Апелляционное определение № 33-10690/2025 33-300/2026 от 13 января 2026 г.

Судья Колесникова Т.В. Дело № 33-300/2026 (33-10690/2025)

25RS0034-01-2024-000445-54


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Марченко О.С.,

судей Гареевой А.В., Гуцалова И.В.,

при секретаре Киселевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрация Чугуевского муниципального округа, ФИО3 о признании права собственности по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Чугуевского районного суда Приморского края от 16 сентября 2025 года, которым исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Гареевой А.В., выслушав представителя истца, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что является наследником ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ. В состав наследственного имущества не был включен жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, который умершая приобрела в сентябре 2011 года у ФИО3 в виде сруба сгоревшего жилого дома, а затем восстановила. 20 февраля 2018 года за ФИО2 органом регистрации прав ошибочно была произведена регистрация права собственности на указанный жилой дом. Во исправление сложившейся ситуации 4 декабря 2020 года между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, однако в государственной регистрации перехода права собственности отказано в связи с тем, что жилой дом расположен в границах земельных участков с кадастровыми № и №. По уточненным исковым требованиям ФИО1 просил признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца поддержал требование по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик и его представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом с учетом положений ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ. Представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Решением Чугуевского районного суда Приморского края от 16 сентября 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением суда, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, поскольку судом ошибочно указано на неверный выбор способа защиты нарушенного права, принимая во внимание, что договор купли-продажи жилого дома не оспорен и недействительным не признан, суд самостоятельно должен определять из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению, в связи с чем не восстановлено его нарушенное право и не разрешен спор по существу. Судом допущены процессуальные нарушения, выразившиеся в необоснованных отложениях судебных заседаний. В картотеке дела, размещенной на официальном сайте суда, неверно указано движение дела.

Судебная коллегия, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие нарушения судом первой инстанции допущены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес> (вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) принадлежали на праве собственности ФИО18

Впоследствии земельный участок с кадастровым № по заявлению собственника ФИО17. был разделен на два земельных участка с кадастровыми № и №.

24 июня 2004 года ФИО9 подарила ФИО2 земельный участок с кадастровым №.

На указанном земельном участке ФИО2 возведено «административное» здание, которое поставлено на кадастровый учет и присвоен кадастровый №.

5 августа 2011 года ФИО3 после смерти ФИО9 стал собственником земельного участка площадью 765,71 кв.м с кадастровым № на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Из письма ФИО3 от 20 января 2021 года следует, что им в сентябре 2011 года ФИО4 продан сруб деревянного жилого дома, расположенный адресу: <адрес>.

Согласно справке отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Чугуевскому муниципальному району от 20 января 2021 года в 02-00 часа 2 октября 2011 года произошло возгорание дома по адресу: <адрес>.

16 мая 2012 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка с учетом дополнительного соглашения, по условиям которого покупатели приобрели в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым № для индивидуального жилищного строительства по адресу, установленному относительно ориентира – <адрес>.

Из пояснений стороны истца известно и не оспаривалось ответчиком, что ФИО4 владела и пользовалась восстановленным жилым домом №, ею были заключены договор об охране от 1 января 2012 года, договор энергоснабжения от 2 июля 2012 года, оплачивались платежные документы ресурсоснабжающих организаций, выставляемых на ее имя.

20 февраля 2018 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым №.

4 декабря 2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым № площадью 24,4 кв.м с кадастровым № по адресу: <адрес>.

17 декабря 2020 года Арсеньевским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Приморскому краю регистрация перехода права собственности приостановлена в связи с нахождением по данным ЕГРН жилого дома на двух земельных участках с кадастровыми № и №.

17 марта 2021 года в регистрации перехода права собственности отказано в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления процедуры государственной регистрации.

21 января 2021 года ФИО4 обратилась в ОМВД России по Чугуевскому округу о незаконности оформления права собственности ФИО2 на жилой <адрес>.

Из постановления оперуполномоченного ГЭБ и ПК ОМВД России по Чугуевскому округу об отказе в возбуждении уголовного дела от 8 сентября 2021 года следует, что в августе 2020 года после восстановления жилого дома после пожара ФИО4 стало известно, что ФИО2 оформил в собственность ее здание, которое ранее было приобретено ею как сруб у ФИО3 5 февраля 2018 года ФИО2 подал документы на регистрацию прав на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №, заявление на регистрацию права на жилой дом им ФИО2 не подавалось, на каком основании произведена регистрация права на дом, неизвестно, поскольку он (ФИО2) собственником жилого дома или его доли не является.

25 мая 2021 года ФИО4 обратилась с жалобой на действия сотрудника органа регистрации прав.

Согласно письму Управления Росреестра по Приморскому краю от 23 июня 2021 года в ответ на жалобу ФИО4 в орган регистрации прав 8 февраля 2018 года обратился ФИО2 за регистрацией права собственности на объект по адресу: <адрес> на основании документа на землю (договор дарения от 4 июня 2004 года), в связи с чем принято решение о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым №. При рассмотрении жалобы выяснено, что в кадастре недвижимости по указанному адресу также содержатся сведения о здании с назначением «административное», кадастровый №. Прекращение права собственности возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда. Привлечение виновных к дисциплинарной ответственности невозможно за истечением сроков.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 17 сентября 2024 года устранены технические ошибки в записях ЕГРН, в частности исключены сведения о расположении жилого дома с кадастровым № в границах земельного участка с кадастровым №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 5 июня 2025 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2025 года, исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности по жалобам ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что при жизни ФИО4 являлась законным владельцем и пользователем жилого дома, спор относительно такого владения между сторонами отсутствует, заключенный договор купли-продажи жилого дома от 4 декабря 2020 года совершен в надлежащей форме, содержит волеизъявление сторон по существенным и иным условиям, расчеты произведены, в настоящее время владельцем жилого дома является ФИО1 как наследник ФИО4, при этом государственная регистрация перехода права собственности при жизни наследодателя не произведена, исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, указав о том, что отказ органа регистрации прав ФИО1 не обжалован, требование о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 не заявлено, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, полагая их сделанными с нарушениями норм материального и процессуального права и не соответствующими установленным судом обстоятельств дела.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 6, п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

С учетом изложенного к наследникам умершего покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, право собственности которого на такое имущество не было зарегистрировано, переходят права наследодателя по договору, в том числе имущественное право требовать государственной регистрации перехода права в случае исполнения стороной покупателя условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что при жизни наследодателя переход права собственности на жилой дом зарегистрирован не был. Договор купли-продажи жилого дома был подписан ФИО2 и ФИО4, его существенные условия были согласованы, договор исполнен, жилой дом находился во владении и пользовании наследодателя как до производства государственной регистрации перехода права собственности на ФИО2, так и после такой регистрации.

Каких-либо действий, реально свидетельствующих о том, что ФИО2 осуществлял в отношении жилого дома правомочия собственника, несмотря на формальное наличие записи в ЕГРН о регистрации за ним права собственности на жилой дом, при том, что в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела отражено, что ФИО2 обращался за регистрацией права на иной объект – «административное» здание, а не жилой дом, а платежные документы на дом по-прежнему выставляются на имя ФИО4, не установлено.

При жизни наследодателя органом регистрации прав отказано в процедуре регистрации перехода права собственности ввиду нахождения жилого дома на двух земельных участках с кадастровым № и №.

В настоящее время жилой дом с кадастровым № расположен только в границах земельного участка с кадастровым № (выписка из ЕГРН от 17 сентября 2024 года).

ФИО1 заявлено требование о признании права собственности за ним как за наследником ФИО4, которое в действительности преследует имеет цель – зарегистрировать его право собственности на дом, которая не была произведена при жизни наследодателя.

С учетом изложенного, единственным препятствием для возникновения права собственности на объект недвижимости в настоящем случае является отсутствие государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов и иметь своей целью их восстановление.

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Как предусматривает ч. 1 ст. 194 ГПК РФ, принятое судом решение должно разрешать гражданское дело по существу. Данное решение согласно ст. 195 ГПК РФ должно быть законным и обоснованным, аналогичные требования предъявляются к любому судебному акту, разрешающему по существу гражданский спор, вне зависимости от того, в какой форме он постановлен.

Соответственно, вопрос о том, каким образом надлежит восстановить возникшее противоречие, должен был быть разрешен судом при постановлении решения, обратное указывает на неисполнение судом возложенной на него задачи по рассмотрению гражданских дел.

Таким образом, суд первой инстанции, установив факт заключения договора купли-продажи, отсутствие обстоятельств выбытия недвижимого имущества из владения и пользования наследодателя, нахождение указанного жилого дома на момент смерти у ФИО4, факт обращения наследодателя как покупателя и продавца за государственной регистрацией перехода права собственности, в которой органом регистрации прав отказано по обстоятельствам, не связанным с волеизъявлением сторон договора, в связи с чем истец как наследник покупателя настаивал на признании права собственности в целях в осуществления государственной регистрации перехода права собственности, должен был разрешить спор, определив надлежащий способ защиты права, а не порождать иные судебные споры по формальным основаниям.

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не могло являться надлежащим способом защиты прав.

Сторона (правопреемник стороны – наследник) договора не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными ГК РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правилами.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора.

При этом ФИО2 как продавец жилого дома в добровольном порядке, учитывая его возражения относительно исковых требований, зарегистрировать переход права собственности не намерен, в связи с чем истец лишен возможности в ином порядке разрешить указанный вопрос, в то же время основания для обжалования отказа регистрационного органа от 17 марта 2021 года у истца отсутствуют, что не было учтено судом первой инстанции.

По обстоятельствам дела у наследодателя не возникло право собственности на объект недвижимости, однако в состав наследства вошло имущественное право требования государственной регистрации перехода права собственности, реализация которого не предполагает дополнительного включения недвижимого имущества в наследственную массу, поскольку такое требование является самостоятельным способом защиты нарушенного права в отсутствие возникшего у наследодателя права собственности на спорный объект без внесения соответствующих сведений в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ). Свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО4 выдано ФИО1

По мнению судебной коллегии, с учетом положений ст. ст. 2, 195, 196 и 198 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», принимая во внимание, что целью предъявление иска являлась регистрация перехода права собственности, а решение суда как итог рассмотрения дела должно приводить к разрешению спора по существу и восстановлению нарушенных прав, к урегулированию конфликтной ситуации, а не порождению правовой неопределенности в правоотношениях участников гражданского оборота, иных споров между сторонами по формальным мотивам, имеются основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на жилой дом площадью 24,4 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанное решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Чугуевского районного суда Приморского края от 16 сентября 2025 года отменить, с вынесением нового решения.

Зарегистрировать переход права собственности ФИО1 (паспорт ...) на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи жилого дома от 4 декабря 2020 года, заключенному между ФИО2 и ФИО4.

Указанное решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи