Апелляционное определение № 33-2350/2026 33-35717/2025 от 21 января 2026 г.

судья первой инстанции ...........6

УИД 23RS0011-01-2025-000345-87

№ дела в суде первой инстанции 2-189/2025

№ дела в суде апелляционной инстанции 33-2350/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар, Краснодарского края

«22» января 2026 года

двадцать второе января две тысячи двадцать шестого года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Перовой М.В.

судей Бендюк А.К., Кузьминой А.В.

по докладу Бендюк А.К.

при ведение протокола помощником судьи Дорогой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........2 к ...........1, ...........5 о признании сделок недействительными,

по апелляционной жалобе ...........2 на решение Геленджикского городского суда от 14 августа 2025 года,

Заслушав доклад судьи апелляционной инстанции об обстоятельствах дела, изучив содержание решения суда, апелляционной жалобы, возражений,

УСТАНОВИЛА:

...........2 обратилась в суд с исковым заявлением к ...........1, ...........5 в котором, с учётом уточненных требований просит суд :

признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............, ............, дом 25 от .......... и договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............, дом 25 от .......... недействительными, применить последствия недействительности сделки;

признать недействительным договор купли-продажи от .........., заключенный между ...........19 и ...........5, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение путем аннулирования соответствующих записей в ЕГРН о правообладателях ...........19, ...........5;

передать в собственность ...........2 дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, ............, 25;

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... ...........2 отказано в удовлетворении исковых требований к ...........1, ...........5 о признании сделок недействительными.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... оставлено без изменения, апелляционная жалоба, без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .......... решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... ...........2 отказано в удовлетворении исковых требований к ...........1, ...........5 о признании сделок недействительными.

В апелляционной жалобе ...........2 просит решение суда отменить, в связи с его незаконностью и необоснованностью, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Просит вынести новое решение, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........5 действующий на основании доверенности ...........8 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу, без удовлетворения.

Согласно выписке из протокола распределения судебных дел в автоматизированном режиме посредством ПС ГАС «Правосудие» «Модуль распределения дел», гражданское дело ........ распределено в производство судье ...........18 для рассмотрения по существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ...........2 действующий на основании ордера ...........9, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ...........5 действующий на основании доверенности ...........8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против отмены решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, совещаясь на месте, определила, признать неявку лиц, участвующих в деле неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению судебной коллегии, решение суда первой инстанции указанным критериям не соответствует, поскольку оно постановлено с неправильным применением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. (часть 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, ...........2 на праве собственности принадлежало недвижимое имущество, земельный участок кадастровый ........, площадью 892 кв.м, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 306,9 кв.м, кадастровый ........ по адресу: Краснодарский край, .............

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

.......... между ...........2 (продавец) и ...........19 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый ........, площадью 892 кв.м, с расположенным на нем домом, общей площадью 306,9 кв.м, кадастровый ........ по адресу: .............

Цена сделки определена сторонами в 10 000 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 8 372 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 628 000 рублей (пункт 2 договора купли-продажи).

Факт получения денежных средств от ...........19 за имущество в соответствии с договором купли-продажи от .......... подтверждается распиской, написанной собственноручно ...........2

.......... между ...........2 и ...........19 заключен возмездный договор аренды земельного участка кадастровый ........, площадью 892 кв.м, с расположенным на нем домом, общей площадью 306,9 кв.м, кадастровый ........ по адресу: Краснодарский край, .............

.......... между ...........10 (продавец) и ...........5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый ........, площадью 892 кв.м, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 306,9 кв.м, кадастровый ........ по адресу: .............

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

...........5 зарегистрировала право собственности на данное имущество на основании договора купли-продажи от ...........

Обращаясь в суд с иском ...........2 указала, что расчет за спорное недвижимое имущество по договору купли-продажи от .......... в размере 10 000 000 рублей не был произведен до настоящего времени. Таким образом, было нарушено существенное условие сделки.

Кроме того указала, что ее воля при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от .......... не была направлена на создание правовых последствий для заключения данной сделки, а именно продажи недвижимости, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от ........... Что также подтверждается заключением в день предполагаемого получения денежных средств по договору .......... договора аренды имущества с последующим выкупом от .......... в собственность ...........2

Согласно представленной переписки с ответчиком, усматривается, что воля сторон ...........2 и ...........19 направлена на совместную продажу спорного имущества по выгодной цене, при этом ответчик ставит ...........2 в известность о покупателях, условиях сделки, что исключено в случае распоряжения собственным имуществом.

Кроме того, договор аренды с последующим выкупом имущества не подразумевает возможности направить новым собственником уведомления арендатору об освобождении помещений в связи с прекращением договора. Доказательства нарушения условий договора аренды, включая сроков внесения арендных платежей в материалы дела не представлены.

Данное обстоятельство послужило поводом для обращения в суд.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что при заключении договора купли-продажи от .......... собственник реализовал свое право на отчуждение имущества в пользу ...........19 Между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Ссылок на обстоятельства, влекущие признания договора купли-продажи дома и земельного участка от .......... и договора аренды дома и земельного участка от .......... не действительными (мнимыми) суду не представлено. Кроме того истцом пропущен срок исковой давности для признания сделки, недействительной по мотиву ее мнимости в силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает данные выводы необоснованными

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически между сторонами одновременно заключенные сделки: купли - продажи спорной недвижимости и сдача ее в аренду с правом выкупа, имеют экономический смысл сделки займа в размере 10 000 000 рублей (под залог недвижимости) под 5% в месяц - первые три месяц и 4% в месяц - остальной период. Данная сумма является оценочной стоимостью имущества, которое выступает в качестве залога для обеспечения исполнения обязательств по займу.

Договор купли-продажи заключен без реального намерения исполнить сделку, фактически подменяя собой договор займа с залогом имущества, о чем свидетельствует цена, которая в четыре раза ниже рыночной, тот факт, что истец и члены ее семьи около 4-х лет продолжили проживать в жилом доме. .......... после получения от ...........19 денежных средств в размере 10 000 000 рублей, между ...........2 (займодавец) и ...........11 (заемщик) был заключен договор займа на сумму 10 000 000 рублей под 5% ежемесячно (доказательствами исполнения по предоставлению такого займа является акт приема-передачи денежных средств к договору займа от .......... год).

Достоверно установлено наличие заемных правоотношений между сторонами, нарушений обязательств по возврату суммы займа.

В материалах дела находятся письменные доказательства, подтверждающие фактически значимые обстоятельства, указывающие на заемные отношения сторон, а именно документы, полученные с электронной почты главы МО «Игнатьевское сельское поселение» ............ Республики Адыгея ...........3 .........., которые свидетельствуют, что ИП глава КФХ ...........11 просит выделить кредит на сумму 20 000 000 рублей, регистрационные, финансовые, правоустанавливающих на объекты недвижимости в обеспечение кредита, агентский договор на поиск инвестора от .......... заключенный ...........2 и агентом ...........12, свидетельствующий, что действия истца было направлено на поиск потенциальных кредиторов, инвесторов, выражающих намерение в предоставлении займов, кредитов, инвестиций связанных с недвижимым имуществом и объектов недвижимости, указанных в п.1.2. договора, чек Сбербанк Онлайн от .......... согласно которого с карты истца по номеру телефона ...........13 осуществлён перевод денежные средства в размере 100 000 рублей на карту ...........13, медицинские документы, переписка в Мессенджере «Вацап», акт описи движимого имущества на .......... ...........2, находящегося в гостевом доме по адресу: ............ на сумму не менее 6 000 000 рублей.

Указанные документы, подтверждают, что по просьбе ...........11 о помощи в кредитовании, ...........2 в связи с близкими семейными отношениями и необходимостью в тот период денежных средств на дорогостоящее оперативное лечение за границей, постоянное реабилитационное лечение ее сына инвалида, выступила стороной сделки. ...........14 состоящий в родственных отношениях с ...........15 представил его интересы. ...........2 являлась залогодателем в обеспечение займа денежных средств ...........11

Факт заемных правоотношений между сторонами, подтверждается тем обстоятельством, что ...........2 вместе с семьей продолжала проживать в спорной недвижимости после .........., после регистрации договора купли-продажи от ........... Уведомлений с требованием покинуть спорную недвижимость ...........5 не направляла, в суд с иском о выселении не обращалась. Истец проживала в спорной недвижимости, открыто вела деятельность согласно ее предназначению.

Тот факт, что ...........14 в декабре 2021 года ждал продолжения оплат процентов по договору займу, подтверждает переписка в мессенджере в Wats app от .......... находящейся в материалах дела.

Подтверждением заемных обязательств между ...........2 и ...........11 являются материалы арбитражного дела № А32-6580/2022 (в пользу истца взыскано 10 000 000 рублей - основной долг, 19 500 000 рублей проценты за пользование суммой займа).

В рамках дела А32-6580/2022, была произведена процессуальная замена истца ...........2 на ФИО1 на основании договора цессии (уступки права требования) от ...........

Из текста договора цессии (уступки права требования) от .......... заключенного между ...........2и ФИО1 следует:

задолженность ...........11 образовалась на основании договора займа от .........., заключенного между ...........2 (займодавец) и ...........11 (заемщик);

сумма займа: 10 000 000 рублей под 5% ежемесячно;

на момент совершения уступки имеется текущий судебный процесс в АСКК (дело № А32-6580/2022), где ...........2 является истцом;

уступка возмездна: 10 000 000 рублей;

в договоре цессии (уступки права требования) от .......... адреса цедента (...........2) и цессионария (ФИО1) полностью совпадают: 350020, ............, дом 10/1, ............;

...........2 и ФИО1 являются сестрой и братом.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от .......... по делу № А32-6580/2022 с ...........11 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 10 000 000 рублей по договору займа от .........., проценты за пользование суммой займа в размере 19 500 000 рублей и последующие проценты в размере 5% ежемесячно). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от .......... (дело № АО 1-3791/2023) ...........11 был признан банкротом, требования ФИО1 включены в реестр требований кредиторов.

Доказательства того, что воля ...........2 при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка от .......... не была направлена на создание правовых последствий для заключения данной сделки, а именно продажи недвижимости, подтверждается письменными доказательствами протоколом осмотра доказательств от .........., а также тем фактом, что в день предполагаемого получения денежных средств по договору .......... был заключен договор аренды имущества с последующим выкупом от .......... в собственность ...........2.

Согласно представленной переписки усматривается, что воля сторон ...........2 и ...........19 направлена на совместную продажу спорного имущества. Кроме того договор аренды с последующим выкупом имущества не подразумевает возможности направить новым собственником уведомления арендатору об освобождении помещений в связи с прекращением договора. Доказательства нарушения условий договора аренды, в том числе срока внесения арендных платежей не представлены.

Данные доводы истца оставлены без внимания и должной оценки.

Представленный истцом протокол осмотра доказательств, переписки истца в мессенджере WhatsApp и сводная опись имущества являются основаниями для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы истца о том, что заключением договора купли-продажи между ответчиками были нарушены права истца на выкуп арендованного имущества, судебная коллегия признает состоятельными.

Кроме того имеются основания для признания сделки купли-продажи от .......... кабальной сделкой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно отчета оценки спорной недвижимости ........-О-2022 от .......... выполненной ООО «Р-ГРУПП», рыночная стоимость спорной недвижимости на .......... составляет 29 925 700 рублей.

Указанная в договорах купли - продажи от .......... и от .......... стоимость земельного участка площадью 893 кв.м кадастровый ........ в размере 1 628 000 рублей ниже кадастровой стоимости земельного участка. По состоянию на 2016 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 2 819 107, 89 рублей.

Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. (определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации........-ЭС21-21196Э/51 от ...........

Приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от .......... ........).

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества в данном случае указывает на противоправность цели сделки, ее недействительность, недобросовестность приобретателей ...........19 и ...........5.

Судебная коллегия полагает, что договор займа под залог недвижимого имущества в размере 10 000 000 рублей в виде, заключенных двух сделок договора купли - продажи и договора аренды с правом выкупа за туже сумму займа, заключенный договор купли-продажи от .......... между аффилированными лицами ...........19 (брат ...........13) и ...........5 (супруга ...........13) по заниженной цене займа в размере 10 000 000 рублей является притворной сделкой, которая прикрывает передачу залога семье выгодоприобретателя займодавца ...........13.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка может быть признана судом недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса РФ.

Истцом представлены допустимые доказательства, подтверждающие обстоятельства, влекущие признание договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от .......... и договора аренды дома и участка от .......... недействительным (притворным).

Таким образом у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ...........2 к ...........1, ...........5 о признании сделок купли-продажи и аренды, недействительными.

Срок исковой давности ...........2 не пропущен.

Согласно письменным пояснениям истца, о нарушенном праве ей стало известно в конце марта 2022 года, после того как представитель ...........5 по доверенности ...........14 потребовал покинуть жилой дом, общей площадью 306,9 кв.м, кадастровый ........ по адресу: Краснодарский край, .............

Судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу о том, что допущенные судом первой инстанции вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поэтому решение суда подлежит отмене.

По результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. (статья 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ...........2 к ...........1, ...........5 о признании сделок купли-продажи и аренды недействительными.

Взыскать с ...........2 в пользу ...........19 денежные средства в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

...........5 не лишена права обратится в суд с иском к ...........19 о взыскании денежных средства выплаченным по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ............, дом 25 от ...........

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от .......... - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования ...........2 к ...........1, ...........5 о признании сделок недействительными, удовлетворить в полном объеме.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............, ............, дом 25 от .......... и договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, ............, дом 25 от .......... недействительными, применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи от .........., заключенный между ...........19 и ...........5, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение путем аннулирования соответствующих записей в ЕГРН о правообладателях ...........19, ...........5

Обязать ...........4 передать в собственность ...........2 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, ............, 25.

Взыскать с ...........2 в пользу ...........19 денежные средства в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Определение суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступает в законную силу со дня его принятия и в соответствии со статей 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационном порядке, определенном главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное определение суда изготовлено ...........

Председательствующий : ...........16

Судьи : ...........18

...........17