заключение о техническом состоянии жилого дома №85 [адрес], которое в целом оценивается как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.

Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 04.04.2018 № 916 «О признании многоквартирного дома 85 литеры Б, Б1, 61 [адрес] аварийным и подлежащим сносу» (с изм. №1555 от 20.04.2021) жилой дом №85 литеры Б, Б1, 61 [адрес] признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения установлен до 01.01.2033 (т.1 л.д.12).

Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от 20.04.2021 №1555 внесены изменения в постановление администрации г. Нижнего Новгорода от 04.04.2018 №916, согласно которому заменены в подпункте 2.1 пункта 2 и пункте 4 слова «01 января 2033 года» на слова «23 декабря 2024 года» (т.1 л.д.13).

Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области №277 от 11.11.2021 жилой дом 85 [адрес] включен в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода №108 от 17.01.2022 внесены изменения в постановление администрации г. Нижнего Новгорода от 04.04.2018 №916, по тексту постановления слова «снос» заменены на слова «реконструкция» (т.1 л.д.16).

Судом установлено, что 02.04.2024 между ФИО5 (далее продавец) и ФИО1 (далее покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает (покупает) в собственность квартиру с кадастровым номером [номер]43, расположенному по адресу: [адрес], дом 85, квартира 7 и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в т.ч. земельный участок. Указанная квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 63 кв.м, с назначением - жилое, расположена на первом этаже (т.1 л.д.69-70).

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 02.04.2024, квартира и доля в праве собственности на общее имущество были приобретены ФИО1 за 3 862 810,33 руб. Указанная сумма была выплачена ФИО1 ФИО5 при подписании договора от 02.04.2024.

03.04.2024 за ФИО1 в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано право собственности на квартиру №7 на основании договора купли-продажи от 02.04.2024.

После приобретения квартиры в мае 2024 года ФИО1 произвел ремонт приобретенной квартиры, в том числе пола, стен, входной группы, с установкой перегородок, натяжных потолков, с полной заменой электропроводки, трасс водоснабжения на полипропиленовые трубы, установкой новых отопительных приборов, кондиционера, вентиляционной системы, новых пластиковых окон, межкомнатных дверей, санузла, проводением интернета, установкой видеонаблюдения, охранной сигнализации и новой мебели.

Факт проведения ремонта в 2024 году подтверждается прилагаемыми видеозаписями и фотографиями (л.д.75-89 т.1).

Фактическое состояние квартиры зафиксировано отчетом ООО «ИВК «Время» №3847 от 26.02.2025, отделка: стены - обои, плитка в туалете; пол - ламинат; потолок - натяжной; окна - пвх стеклопакет, тип ремонта: современный, состояние объекта оценки: хорошее (т.1 л.д.90-151).

Из материалов дела следует, что 21.01.2025 ФИО1 направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции (т.1 л.д.26).

05.02.2025 ФИО1 выдана доверенность на ФИО2 на представление его интересов в администрации г. Нижнего Новгорода при разрешении вопроса, указанного в обращении от 21.01.2025 сроком на 1 год (т.1 л.д.32).

05.02.2025 ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в администрацию г.Нижнего Новгорода с просьбой предоставить ему документы, являющиеся основанием для признания дома аварийным, предоставить сведения о проведении реконструкции МКД, указал, что возражает относительно расселения (т.1 л.д.30-31).

Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 06.02.2025 №1210 «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном доме № 85 [адрес]» земельный участок и объекты недвижимости в указанном доме изъяты для муниципальных нужд (т.1 л.д.23-25).

12.02.2025 ФИО1 направлено уведомление от 11.02.2025 об изъятии земельного участка, занимаемого жилым домом 85 [адрес], и квартиры №7 в вышеуказанном доме, принадлежащей ФИО1 на праве собственности (т.1 л.д.26-27).

Согласно договору купли-продажи от 27.02.2025 ФИО1 продал указанную квартиру № 7 общей площадью 63 кв.м (кадастровый номер [номер]43) ФИО2 за 13 000 000 руб. (т.1 л.д.28-29).

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что цена договора согласована обеими сторонами и обоснована предоставленным продавцом покупателю отчетом №3847 от 26.02.2025 об оценке объекте недвижимости, выполненного ООО «ИВК «Время». Указанную сумму покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего договора в полном объеме. Стороны взаимных претензий по оплате не имеют. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется путем подписания настоящего договора, который одновременно является передаточным актом.

Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 02.03.2025. Регистрационная запись [номер] (т.1 л.д.52-56).

Из материалов дела следует, что 05.03.2025 ФИО2 обратился к главе администрации Нижегородского района г.Нижнего Новгорода с заявлением повторного проведения обследования дома на наличие признаков аварийности (т.1 л.д.172-173).

В подтверждение действительности сделки ФИО2 были заключены следующие договоры:

1) договор № 17/03 от 17.03.2025 на ремонт и обслуживание находящегося в спорной квартире оборудования (видеонаблюдение, видеодомофон) (т.1 л.д.175);

2) договор страхования спорной квартиры от 22.04.2025 (т.1 л.д.176-178);

3) договор № 0257 от 23.04.2025 на охрану спорной квартиры (т.1 л.д.179 об-182);

Также представлены доказательства переоформления лицевых счетов у поставщиков коммунальных услуг, энергоснабжения, организации, оказывающей услуги связи (интернет) с ФИО1 на ФИО2 и оплаты ФИО2 данных услуг (т.1 л.д.183-189).

В ходе рассмотрения дела в подтверждение наличия у ФИО2 денежных средств в размере 13 000 000 руб. для оплаты по договору купли-продажи от 27.02.2025 им были представлены справка 2-НДФЛ за 2022-2024 года (т.1 л.д.193-195), налоговые декларации (т.1 л.д.195об-196), договор займа №22602 от 26.02.2025 (т.1 л.д.190-191), получены пояснения третьего лица ФИО4

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что источником происхождения денежных средств, направленных на приобретение спорной квартиры ФИО2, являлись его личные накопления от предпринимательской деятельности и дохода его супруги ФИО6 в размере 6 500 000 руб., заемные денежные средства в размере 6500000 руб.

27.08.2025 между ФИО1 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 27.02.2025, по условиям которого договор был дополнен пунктом, исходя из которого ФИО2 в силу договора принял на себя обязательства по выполнению вытекающих из пунктом 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ в отношении спорного жилого помещения.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения содержание пункта 1.1.1 договора признано ответчиками в качестве существенного условия.

Пунктом 3 дополнительного соглашения в отношении пункта 1.1.1 договора ответчиками достигнуто соглашение о ретроспективной оговорке, в силу которой условие данного пункта 1.1.1 распространено на фактические отношения сторон, сложившиеся до даты подписания настоящего дополнительного соглашения, начиная с 27.02.2025.

Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, руководствуясь положениями статей 10, 153, 154, 166, 170, 209, 432, 454, 549, 550, 558 Гражданского кодекса РФ, исходя из наличия доказательств, что оспариваемый договор купли-продажи от 27.02.2025 сторонами исполнен, денежные средства переданы продавцу, право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 02.03.2025, отсутствии доказательств, что спорный договор купли-продажи совершен лишь для вида, с целью увеличения выкупной стоимости жилого помещения, суд пришел к выводу об отказе администрации г. Нижнего Новгорода в иске.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.

Согласно пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (подпункт 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Из пункта 8 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, действовали ли стороны при ее совершении добросовестно, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку. В подтверждение доводов о мнимости сделки лицами, участвующими в деле, могут быть представлены не только письменные доказательства, но и свидетельские показания.

При применении при разрешении спора положений как статьи 10 и пункта 2 статьи 168, так и пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, судам следует учитывать, что признание сделки недействительной в обоих случаях возможно, если недобросовестно в обход закона действуют обе стороны сделки, либо обе стороны сделки совершают ее лишь для вида без намерения создать ее реальные последствия.

Довод апелляционной жалобы о недобросовестном поведении ответчиков при заключении оспариваемых договоров, подлежит отклонению, поскольку статьи 1, 10 Гражданского кодекса РФ предусматривают презумпцию добросовестности действий участников гражданских правоотношений, при этом наличие признаков недобросовестного поведения или злоупотребления правом в действиях ответчиков, исходя из представленных доказательств, не установлено.

Возмездный характер сделки подтверждается представленными ФИО2 доказательствами.

Довод апелляционной жалобы о том, что факт передачи денежных средств по договору в размере 13 000 000 руб. не подтвержден, основанием для признания сделки мнимой не является, поскольку в ходе рассмотрения ела ответчиком ФИО2 представлены доказательства наличия денежных средств в указанной сумме, из п. 2.1 договора купли-продажи от 27.02.2025 следует, что данную сумму покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего договора в полном объеме, стороны взаимных претензий по оплате не имеют.

Более того, само по себе предполагаемое истцом неисполнение покупателем обязательств по оплате может являться основанием для расторжения сделки, и не свидетельствует о недействительности сделки.

Довод жалобы о том, что спорный договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, с целью увеличения выкупной стоимости жилого помещения, отклоняется, поскольку размер выплаты за изымаемое имущество не может отождествляться с ценой его приобретения.

Цена приобретения жилого помещения служит лишь установленным законодателем ограничением максимального размера выплаты, при этом сама стоимость жилого помещения определяется по его рыночной стоимости.

Из представленных доказательств следует, что заключая оспариваемый договор купли-продажи, стороны сделки достигли соответствующего договору правового результата, договор исполнен сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором, наступили, переход права собственности прошел государственную регистрацию, что является свидетельством того, что стороны не только имели намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия, но и совершили для этого необходимые действия, сделка по продаже квартиры совершена по цене, определенной представленным ответчиком ФИО1 отчетом ООО «ИВК «Время» №3847 от 26.02.2025.

Факт проведения ФИО1 ремонтных работ в спорной квартире подтверждается отчетом ООО «ИВК «Время» №3847 от 26.02.2025, который истцом не оспаривался.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч.8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Поскольку при рассмотрении дела истцом не доказан тот факт, что, заключая оспариваемый договор купли-продажи, ответчики действовали недобросовестно, не имели намерения исполнять условия договора купли-продажи в виде передачи имущества от продавца к покупателю, суд пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Выводы суда первой инстанции обоснованы, согласуются с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Как указано выше, сделка совершена в течение года после приобретения, переход права на квартиру зарегистрирован в Росреестре, стоимость квартиры оценивалась на основании заключения специалиста, факт проведенного в квартире ремонта подтвержден представленными доказательствами, покупателем представлены документы о содержании приобретенного имущества.

При этом администрация г. Нижнего Новгорода указывает как на основание признания сделкой мнимой, целью которой является получение стоимости квартиры по цене, которая превышает стоимость приобретения ФИО1 квартиры по договору от 02.04.2024, при этом не оспаривая и не опровергая тот факт, что квартира была продана 27.02.2025 уже после проведенного ремонта, стоимость ее определена на основании отчета ООО «ИВК «Время» № 3847 от 26.02.2025, который подтверждал как факт проведения ремонта, так и ее стоимость на момент ее приобретения. Данные документы не оспорены, оценены судом в совокупности с иными представленными доказательствами.

Каких-либо новых обстоятельств, не получивших судебную оценку, либо дающих основания для противоположных выводов, в апелляционной жалобе не приведено.

Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 2 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4.12.2025.

Председательствующий:

Судьи: