Решение № 3А-2532/2025 3А-2532/2025~МА-1688/2025 МА-1688/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 3А-2532/2025

УИД 77OS0000-02-2025-014092-55


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 10 декабря 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2532/2025 по административному исковому заявлению АО «АКВА-МАЙЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец АО «АКВА-МАЙЛ» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 177470 от 29 октября 2024 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002020:2450 (далее – Земельный участок).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 112 187 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость, значительно превышая рыночную стоимость этого объекта недвижимости, затрагивает права АО «АКВА-МАЙЛ», так как влияет на размер вносимой обществом арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 16 мая 2025 года №160525, подготовленный ООО «РГО» (далее – Отчет об оценке).

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 и адвокат Вахрушина Т.В., заявив о несогласии с заключением эксперта по доводам представленных замечаний, его неполноте и неясности, поддержали требования об установлении кадастровой стоимости Земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил выполненное на основании определения суда о назначении судебной экспертизы исследование и изложенные в заключении эксперта выводы; разъяснил порядок и методологию оценки, обосновал расчеты рыночной стоимости Земельного участка, в том числе использованные величины размера доли стоимости земельного участка в ЕОН, корректировки на объем прав, аргументировал отсутствие каких-либо иных значимых, влияющих на рыночную стоимость, ограничений в связи с тем, что часть земельного участка занята мостом. По всем доводам замечаний эксперт также представил и поддержал письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, замечаний к заключению эксперта не представили, об отложении слушания не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили; от представителя Департамента городского имущества г.Москвы в суд поступили ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие и возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы в размере 220 880 руб.; на основании статей 150,152 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие административных ответчиков Департамента городского имущества г.Москвы и ГБУ «Центр имущественных платежей», а также заинтересованного лица ППК «Роскадастр».

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002020:2450, площадью 1 926 кв.м., расположен по адресу: <...>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет виды разрешенного использования: Предоставление коммунальных услуг (3.1.1); Оказание социальной помощи населению (3.2.2); Дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); Объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1); Парки культуры и отдыха (3.6.2); Магазины (4.4); Общественное питание (4.6); Развлечения (4.8); Служебные гаражи (4.9); Выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); Улично-дорожная сеть (12.0.1). Земельный участок передан административному истцу во временное владение и пользование на условиях договора аренды на срок до 10 февраля 2065 года; право аренды АО «АКВА-МАЙЛ» зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 177470 от 29 октября 2024 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 238 223 492,46 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Административный истец вносит арендную плату за пользование Земельным участком исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении Земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Оспаривая кадастровую стоимость Земельного участка, административный истец ссылается на Отчёт об оценке от 16 мая 2025 года №16052025, подготовленный ООО «РГО», в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2024 года определена в размере 112 187 000 руб.

При рассмотрении административного дела Департамент городского имущества г.Москвы представил письменные объяснения, в которых, указав на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором по ходатайству Департамента городского имущества г.Москвы определением суда от 1 июля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО2 от 1 октября 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; допущенные оценщиком ООО «РГО» нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости Земельного участка. По расчетам экспертам по состоянию на 1 января 2024 года рыночная стоимость Земельного участка составляет 245 977 583 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статей 8 и 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем представлена подписка эксперта, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики Земельного участка; экспертом всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; в свою очередь рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа, с учетом произведенного осмотра объекта и выявленных его индивидуальных характеристик объектов, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ясно и понятно ответил на все поставленные вопросы.

Предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертизы отсутствуют. Доказательств, опровергающих заключение эксперта, свидетельствующих об ошибочности и необоснованности его выводов, в том числе о завышении стоимости Земельного участка, в материалах дела не имеется: административным истцом не представлено, а судом не установлено.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными; их ошибочность подробно разъяснена экспертом в том числе в письменных объяснениях и в рамках его допроса в порядке статьи 82 КАС РФ. Будучи допрошенным в судебном заседании с предупреждением об уголовной ответственности, эксперт подтвердил заключение и поддержал представленные письменные объяснения по доводам замечаний. Оснований не доверять эксперту, его разъяснениям суд не имеет; они являются мотивированными, научно обоснованными и ничем объективно не опровергнуты.

Исходя из изложенного, сопоставимость отобранных экспертом объектов аналогов, значения и необходимость введенных в процессе исследования корректировок не вызывают у суда сомнений, выполненная оценка представляется ясной и понятной, методологически верной.

Эксперт, по убеждению суда, при расчете рыночной стоимости Земельного участка учел все необходимые ценообразующие факторы и действующие на спорный объект недвижимости ограничения, учел, что на нем расположены мост и здание; эксплуатация последнего в свободной коммерческой деятельности признана экспертом возможной в соответствии с разрешенным землепользованием, мост, по мнению эксперта, не удешевляет рыночную стоимость земельного участка.

Разъяснения эксперта касательно введенных корректировок на объем прав, размер доли земельного участка в ЕОН, признаются судом научно обоснованными и верными; их величины подтверждаются справочными материалами, представленными в том числе в приложении к заключению и свидетельствуют об их соответствии рынку; с утверждениями арендатора о том, что эксперт вышел за пределы «максимальной» корректировки, не обосновал размер доли земельного участка в ЕОН (63,6%), суд согласиться не может с учетом содержания экспертного заключения и имеющихся в нем ссылок на источники информации; методология расчетов подробно приведена в заключении, является ясной и понятной, а расчеты - математически верными. Полученное экспертом значение ничем объективно не опровергается; ошибки в расчетах не установлены.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний к заключению эксперта не заявили.

Таким образом, сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта, в том числе в связи с замечаниями АО «АКВА-МАЙЛ» у суда отсутствуют; при проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме; ввиду возражений административного истца и представленных им замечаний правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства не опровергнута и не установлено предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу дополнительной судебной экспертизы, как об этом ходатайствовал АО «АКВА-МАЙЛ». Вопреки доводам административного истца, оснований для назначения по административному делу дополнительной судебной экспертизы не установлено; неполнота, неясность заключения не установлены.

Учитывая изложенное суд критически оценивает Отчёт об оценке и не признает его надлежащим доказательством по делу; по мнению суда, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года подтверждается заключением эксперта, основанным на исчерпывающем анализе рынка недвижимости на дату исследования, надлежащем учете всех ценностных характеристик спорного объекта и необходимых расчетных показателей. Объективных доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено, сторонами не представлено.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года превышает его утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость, то есть установление кадастровой стоимости для Земельного участка в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, нарушит права и интересы АО «АКВА-МАЙЛ» в сравнении с определенной в рамках государственной кадастровой оценки кадастровой стоимостью этого объекта недвижимости. Целью обращения арендатора в суд в рассматриваемом случае является снижение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе уменьшение величины арендной платы за пользование землей; при рассмотрении судом спора, возбужденного в целях зашиты прав заявителя, суд не вправе ухудшить положение административного истца.

Исходя из изложенного, суд приход к выводу о том, что в удовлетворении требований АО «АКВА-МАЙЛ» об оспаривании кадастровой стоимости Земельного участка надлежит отказать.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что в удовлетворении требований АО «АКВА-МАЙЛ» отказано из-за обратной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства по делу было невозможно; решение по настоящему делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено, нельзя полагать, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение от 28 октября 2025 года № 15382, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 220 880 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления АО «АКВА-МАЙЛ» отказать.

Взыскать с АО «АКВА-МАЙЛ» в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 220 880 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2025 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова