Апелляционное определение № 33-1381/2026 33-22938/2025 от 18 февраля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0002-01-2024-000855-68

Рег. № 33-1381/2026 (33-22938/2025;) Судья: Глазачева С.Ю.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Исаковой А.С.,

судей

ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 февраля 2026 года апелляционную жалобу ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2025 года по гражданскому делу № 2-370/2025 по иску ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО11, ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общедолевой собственности на объект нежилого фонда как на общее имущество многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Исаковой А.С., выслушав объяснения истцов ФИО6, ФИО14, ФИО25, ФИО8, ФИО11, ФИО21, ФИО26, ФИО5, представителя истца ФИО6 – ФИО27, ФИО28, представителя третьего лица ТСЖ «Просвет 23» - ФИО29, ФИО28, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО6, ФИО5, ФИО25, ФИО10, ФИО26, ФИО11, ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО30, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, Корой М.Ю., Вон Р.В. обратились в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на нежилое помещение <адрес> с кадастровым номером №..., отсутствующим, признании права общей долевой собственности на данный объект в качестве общего имущества собственников МКД.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в <адрес>. Управление МКД осуществляет ТСЖ «Просвет 23». Спорное нежилое помещение является подвалом и является проходным для других подвальных помещений <адрес>. Спорное помещение с даты ввода дома в эксплуатацию в 1981 году предназначалось для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД, иного самостоятельного значения не имеет и не имело. По состоянию на 22.07.2004 года (дату первой приватизации) помещение относилось к общему имуществу собственников МКД.

На основании изложенного, истцы полагают, что спорное помещение передано в собственность Санкт-Петербурга в отсутствие законных оснований.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 19.06.2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, истцы ФИО25о, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО26, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО30, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, Корой М.Ю., ФИО24 обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Истцы ФИО6, ФИО14, ФИО25, ФИО8, ФИО11, ФИО21, ФИО26, ФИО5, представителя истца ФИО6 – ФИО27, ФИО28, представителя третьего лица ТСЖ «Просвет 23» - ФИО29, ФИО28, в судебное заседание суда апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, настаивали на отмене решения.

Истцы ФИО7, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО30, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО22, Корой М.Ю., ФИО24, представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что МКД построен в 1981 году и имеет подвальное помещение 10-Н и является проходным для других подвальных помещений <адрес>

Из сведений ГБУ «ГУИОН» следует, что спорное помещение учтено в 1981 году с самостоятельным назначением нежилое, использовалось как подсобное, использовалось в качестве складского. Впоследствии с 1999 года назначение помещения не изменилось, однако использовалось оно в качестве складского и в нем уже отсутствовало оборудование, предназначенное для обслуживания МКД.

ТСЖ «Просвет 23» представлен акт экспертного исследования ФБУ СЗ РЦСЭ Минюста России (т.4 л.д.28-42), заключение ЧЭУ «СЗБ НСЭиС» (т.4 л.д.43-69), согласно выводам которых спорное подвальное помещение является общедомовым имуществом, так как через него проходят коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД и требуется для его обслуживания. Данное помещение является транзитным помещением в подвале МКД, то есть только через него возможен доступ в остальные помещения подвала, где также находятся коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения МКД, требующие регулярного, периодического и аварийного обслуживания. Спорное помещение не предназначено для самостоятельного использования, имеет инженерные коммуникации необходимые для обслуживания МКД и относится к общедомовому имуществу.

Из выводов судебной экспертизы ФБУ СЗ РЦСЭ Минюста России (т.5 л.д.102-128) следует, что спорное помещение не предназначено для самостоятельного использования, имеет инженерные коммуникации для обслуживания МКД.

14.05.1999 года между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «Дети» (арендатор) заключен договор аренды помещения, сроком на 3 года, который расторгнут 20 июля 2005 года поскольку действовал в режиме неограниченного срока.

21.07.2005 года между теми же лицами заключен договор аренды на 3 года, который продлен согласно дополнительному соглашению от 20 августа 2008 года и расторгнут 24 января 2013 года.

25.01.2013 года между теми же сторонами заключен договор аренды, сроком на 10 лет, который расторгнут 05.06.2020 года.

Кроме того, ответчик указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств арендатором, он обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, решениями которого от 19.05.2017 года, 20.11.2019 года с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по договорам аренды, пени. Впоследствии ЗАО «Дети» признано несостоятельным (банкротом) с последующим прекращением деятельности.

11.05.2022 года на основании распоряжения комитета № 1023-рз, помещение приватизировано Санкт-Петербургом.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение как в период его приобретения ответчиком, так и на момент первой приватизации квартиры в указанном доме было учтено для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, фактически не использовалось в качестве имущества домовладельцами, в связи с чем, с учетом вышеприведенного правового регулирования, право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло. Наличие в помещении транзитных инженерных коммуникаций не является основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, и не исключает использование помещения в самостоятельных, не связанных с обеспечением многоквартирного дома, целях, что подтверждается его сдачей в аренду в период с 1999 года, что установлено судебными актами. Разрешая заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, суд пришел к выводу, что течение срока исковой давности по оспариванию прав началось не позднее даты приватизации первой квартиры 22 июля 2004 года, между тем истцы обратились в суд 19 января 2024 года, то есть с пропуском установленного законом срока.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление Пленума № 10/22) был введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Так, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ СЗ РЦСЭ Минюста России от 07.11.2024 №3313/12-6-24 подвал многоквартирного дома <адрес> является техническим помещением общего пользования и не предназначен для самостоятельного использования, имеет инженерные коммуникации необходимые для обслуживания многоквартирного дома и относится к общедомовому имуществу.

В соотвсвии с заключением специалиста ЧЭУ «СЗБ НСЭиС» от 02.11.2024 №0709/2024/1 Подвальное помещение по адресу <адрес> является общедомовым имуществом, исходя из ст.36 ЖК РФ, т.к. через него проходят следующие коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и требуются для обслуживания многоквартирного дома. Более того помещение №... является транзитным помещением в подвале многоквартирного дома, т.е. только через него возможен доступ в остальные помещения подвала, где также находятся коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, требующие регулярного, периодического и аварийного обслуживания. Натурным осмотром установлено, что через помещение №...-Н проходят следующие коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, требующие регулярного, периодического и аварийного обслуживания. Данные коммуникации и оборудование являются общедомовым имуществом, находящимся в помещении №...-Н и требуются для обслуживания многоквартирного дома. В помещении №...-Н размещается следующие оборудование и коммуникации для обслуживания всего многоквартирного дома по адресу <адрес> стояки отопления и водоснабжения с отсечными кранами, силовые кабельные линии электроснабжения, трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, запорная арматура, вентиляционные системы, системы ливневой канализации, системы водоотведения, сливные трапы.

Согласно заключению эксперта ФБУ СЗ РЦСЭ Минюста России от 19.05.2025 №1056/12-2-24 Подвал многоквартирного дома (№..., кадастровый №...), расположенный по адресу: <адрес>, не предназначен для самостоятельного использования. Подвал многоквартирного дома (№..., кадастровый №...), расположенный по адресу: <адрес>, имеет инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания многоквартирного дома. Подвал многоквартирного дома (№..., кадастровый №...), расположенный по адресу: <адрес>, относится к общедомовому имуществу.

Кроме того, в материалы гражданского дела представлена проектная документация МКД 1976 года и технический паспорт 1981 года, согласно которым рассматриваемое помещение обозначено как подвал, предназначенный для размещения инженерных коммуникаций. Планы подвала 1999 и 2005 годов подтверждают наличие в спорном помещении инженерных сетей и прохода в остальные подвальные помещения.

Таким образом, материалы гражданского дела содержат достаточное количество доказательств, подтверждающих, что подвал многоквартирного дома (№... кадастровый №...), расположенный по адресу: <адрес>, относится к общедомовому имуществу, через спорное помещение проходят инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, помещение является проходным к иным подвальным помещениям без самостоятельного назначения.

Такое помещение, предназначенное для размещения инженерных коммуникаций и непригодное для самостоятельного использования, в силу закона относится к общему имуществу собственников помещений МКД, независимо от регистрации права города, сдачи помещения в аренду.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Ссылка ответчика на истечение срока исковой давности является несостоятельной, поскольку в силу абзаца 2 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», заявленное требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), срок исковой давности на него не распространяется.

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства дела, собранные по делу доказательства в своей совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению, в связи с чем, следует признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на нежилое помещение <адрес>), кадастровый №..., площадью 477,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> Признать право общедолевой собственности как на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, при принятии решения судом первой инстанции неправильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, не применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, постановленное решение не соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства, в связи с чем оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июня 2025 года отменить. Вынести новое.

Исковые требования ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО11, ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга – удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на нежилое помещение №...), кадастровый №..., площадью 477,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> признать право общедолевой собственности как на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 апреля 2026 года.