Решение № 2-1554/2020 2-1554/2020~М-1218/2020 М-1218/2020 от 8 ноября 2020 г. по делу № 2-1554/2020

Дело № 2-1554-2020

УИД № 18RS0011-01-2020-001885-71


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2020 года г. Глазов

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Кислухиной Э.Н. при секретаре Гертнер А.З., с участием прокурора Максимова Н.С., представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от 17.07.2020 года, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением, выселении,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из комнаты, расположенной по адресу: <адрес>. Исковые требования обоснованы тем, что истец является собственником вышеуказанного жилого помещения на основании договора купли-продажи квартиры от 09.04.2020 года. Ответчик зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении. С момента возникновения у истца права собственности на комнату ответчик утратила право пользования спорной комнатой. В адрес ответчика направлено требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета, однако ответчик с регистрационного учета не снялась, жилое помещение в добровольном порядке не освободила. Истец в настоящее время не может реализовать свое право на владение и распоряжение своей собственностью из-за регистрации и проживания в комнате ответчика.

Определением от 08.09.2020 года к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца без самостоятельных требований привлечен конкурсный управляющий АО «Чепца» ФИО5

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении судебного извещения. Ранее истцом было представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст.167 ч. 5 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что право собственности на жилое помещение к истцу перешло на основании сделки, комната была приобретена с торгов в результате банкротства АО «Чепца». У ответчика право проживания в спорной комнате не наступило, договор аренды является ненадлежащим обязательством, так как не содержит многих условий, нет даты подписания арендодателем. Требование о расторжении договора аренды ответчику не направлялось, так как договор аренды считается незаключенным. Кроме того, с момента признания АО «Чепца» банкротом все договорные отношения прекращаются. О том, что жилое помещение продается с обременением в виде регистрации и проживания ответчика, истец знала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, пояснила, что в 1997 году на основании обращения ее, ответчика, работодателя – АТП, к руководителю АО «Чепца», была выделена комната в общежитии ОАО «Чепца», заключен договор аренды. Первоначально была предоставлена комната № 317, затем перевели в комнату № 311, изменения в договор аренды не внесли. Оплату по договору аренды производила за комнату № 311. В трудовых отношениях с АО «Чепца» не состояла. С 1998 года состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, иного жилого помещения не имеет. Полностью производит оплату за коммунальные услуги на основании выдаваемых платежных документов, ранее плату по договору аренды вносила в бухгалтерию АО «Чепца». О том, что комнату продали, никто не уведомлял, стало об этом известно только тогда, когда потребовали покинуть комнату.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признала, пояснила, что истцом не соблюден порядок досудебного разбирательства, в адрес ответчиков какие-либо уведомления об освобождении жилого помещения не направлялись. У ФИО2 с ОАО «Чепца» был заключен договора коммерческого найма. Она была вселена в здание, которое имело статус общежития. С момента вселения и по настоящее время ФИО2 производит оплату за коммунальные услуги. Ответчик является одинокой матерью, пенсионеркой по возрасту, с 1998 года стоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении. Правовых оснований для выселения ФИО2 без предоставления иного помещения не имеется.

Третье лицо - конкурсный управляющий АО «Чепца» ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, уважительность причин неявки в судебное заседание не представил. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ст. 167 ч. 3 ГПК РФ.

Выслушав стороны, заключение прокурора, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из пояснений сторон, письменных доказательств: поквартирной карточки (л.д.18), договора аренды жилого помещения в общежитии от 21.04.1997 года (л.д.40-41), платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг судом установлено, что ответчик ФИО2 21.04.1997 года была вселена в комнату <адрес>, принадлежащей на праве собственности ОАО «Чепца». Совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что отношения ответчика ФИО2 по пользованию спорным жилым помещением возникли на законных основаниях, фактически между прежним собственником ОАО «Чепца» и ответчиком возникли отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения. Ответчик ФИО2 с момента вселения и по настоящее время проживает в спорном жилом помещении. Доказательств нахождения сторон в иных правоотношениях при вселении ответчика в спорную комнату и проживании ответчика в жилом помещении до обращения с настоящим иском в суд, истцом в судебном заседании не представлено.

К правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

09.04.2020 года на основании договора купли-продажи № 18, заключенного между АО «Чепца» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО4, по результатам проведения открытых торгов, комната 311, расположенная по адресу: <адрес>-а, перешла в собственность ФИО4 (л.д.15-16). На момент заключения настоящего договора в комнате зарегистрирована ФИО2

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оговорен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как предусматривает п.1 ст.684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным.

Таким образом, после отчуждения бывшим собственником АО «Чепца» спорной комнаты между новым собственником жилого помещения - ФИО4 и ответчиком ФИО2 фактически сложились отношения найма жилого помещения, следовательно, в отношении спорного жилого помещения возникло обременение в виде права пользования ответчиком жилым помещением, в связи с чем ответчик не может быть произвольно лишена данного права. Отсутствие в договоре купли-продажи от 09.04.2020 года условий о сохранении за ответчиком права пользования спорной комнатой, не может умалять право ответчика на данное жилое помещение.

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает, что каждый гражданин имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно статье 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 года N 455-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан ФИО6 и ФИО7 на нарушение их конституционных прав этими нормами» необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ. В силу положений ст. 688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма.

Исходя из установленных правоотношений право пользования спорным жилым помещением по договору найма у ответчика ФИО2 возникло 21.04.1997 года, и с учетом прошедшего времени, когда указанный договор неоднократно продлевался, ответчик от продления договора не отказывалась, договор коммерческого найма на момент обращения с настоящим иском считается продленным на тех же условиях, какие были определены сторонами при заключении. Последующий переход права собственности на спорную квартиру к ФИО4 согласно положениям ст. 675 ГК РФ не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

На основании изложенного, а также, учитывая, что ФИО2 состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, является пенсионером по старости с 15.01.2020 года, иного жилого помещения не имеет, исковые требования ФИО4 о признании ФИО2 прекратившей право пользования жилым помещением и выселении из комнаты <адрес> удовлетворению не подлежат.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении, доводы представителя истца, данные в ходе судебного заседания о том, что ответчик утратила право пользования жилым помещением и подлежит выселению исходя из положений п. 2 ст. 292 ГК РФ, договор найма жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался, а также о том, что при признании АО «Чепца» банкротом, все договорные отношения с данным лицом прекращены, основаны на неправильном применении норм материального права к возникшим правоотношениям.

Оценивая доводы истца о том, что регистрация и проживание ответчика в спорном жилом помещении нарушает ее права, как собственника, суд считает необходимым отметить, что истец, приобретая жилое помещение с проживающим в нем жильцом, чье право пользования жилым помещением в нем не было прекращено в установленном порядке, должен и мог предвидеть наступление неблагоприятных последствий в виде необходимости решить судьбу проживающего в нем гражданина.

При отказе в удовлетворении исковых требований не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчика понесенных истцом судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании прекратившей право пользования жилым помещением и выселении из комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов в размере 300 рублей оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд. Датой изготовления мотивированного решения является ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.Н.Кислухина