Апелляционное определение № 33-6930/2025 33-92/2026 от 27 января 2026 г.

Дело № 33-92/2026 (33-6930/2025) (УИД 27RS0003-01-2025-001627-57) Судья Руденко А.В.

Х А Б А Р О В С К И Й К Р А Е В О Й С У Д


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28 января 2026 года г.Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Верхотуровой И.В.,

судей Ягодиной А.А., Клименко Е.Г.,

при секретаре Зайцеве В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1906/2025 по иску товарищества собственников жилья «Высотное» к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, приведении жилого помещения в первоначальное состояние, установлении сервитута, возложении обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу, взыскании судебной неустойки; к администрации города Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, признании незаконными действий, незаконным постановления Мэра города Хабаровска,

по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья «Высотное» на решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 24 сентября 2025 года,

заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., выслушав объяснения председателя ТСЖ «Высотное» - ФИО5, представителя ТСЖ «Высотное» ФИО6, представителя администрации города Хабаровска - ФИО7, представителя ФИО3 – ФИО8, представителя ФИО4 - ФИО9, представителя ООО «РЦТИ» - ФИО10,

у с т а н о в и л а:

товарищество собственников жилья «Высотное» (далее – ТСЖ «Высотное») обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО11, ФИО4, администрации г.Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, указав, что ТСЖ «Высотное» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации г.Хабаровска от 09.08.2023 №94 и распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 16.11.2023 №132 собственнику двухуровневой многокомнатной квартиры №29, расположенной на 11 и 12 этажах многоквартирного дома разрешено сформировать две квартиры, в результате чего одна квартира площадью 91,7 кв.м осталась двухуровневой, вторая квартира площадью 221, 7 кв.м стала располагаться на 12 этаже многоквартирного дома. В 2024 году собственник квартиры №29 ФИО3 представила в ТСЖ «Высотное» копию постановления Мэра г.Хабаровска от 06.08.2024 №3771 о разделении квартиры №29, расположенной на 12 этаже дома на четыре жилых помещения, с присвоением жилым помещениям адресов: <адрес>. При сравнении вновь образованных квартир и поэтажных планов жилого дома обнаружены существенные изменения в конструкции жилого дома, выраженные в частичном сносе несущих стен, формировании в несущих стенах новых дверных проемов, изменении назначения помещений квартиры, формировании в межэтажных перекрытиях новых лестничных маршей, включении в площадь квартир пожарных балконов, предназначенных для эвакуации людей. Кроме того, в состав квартиры включена часть межэтажной лестничной клетки площадью 18,1 кв.м на 12 этаже, в котором расположено общедомовые коммуникации (лестничная клетка, пожарные гидранты, система дымоудаления, ливневая канализация дома), доступ к которым ограничен металлической дверью. Коридор площадью 18,1 кв.м используется тремя новыми квартирами образованными из квартиры площадью 221,7 кв.м. Перепланировка, переустройство, включение в состав квартиры общедомового имущества не были согласованы с собственниками помещений многоквартирного дома и нарушают их права. Контролирующими органами (ГУРКЛ Правительства Хабаровского края и ГУ МЧС России по Хабаровскому краю) в адрес ТСЖ «Высотное» объявлялись предостережения по фактам ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе системы противодымной вентиляции, расположенной на 12 этаже в границах образованных квартир.

ФИО3 незаконно заключила с ФИО11, ФИО4 договоры купли-продажи квартир №29, №29а, поскольку в частную собственность перешло общее имущество МКД – помещение площадью 18,1 кв.м, в котором расположено общедомовое имущество, его отчуждение в соответствии с положениями статьи 290 ГК РФ запрещено.

В ходе рассмотрения дела ТСЖ «Высотное» неоднократно уточняло исковые требования, в окончательном варианте просит:

признать договор купли-продажи квартиры площадью 62,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 11.12.2024 между ФИО3 и ФИО4, недействительной сделкой, применить последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции;

признать незаконным и отменить постановление Мэра г. Хабаровска от 06.08.2024 № 3771, которым принято решение об аннулировании адреса объекта адресации с кадастровым номером № и присвоении кадастровых номеров №;

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Хабаровскому краю о присвоении кадастровых номеров №

оставить в перепланированном и переустроенном виде жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> виде, указанным в акте администрации г. Хабаровска от 26.01.2024 № 4-13/68, установив для образованного в результате перепланировки и переустройства жилого помещения б/н №2 общей площадью 221,7 кв.м, постоянный и бессрочный, сервитут в виде беспрепятственного доступа сотрудников ТСЖ «Высотное», а также иных лиц в присутствии сотрудников ТСЖ «Высотное» в указанное жилое помещение с целью осуществления работ по обслуживанию общедомового имущества;

возложить на ФИО3 в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта передать ТСЖ «Высотное» ключи от жилого помещения б/н №2 общей площадью 221,7 кв.м;

в случае неисполнения указанной обязанности взыскать с ФИО3 в пользу ТСЖ «Высотное» неустойку в размере 5 000 руб. ежедневно до момента фактического исполнения обязательств;

ТСЖ «Высотное» отказалось от ранее заявленного требования о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 91,7 кв.м, кадастровый №, заключенного 28.01.2025 между ФИО3 и ФИО11

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом, кадастровый инженер ФИО12, ООО «РЦТИ».

Решением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 24.09.2025 постановлено:

производство по требованию ТСЖ «Высотное» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2025, заключенного между ФИО3 и ФИО11 прекратить.

Исковые требования ТСЖ «Высотное» к ФИО3, ФИО4, администрации г.Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании недействительным договора купли-продажи, признании незаконным постановления Мэра г.Хабаровска, признании незаконными действий Управления Росреестра по Хабаровскому краю, приведении жилого помещения в первоначальный вид, установлении сервитута, возложении обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу, установлении судебной неустойки оставить без удовлетворения.

Взыскать с ТСЖ «Высотное» в доход бюджета городского округа «город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ТСЖ «Высотное» просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что администрацией г.Хабаровска не выдавалось разрешение на раздел жилого помещения по адресу: <адрес> (кв.б/н2) площадью 221,7 кв.м, такое разделение квартиры на четыре самостоятельных объекта незаконно, поскольку к квартире был присоединен общий коридор (часть лестничной клетки) площадью 18,1 кв.м, в котором расположены общедомовые коммуникации, доступ к помещению закрыт. ТСЖ не возражает против раздела квартиры №29 на два жилых помещения 221,7 кв.м и 91,7 кв.м, но полагает, что последующим разделом квартиры площадью 221,7 кв.м на четыре объекта, присоединением мест общего пользования (коридора), отчуждением квартиры ФИО4 в составе помещения площадью 221,7 кв.м затронуты интересы собственников МКД и ТСЖ «Высотное», который несет ответственность за содержание общего имущества.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г.Хабаровска –ФИО7, ФИО4, ФИО3 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав дополнительные доказательства на основании п.43 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия приходит к следующему

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что четырнадцатиэтажный многоквартирный дом по <адрес>, в котором расположены спорные объекты недвижимости, введен в эксплуатацию в 1996 году. Материал стен кирпич, перекрытия железобетонные плиты.

Товарищество собственников жилья «Высотное» создано решением членов Товарищества – собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирных домахж

Согласно реестровому делу на <адрес> участие в строительстве осуществлялось гражданами на основании договоров на долевое участие в жилищном строительстве с застройщиком - ООО «Алконост» (договор от 12.02.1993 с ФИО13 на строительство четырехкомнатной квартиры общей площадью 146,05 кв.м; договор от 03.01.1995 с ФИО14 на строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 150,18 кв.м; договор от 10.04.1995 с ФИО13 на передачу доли - двухкомнатной квартиры площадью 79,42 кв.м, договор от 11.04.1995 с ФИО13 на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 70,99 кв.м, договор от 22.07.1996 с ФИО15 на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 80,66 кв.м).

По договору от 16.04.1997 внесены изменения в договоры, заключенные с дольщиками на долевое участие в жилищном строительстве по адресу: <адрес>. Вместо ранее определенных квартир с перечисленными площадями, установлено участие дольщиков в строительстве девятикомнатной квартиры №29 общей жилой площадью 306,99 кв.м. Данная квартира стала двухуровневой, расположена на 11, 12 этажах дома.

На основании Постановления Мэра г.Хабаровска от 17.11.1997 №3168 право собственности на <адрес> зарегистрировано 23.12.1997 за ФИО13 -1/4 доля, ФИО14 – 1/2 доля, ФИО15 – 1/2 доля.

На основании договора купли-продажи от 11.08.2004 ФИО13 и ФИО15 продали Юшиной З.3. принадлежащие им доли (1/2 долю), в семикомнатной квартире №29 общей площадью 315,9 кв.м, жилой площадью 249,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

К данному договору приложен технический паспорт жилого помещения на квартиру №29 по состоянию на 08.06.2004, выданный Хабаровский ГУ КБТИ.

Согласно данному паспорту квартира представляла собой на этаже 11/А следующие помещения: жилая комната (17,9 кв.м), жилая комната (40,3 кв.м), коридор (10,1 кв.м), санузел (6,7 кв.м); на этаже 12/А следующие помещения: жилая комната (44,6 кв.м), жилая комната (24,4 кв.м), жилая комната (18,4 кв.м), жилая комната (20 кв.м), жилая комната (34,7 кв.м), коридор (18,2 кв.м), ванная (3 кв.м), туалет (1,3 кв.м), кухня (10,9 кв.м), коридор (4,8 кв.м), жилая комната (29,4 кв.м), жилая комната (19,9 кв.м), балконы (1,2 кв.м, 1,2 кв.м, 1,4 кв.м, 2,6 кв.м, 1,4 кв.м, 1,4 кв.м), лоджия (2.1 кв.м). Общая площадь квартиры составляет 315,9 кв.м, жилая площадь 249,6 кв.м. В состав квартиры также входят балконы и лоджия.

На 12 этаже квартиры спорное помещение (коридор), заявленное истцом, как место общего пользования площадью 18,2 кв.м (в техпаспорте под номером 8) включено в состав квартиры.

На основании договора купли-продажи от 16.08.2004 ФИО14 продала ФИО17 жилое помещение, состоящее из семи комнат, общей полезной площадью 315,9 кв.м, жилой площадью 249,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (т.4, л.д.68).

27.08.2004 между ФИО17 и ФИО18 заключен договор приобретения квартиры за счет кредитных средств по адресу: <адрес>, состоящей из девяти комнат, общей площадью 315,9 кв.м (т.4, л.д.74).

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) №29 в <адрес>, составленного Управлением технической инвентаризации «Краевое бюро технической инвентаризации» по состоянию на 13.08.2007, в квартире произведена перепланировка и переустройство. Были убраны разделительные перегородки в части помещений, перенесены входы, помещение кухни переоборудовано в жилую, жилая комната переоборудована в санузел, разобраны кирпичная кладка от уровня пола до окна (внешняя стена) с увеличением площади жилой комнаты за счет лоджии, переустроены санузлы и прочее.

Этаж №11/А стал представлять собой: жилая комната (10,3 кв.м), жилая комната (40,3 кв.м), коридор (7,5 кв.м), коридор (10,1 кв.м), санузел (6,5 кв.м).

Этаж 12/А: жилая комната (43,5 кв.м), жилая комната (24,8 кв.м), санузел (17,9 кв.м), кухня (20 кв.м), жилая комната (54,6 кв.м), коридор (18,1 кв.м), жилая комната (40,8 кв.м), жилая комната (11,7 кв.м), коридор (2,9 кв.м), санузел (5,9 кв.м). Общая площадь квартиры 314,9 кв.м, жилая 226 кв. м.

Спорное помещение, указанное истцом, как место общего пользования, площадью 18,1 кв.м (в техпаспорте под номером 11) указано как коридор площадью 18,1 кв.м (л.д.85 т.4).

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 22.07.2008, удовлетворен иск ФИО18 к администрации г.Хабаровска о сохранении жилого помещения; сохранено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 314,9 кв.м, жилой площадью 226,0 кв.м, подсобной площадью 88,9 кв.м, по данным технического паспорта по состоянию на 13.08.2007, составленном Управлением технической инвентаризации «Краевое бюро технической инвентаризации» (т.4, л.д.81).

10.09.2008 ФИО18 подано заявление в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области о внесении записи об изменениях в части смены общей площади жилого помещения, по адресу: <адрес> с «315,9 кв.м» на «314,9» кв.м, жилой площади с «249,6 кв.м» на «226,0 кв.м».

28.12.2021 между ФИО18 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 314,9 кв.м.

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 10.03.2022 №26, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в устройстве дверного проема в несущей стене между помещением жилой комнаты (6) и коридора (14) на 12 этаже квартиры; размещении совмещенного санузла в жилом помещении, расположенном на 11 этаже, над частью кухни жилого помещения на 10 этаже; отсутствии сведений о вентиляции в образованных помещениях кухни; отсутствии схемы и технических условий на подключение электрических плит в образованных помещениях кухни (т.3, л.д.98).

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 23.05.2022 №69, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в реконструкции объекта капитального строительства путем деления помещения на несколько самостоятельных (объектов) квартир (т.3, л.д.68).

Распоряжением комитетом администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 20.07.2022 №100, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в размещении кухни (помещение 6 на 11 этаже) над жилой комнатой (т.3, л.д.33).

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 06.09.2022 №119, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в размещении кухни (помещение 3 на 12 этаже) над жилой комнатой (помещение 2 на 11 этаже) (т.3, л.д.1).

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 21.10.2022 №145, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в размещении кухни (помещение №3 в кв.2 б/н на 12 этаже) над жилой комнатой (помещение №2 в кв.1 б/н на 11 этаже) (т.2, л.д.206)

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 22.11.2022 №158, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в размещении кухни (помещение №3 в кв.2 б/н на 12 этаже) над жилой комнатой (помещение №2 в кв.1 б/н на 11 этаже) (т.2, л.д.177)

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 10.01.2023 №01, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в размещении кухни (помещение №3 в кв. 2 б/н на 12 этаже) над жилой комнатой (помещение№2 в кв.1 б/н на 11 этаже), образовании проема в несущей стене (между помещениями №3 и №4 в кв. б/н 3); размещении кухни-ниши в кв.1 б/н (допускается только в однокомнатных квартирах) (т.2, л.д. 148).

Распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 09.06.2023 №70, на основании заявления ФИО3, отказано в согласовании перепланировки и переустройства помещения по адресу: <адрес> связи с несоответствием проекта перепланировки помещения требованиям законодательства, выразившемся в том, что на листе 4 (план квартиры до перепланировки и переустройства) проекта «Перепланировка и переустройство <адрес>», разработанного ООО «РЦТИ» имеется несоответствие техническому паспорту жилого помещения №29, оставленному по состоянию на 21.01.2022, выраженное наличием раковины в помещении №8 (площадью 17,9 кв.м); на листе 3 (общие показания) указано, что проектом предусмотрено проведение в вышеуказанном жилом помещении установки электрической плиты в квартирах б/н 1 (в кухне-нише (4)), б/н 2 (в кухне (3), (7), (12), прокладка линии до электроприбором предусмотрена кабелем ВВГ НГ 3*4 (т.2, л.д.88).

После устранения недостатков распоряжением комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 09.08.2023 №94 (т.2 л.д.88) согласована перепланировка и переустройство жилого помещения по адресу: <адрес> соответствии с проектом, разработанным ООО «РЦТИ» (март 2023), установлены срок производства восстановительных работ с 17.08.2023 по 17.08.2024, режим работ с 09:00 по 13:00 и 15:00 и 18:00 в будние дни (т.2 л.д.92).

Актом комитета администрации г.Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 26.01.2024 №4-16/68 «О подтверждении завершения работ по перепланировке и переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> «установлено, что после завершения работ из жилого помещения - квартиры 29, кадастровый №, образованы две квартиры б/н 1 площадью 91,7 кв.м и б/н 2 площадью 221,7 кв.м (т.2, л.д.71).

На основании заявления ФИО3 в ООО «РЦТИ» кадастровым инженером ФИО1 от 07.03.2024 подготовлен проект разделения квартиры по адресу: <адрес>, кв. б/н 2 (221,7 кв.м) на 4 на четыре помещения: квартиру б/н 2, квартира б/н 2, состоящую из помещений: коридор площадью 2,9 кв.м, санузел площадью 5,2 кв.м, кухня площадью 11,4 кв.м, жилая комната площадью 43,3 кв.м; квартира б/н 3 состоящая из помещений: коридор площадью 23 кв.м, жилая комната площадью 27,7 кв.м, кухня площадью 11,3 кв.м, санузел площадью 4 кв.м, коридор площадью 2,2 кв.м; квартира б/н 4, состоящая из помещений: коридор площадью 2,5 кв.м, санузел площадью 4,2 кв.м, кухня площадью 11,8 кв.м, жилая комната площадью 57,1 кв.м; помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м (т.1 л.д.191).

Согласно материалам реестрового дела 13.03.2024 помещение с кадастровым номером № (квартира площадью 221,7 кв.м) снято с кадастрового учета с вследствие его преобразования и постановкой на кадастровый учет помещений с кадастровыми номерами № площадью 61,8 кв.м (кв.29а), № общей площадью 65,2 кв.м (кв.29б), № общей площадью 75,6 кв.м (кв29в), № общей площадью 18,1 кв.м.

Право собственности на новые жилые помещения зарегистрировано за ФИО3

Постановлением администрации г.Хабаровска от 06.08.2024 №3771 аннулирован адрес помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Присвоены объектам адресации, являющимся объектами кадастрового учета с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. На департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска возложена обязанность о внесении объектов учета в адресный план г.Хабаровска.

11.12.2024 между ФИО3 и ФИО4 заключены договоры купли-продажи, согласно которым в собственность ФИО4 приобретены жилое помещение, расположенное по адресу:<адрес>, с кадастровым номером №, площадью 62,8 кв.м и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение XII (7) № общей площадью 18,1 кв.м (спорное).

28.01.2025 между ФИО3 и ФИО11 заключен договор купли-продажи, на основании которого ФИО11 приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 91,7 кв.м.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 153, 160, 166, 168, 209, 218, 421, 454, Гражданского кодекса Российской Федерации и, отказывая в удовлетворении иска исходил из того, что образование двух, а затем из квартиры (б/н2) образование трех квартир и помещения по адресу: <адрес> произведено на основании согласования органа местного самоуправления и в установленном порядке. Работы осуществлялись исходя из подготовленного специализированной организацией проекта, после их завершения приняты комиссионно органом местного самоуправления, согласовавшего их проведение. Суд установил, что во вновь образованных квартирах №№ 29а, 29б, 29в, жилом помещении XII (7), поставленных на кадастровый учет, с присвоением адресов, работы по изменению конфигурации (перепланировке), назначению помещений, проведение коммуникаций от исходной квартиры с кадастровым номером № (квартиры площадью 221,7 кв.м, б/н 2) не производились, проведенные работы не затрагивают общее имущество

Доводы истца о том, что жилое помещении XII (7) площадью 18,1 кв.м, которое ТСЖ «Высотное» считает частью межэтажной лестничной площадки 12 этажа МКД, незаконно присоединенной к квартире №29, суд первой инстанции отклонил, установив, что данное помещение первоначально находилось в составе квартиры №29 с кадастровым номером №, после перепланировки (раздела) также осталось в составе жилого помещения кв.б/н 2 с кадастровым номером №, в настоящее время находится в долевой собственности у собственников квартир 29а, 29б, 29в (ФИО3 и ФИО4), используется как общий коридор для названных квартир.

Суд пришел к выводу о том, что нахождение в помещении XII (7) площадью 18,1 кв.м с кадастровым номером № противодымной вентиляции не влечет автоматического наделения его статусом общего имущества, так как инженерные коммуникации расположены в каждом жилом помещении (стояки водоснабжения, вентиляционные каналы) многоквартирного дома, и такое расположение не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования на этапе введения дома в эксплуатацию, не связаны с обслуживанием жилого дома. Относительно нахождение в помещении XII (7) приборов индивидуального учета электроэнергии, то суд указал, что они предназначены только для трех квартир.

Суд первой инстанции, также отказывая ТСЖ «Высотное» в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры площадью 62,8 кв.м, заключенного 11.12.2024 между ФИО3 и ФИО4 указал, что истец стороной сделки не является, интересы сделкой собственников не затронуты.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания незаконных постановления Мэра города Хабаровска, действий Управления Росреестра, недействительности сделки купли-продажи, приведения помещения в первоначальное состояние и доступа в помещение путем установления сервитута, его назначения в качестве общедомового и взыскании судебной неустойки соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м с кадастровым номером № относится к общедомовому имуществу со ссылкой на рабочий проект жилого дома, в котором спорное помещение 18,1 кв.м значилось как часть лестничной клетки 12 этажа, то в проект вносились изменения (корректировки), в соответствии с которыми спорное помещение не значилось в качестве самостоятельного помещения и назначения для обслуживания многоквартирного дома. После внесения изменений в проект жилой дом введен в эксплуатацию, в котором спорное помещение включено в состав жилого помещения- <адрес> площадью 314,9 кв.м, и передано участникам долевого строительства в период с 1993-1995г.г. в составе квартиры, затем в 2004 году было сформировано и зарегистрировано самостоятельным объектом в результате раздела квартиры площадью 221,7 кв.м.

Данное помещение не значилось в составе общедомового имущества и как правомерно указал суд первой инстанции, нахождение в помещении площадью 18,1 кв.м общедомовых коммуникаций предназначенные для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома, не влечет безусловного отнесения объекта к общему имуществу. Это следует из права частной собственности на спорное помещение и технических характеристик многоквартирного жилого дома в том, что инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу, могут находиться также и в жилых помещениях.

Ссылки ТСЖ «Высотное» на наличие в помещении площадью 18,1 кв.м коммуникаций и оборудования для обслуживания многоквартирного дома, которые требуют постоянного и периодического беспрепятственного доступа для эксплуатации и контроля влечет иные правовые последствия. Возврат спорного помещения в состав квартиры площадью 221,7 кв.м не изменит право частной собственности помещения и его передачу в общую долевую собственников помещений многоквартирного дома, поэтому избранный способ защиты не приведет к восстановлению прав, которые истец считает нарушенными.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи квартиры площадью 62,8 кв.м, заключенной 11.12.2024 между ФИО3 и ФИО4 недействительной.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о нарушении прав собственников многоквартирного дома разделом квартиры площадью 221,7 кв.м (кв.б./н) на три квартиры и помещение площадью 18,1 кв.м, постановку на кадастровый учет, регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости и присвоении адресации.

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с п.2 ч.1, ч.3 ст.16 названного кодекса к жилым помещениям относятся квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч.1 ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2).

Указанные работы проводятся по согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления (чч.1, 2 ст.26, ч.1 ст.28 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 названного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса.

Таким образом, раздел квартиры в натуре допускается при совокупности следующих условий: наличие технической возможности выдела изолированных квартир с отдельными входами, обособленных в многоквартирном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, в том числе путем превращения ее в таковые в результате осуществления предлагаемых переоборудований в целях изоляции; отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению здания и разделяемого объекта недвижимости; возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения.

Вопреки доводам жалобы о том, что не была согласована перепланировка квартиры площадью 221,7 кв.м на четыре помещения, то в акте утвержденном зам.Мэра г.Хабаровска от 26.01.2024 №4-16/68 «О подтверждении завершения работ по перепланировке и переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> перечислены утвержденные работы по перепланировки и переустройству, разработанные проектом ООО «РЦТИ», следовательно, не является самовольной. Проектная документация кадастровым инженером составлена с учетом технического паспорта жилого помещения (квартиры) <адрес> по состоянию на 13.08.2007, в соответствии с которым жилое помещение с учетом новых проемов, изменения назначения жилых помещений, изменении конфигурации внутри квартиры сохранена вступившим в законную силу решением суда от 22.07.2008 и по планировочному решению стало возможным к использованию в качестве обособленных жилых помещений.

При разделе квартиры на три квартиры и помещение площадью 18,1 кв.м, вмешательства в стены помещений, образованию новых проемов, изменение назначений помещений, включение в состав новых объектов помещений многоквартирного дома и уменьшение состава общедомового имущества не было допущено.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, в том числе согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, осуществление муниципального жилищного контроля, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, иные вопросы (пункты 7, 9, 9.1, 10 части 1 статьи 14 ЖК РФ).

Согласно подпункту 27 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены полномочия по присвоению адресов объектам адресации, изменению, аннулированию адресов. Порядок присвоения объекту адресации адреса, изменение и аннулирование такого адреса установлены Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2024 №1221.

В силу положений пункта 7 Правил присвоение объектам адресации адресов и аннулирование таких адресов осуществляются уполномоченными органами по собственной инициативе или на основании заявлений физических или юридических лиц, указанных в пунктах 27 и 29 настоящих Правил. Аннулирование адресов объектов адресации осуществляется уполномоченными органами на основании информации уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем, о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости или исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимости, указанных в части 7 статьи 72 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», представляемой в порядке межведомственного информационного взаимодействия при ведении государственного адресного реестра. Присвоение объекту адресации адреса или аннулирование его адреса подтверждается решением уполномоченного органа о присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса (пункт 20 Правил).

Поскольку при разделе жилого помещения один и тот же адрес не может быть присвоен более чем одному объекту адресации, раздел квартиры закону и требованиям жилищного законодательства не противоречит, оспариваемые истцом постановление Мэра г.Хабаровска от 06.08.2024 № 3771, которым принято решение о присвоении вновь образованным объектам недвижимости адресов, а также действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о присвоении кадастровых номеров новым объектам недвижимости и их регистрация, прав собственников многоквартирного дома не нарушают, приняты в соответствии с компетенцией данных органов и требованиям закона не противоречат.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводами жалобы об установлении сервитута в виде беспрепятственного доступа сотрудников ТСЖ «Высотное», а также иных лиц в присутствии сотрудников ТСЖ «Высотное» в жилое помещение с целью осуществления работ по обслуживанию общедомового имущества, возложении обязанности передать ТСЖ «Высотное» ключи от жилого помещения по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего недвижимого имущества.

Критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении частного сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости, а также размер платы за пользование чужим имуществом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в материалы дела заявителем не было представлено доказательств, подтверждающих невозможность использования имущества без установления сервитута, обязанность доказывания невозможности использования без установления сервитута, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возлагается на истца.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными приказом Минстроя России от 14.05.2021 №292/пр, на ТСЖ «Высотное» с целью обеспечения сохранности жилищного фонда, обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем возложена обязанность осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем проведения периодических осмотров, в связи с чем истец вправе требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение, в том числе, для проведения осмотра состояния общедомового имущества и обслуживания инженерных систем, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

Материалами дела установлено, что помещение XII (7) № общей площадью 18,1 кв.м представляет собой коридор, в котором расположены входы в три квартиры, образовавшиеся в результате раздела квартиры площадью 221,7 кв.м. Данный коридор ограничен от лестничной клетки металлической запирающейся дверью.

В помещении площадью 18,1 кв.м (коридоре), кадастровый № расположены ливневая канализация, электрический щиток с силовыми и слаботочными магистралями этажа и дома, система противодымная вентиляции, к окну дымоудаления (система общего приквартирного коридора) сокращена этажная система пожарной сигнализации (убран дымовой датчик). Перечисленные объекты предназначены для обслуживания многоквартирного дома.

Согласно комиссионному акту ТСЖ «Высотное» от 16.01.2026 доступ к коммуникациям отсутствует.

Согласно акту осмотра от 21.01.2025 государственного инспектора по Железнодорожному району г.Хабаровска по пожарному надзору ФИО2 в МКД по адресу: <адрес> нарушаются требования пожарной безопасности, а именно: на 12 этаже МКД система дымоудаления, внутренней противопожарный водопровод и система автоматической пожарной сигнализации оказались на территории жилых помещений, доступ к которым ограничен, вследствие чего плановое своевременное техническое обслуживание данных систем невозможно.

Вышеприведенные доказательства об ограничении доступа к общим коммуникациям ответчиками не опровергнуты.

С момента принятия искового заявления ТСЖ «Высотное» к производству суда (19.03.2025) доступ к общим коммуникациям ответчиками не предоставлен, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части об обеспечении доступа с целью обслуживания общедомового имущества.

Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 24 сентября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «Высотное» к ФИО3, ФИО4 в беспрепятственном доступе сотрудников ТСЖ «Высотное» в жилое помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м с кадастровым номером № с целью осуществления работ по обслуживанию общедомового имущества, принять в указанной части новое решение.

Возложить на ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) обязанность обеспечить доступ сотрудников Товарищества собственников жилья «Высотное» (<данные изъяты>) к общедомовому имуществу: ливневой канализации, системы противодымной вентиляции, электрическому щитку, расположенных в жилом помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> целью обслуживания общедомового имущества.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу считать удовлетворенной частично.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное определение принято 10.02.2026.

Председательствующий

Судьи